1.

El derecho del consumidor, prestatario de un crédito, a reembolsarlo por anticipado (con reducción de los intereses y de los costes correspondientes al tiempo del contrato que quede por transcurrir) se reconoce desde hace años en las normas de la Unión.  ( 2 )

2.

Ese reconocimiento abarca tanto a los créditos al consumo en general (Directiva 2008/48/CE)  ( 3 ) como, específicamente, a los concedidos a los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial (Directiva 2014/17/UE).  ( 4 )

3.

El Tribunal de Justicia se ha pronunciado acerca de las consecuencias jurídicas del reembolso anticipado del crédito al consumo en la sentencia de 11 de septiembre de 2019,  ( 5 ) en respuesta a un reenvío prejudicial sobre la interpretación del artículo 16, apartado 1, de la Directiva 2008/48.  ( 6 )

4.

Ahora se le pide la interpretación del artículo 25, apartado 1, de la Directiva 2014/17, en relación con una cláusula predispuesta (cláusula tipo) que cierta entidad bancaria incluye en sus contratos de préstamo con garantía hipotecaria. El tribunal de reenvío pregunta, en particular, si ha de seguir la pauta sentada en la sentencia Lexitor.

I.

Marco jurídico

A.

Derecho de la Unión Europea

1.

Directiva 2008/48

5.

El artículo 3, letra g), indica:

6.

Con arreglo al artículo 16, apartado 1:

2.

Directiva 2014/17

7.

Son relevantes para este asunto, en particular, los considerandos décimo noveno, quincuagésimo y sexagésimo sexto

8.

El artículo 4 define, a efectos de esta Directiva:

9.

El artículo 25 estipula:

B.

Derecho nacional

10.

El artículo 20 de la Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (Ley de créditos hipotecarios e inmobiliarios),  ( 7 ) titulado «Reembolso anticipado», establecía, en su versión vigente hasta el 31 de diciembre de 2020, lo siguiente: 

II.

Hechos, litigio y pregunta prejudicial

11.

UniCredit Bank Austria AG (en lo sucesivo, «UniCredit») utiliza en sus contratos de préstamo con garantía hipotecaria, dirigidos a los consumidores, unos modelos que regulan el derecho al reembolso anticipado del préstamo, con la reducción de los intereses adeudados y de los gastos que dependen de la duración del contrato.

12.

Los contratos incluyen la siguiente cláusula tipo: «Se precisa que los gastos de tramitación que no dependen de la duración del contrato no se reembolsarán (ni siquiera proporcionalmente)».

13.

La Verein für Konsumenteninformation (en lo sucesivo, «VKI») es una asociación de defensa de los intereses de los consumidores que demandó a UniCredit ante el Handelsgericht Wien (Tribunal de lo mercantil de Viena, Austria), solicitando que se le condenara a cesar en el uso de dicha cláusula.

14.

El tribunal de primera instancia desestimó la demanda. En cambio, el Oberlandesgericht Wien (Tribunal Superior regional de Viena, Austria) estimó el recurso de apelación de VKI y acogió las pretensiones