Foi inicialmente regulado pelo artigo 8.
Diretiva do Parlamento Europeu e do Conselho, de
Diretiva do Parlamento Europeu e do Conselho, de
Nesse reenvio, a discussão incidia sobre uma comissão cobrada aos consumidores pelos bancos mutuantes. O Tribunal de Justiça declarou que, em conformidade com o artigo 16.
De
É o caso da definição do
Tinha de ser equitativa, por força da Diretiva 87/102 (artigo 8. Deve consistir Deve ser correspondente
Entre outros, nos Acórdãos de
Na realidade, a opinião que exporei a propósito da incidência do Acórdão Lexitor nos custos que são pagos a terceiros dispensar‑me‑ia de analisar que custos, de entre todos eles, entram na categoria do
A Diretiva 2014/17 parece utilizar os termos
Em primeiro lugar, a interpretação da Diretiva 2008/48 é (ou pode ser) um elemento a tomar em consideração para interpretar a Diretiva 2014/17, nomeadamente quando esta reproduz os termos utilizados por aquela Neste sentido, considerando 19 da Diretiva 2014/17. É o que se deduz do considerando 22 da Diretiva 2014/17. Em segundo lugar, no âmbito deste litígio, a discussão teve origem na cláusula contratual que a UniCredit utiliza, centrando-se o debate nos montantes pagos a terceiros O órgão jurisdicional de reenvio refere, em especial, os custos de avaliação do imóvel, de reconhecimento da assinatura para efeitos de inscrição da hipoteca no registo predial, de pedido de reserva de propriedade e de inscrição da hipoteca no registo predial. Nem nas Conclusões do advogado‑geral G. Hogan (
Trata‑se de especificações irrelevantes para os contratos de crédito ao consumo porque referem elementos que, por definição, não estão presentes nos mesmos.
Artigo 3.
Artigo 4.
Como recorda o Acórdão de
Neste quadro, um serviço acessório pode ser qualificado de obrigatório quando a obtenção do crédito em si, ou com certas vantagens, dependa da contratação desse serviço. Artigo 3.
Considerando 50 da Diretiva 2014/17.
Se essa avaliação for necessária para a obtenção do crédito, como recorda o artigo 4.
Considerando 50 da Diretiva 2014/17 e artigo 17.
Os emolumentos notariais, excluídos por força do artigo 3. Na mesma linha, considerando 50 da Diretiva 2014/17. A exclusão é clara, ainda que discutível em matéria de crédito hipotecário, onde, contrariamente ao crédito ao consumo, a intervenção de uma entidade pública para a constituição da garantia, ou para o seu registo, não costuma ser facultativa. V. uma explicação provisória para este âmbito na nota 40. As Não devem ser confundidas com as relativas ao registo da garantia hipotecária. Neste contexto, o termo Os encargos devidos pelo consumidor por incumprimento de obrigações que lhe incumbam por força do contrato de crédito Artigo 4.
Inclui A Ficha de Informação Normalizada Europeia (a seguir Não inclui os custos de
A primeira definição consta da Diretiva 87/102; o texto original foi posteriormente alterado, na sequência de tentativas de uniformização do cálculo da percentagem anual dos encargos financeiros. Os trabalhos preparatórios com vista à aprovação da Diretiva 2008/48 evidenciam as constantes variações quanto à inclusão ou exclusão, entre os custos, de despesas a pagar a terceiros, em especial os impostos e custos notariais. O texto final inclui os impostos como solução de compromisso, embora não haja indicação do motivo pelo qual os custos notariais são excluídos. V. Comunicação da Comissão ao Parlamento Europeu nos termos do n.
Proposta de Diretiva do Parlamento Europeu e do Conselho relativa aos contratos de crédito para imóveis de habitação, COM(2011) 142 final, artigo 3, alínea k). O considerando 23 da proposta reunia elementos do considerando 20 e do artigo 3.
Documento de trabalho que acompanha a proposta de Diretiva do Parlamento Europeu e do Conselho relativa aos contratos de crédito para imóveis de habitação, SEC(2011) 356 final, volume II, pp. 130 e segs.
Primeiro Relatório sobre a proposta de diretiva do Parlamento Europeu e do Conselho relativa aos contratos de crédito para imóveis de habitação [COM(2011)0142 — C7‑0085/2011 — 2011/0062(COD)], documento PE469.842v04-00, alteração 48.
Alterações aprovadas pelo Parlamento Europeu sobre uma proposta de diretiva do Parlamento Europeu e do Conselho relativa aos contratos de crédito para imóveis de habitação [COM(2011)0142 — C7-0085/2011 — 2011/0062(COD)], documento P7_TA(2013)0341, de
Consta de diversos documentos do Conselho a exclusão dos custos relacionados com a aquisição do prédio urbano ou rústico, tais como despesas de registo predial, impostos e custos notariais associados à aquisição: v. considerando 23 da Proposta de compromisso da Presidência do Conselho, Nota do Secretariado‑Geral às Delegações, de
o de Os conceitos de e o de TAEG, que corresponde ao custo total do crédito para o consumidor, expresso em percentagem anual do montante total do crédito Artigo 4.
No que respeita à Diretiva 2008/48, v. Acórdãos de
Esta finalidade transparece em todos os textos. Pode ser explicitamente identificada nos considerandos 1 a 9 da Diretiva 2008/48, e nos considerandos 2 e 5 a 8 da Diretiva 2014/17.
Entre as razões da fraca utilização hipotecária transfronteiras, sob a perspetiva dos mutuantes, encontram‑se os riscos e desafios ligados à aplicação da lei estrangeira de uma maneira juridicamente correta, facto que diminui a rentabilidade das transações transfronteiras: v. Relatório da Comissão ao Parlamento Europeu e ao Conselho sobre a revisão da Diretiva 2014/17/UE do Parlamento Europeu e do Conselho relativa aos contratos de crédito aos consumidores para imóveis de habitação, COM(2021) 229 final, secção 2.2.
Com efeito, é possível que a exclusão dos custos notariais do custo total do crédito para o consumidor se explique pela sua suscetibilidade para afetar negativamente a comparabilidade entre produtos. As diferenças de honorários notariais podem ser significativas: não apenas entre Estados‑Membros mas também num mesmo Estado, quando sejam (no todo ou em parte) negociáveis entre o notário e o cliente. Em resposta a uma questão na audiência a Comissão evocou também esta explicação como sendo a mais provável.
Um conceito amplo do custo total do crédito para o consumidor, embora limitado aos encargos relativos ao próprio contrato de crédito, não abrangendo os custos da operação por ele financiada. A obrigação de o mutuante incluir nesse conceito os custos contabilizáveis que conheça ou que devesse conhecer, aplicando um nível de diligência padrão na profissão. A obrigação de fornecer ao consumidor as informações pré‑contratuais personalizadas, através da FINE que figura no anexo II da Diretiva 2014/17. A enumeração, na FINE, de custos que o consumidor deve suportar e que deveriam fazer parte da TAEG, mas que não são do conhecimento do contratante, sob a indicação N. O aditamento desta advertência à FINE: A imposição do dever de incluir, nas informações gerais sobre os créditos hipotecários, a indicação de eventuais custos adicionais para o consumidor que não são incluídos no custo total do crédito Artigo 13.
Não posso deixar de lembrar, como já referi noutra ocasião [Conclusões no processo
Esse conceito abrange os custos de avaliação do imóvel, do pedido de reserva de propriedade e de inscrição da hipoteca no registo, se forem necessários para a concessão do crédito (isto é, forem impostos ao mutuário) e desde que sejam do conhecimento do mutuante. Não inclui os custos de reconhecimento notarial das assinaturas para efeitos da inscrição da hipoteca no registo.
Como já salientei, esta formulação segue a da Diretiva 2008/48, que, por sua vez, substitui a
Quanto à incidência da solução Lexitor nos contratos de crédito imobiliário.
Compete aos Estados‑Membros decidir se a origem do direito é uma disposição legal, ou pode ser contratual, bem como determinadas condições do seu exercício.
V., todavia, a possibilidade de os Estados‑Membros condicionarem o exercício desse direito à existência de um interesse legítimo por parte do consumidor, na hipótese prevista no artigo 25.
O considerando 66 da Diretiva 2014/17, relativo ao direito ao reembolso, à redução dos custos e à indemnização do mutuante, também não o faz.
Os que pertençam ao montante total do crédito, que, adicionados ao custo total, constituem o montante total imputado ao mutuário: v., no que respeita ao caráter mutuamente exclusivo dos conceitos de montante total e de custo total do crédito, os acórdãos referidos na nota 35.
As modalidades ou o momento do pagamento não são relevantes: o montante devido por um serviço recorrente pode ser pago sempre que esse serviço seja efetuado ou pode ser acordado um pagamento único no início ou no termo da relação, sem que esse facto afete a natureza do serviço. Se o pagamento foi feito no início da relação, o direito à redução é transformado num direito ao reembolso dos montantes antecipados.
Acórdão Lexitor, n.
A análise dos seus antecedentes e da sua evolução, desde a primeira redação no artigo 8.
Entre estas, a do artigo 25.
A indemnização visa neutralizar as perdas sofridas pelo mutuante. Na Diretiva 2014/17, essa indemnização não está necessariamente limitada ao montante dos juros que o consumidor teria pagado durante o período compreendido entre o reembolso antecipado e a data acordada para o fim do contrato. Uma vez que deve ser previamente informado das condições do reembolso, o consumidor racional preferirá não exercer o direito ao reembolso antecipado se a sua obrigação de indemnizar o mutuante atingir um montante tal que, na realidade, não lhe garanta nenhuma poupança.
Sob reserva, já assinalada, do artigo 25.
Além disso, em tese, o mutuante poderá voltar a emprestar o capital recuperado, eventualmente com um lucro maior do que no mútuo anterior. Esta representação da realidade das coisas talvez seja demasiado simplista, como demonstra o debate sobre este ponto quanto à Diretiva 2014/17, a que me referi na nota 53.
Ou seja, com uma taxa de juro e comissões diferentes, e presumivelmente inferiores. Os impostos cuja matéria coletável corresponde à quantia emprestada teriam sido também diferentes.
Tecnicamente, cada Estado‑Membro decidirá se o pagamento antecipado implica a rescisão do contrato ou, no caso de ser parcial, uma novação extintiva ou apenas modificativa.
V. artigo 25.
Seria esse o caso se, através da redução, lhe devessem ser reembolsados, ainda que proporcionalmente, os custos pagos cujo montante tivesse sido o mesmo relativamente a qualquer contrato de crédito.
O mecanismo de indemnização pelo mutuário encontra‑se previsto como uma resposta às consequências desfavoráveis do reembolso para o mutuante, cuja posição jurídica é alterada. V. nota 55.
Questão diferente é a de contratos com terceiros, acessórios ao contrato de mútuo e que devem ser executados durante o mesmo período deste, terminem antecipadamente aquando do reembolso do empréstimo e que tenha direito o consumidor à redução do que falta pagar. A Diretiva 2014/17 nada prevê a esse respeito.
O critério, sugerido na audiência, no sentido de determinar quem tem interesse na prestação do terceiro, parece‑me inadequado (as duas partes têm um interesse na celebração do contrato) e extremamente incerto.
N.
Uma informação normalizada está igualmente prevista na Diretiva 2008/48; todavia, não tem o mesmo nível de precisão no que concerne à natureza dos custos.
V. nota 53.
V. considerando 66 da Diretiva 2014/17.
De acordo com o estudo
Proposta de Diretiva do Parlamento Europeu e do Conselho relativa aos créditos aos consumidores, COM(2021) 347 final, artigo 29.
Nota do Comité de Representantes Permanentes ao Conselho, de
Ponto 4.4 das suas observações escritas. Em tese, essa fraude é igualmente possível quando os custos de terceiros são suportados pelo mutuante em razão de uma imposição legal.
V. Acórdãos de
A título principal:
O artigo 25.
deve ser interpretado no sentido de que:
no caso de o mutuário exercer o direito de reembolsar o montante do crédito, total ou parcialmente, antes do termo do prazo estipulado, a redução proporcional aplica‑se apenas aos juros e aos encargos dependentes da duração do contrato a pagar pelo mutuário.
A título subsidiário:
O artigo 25.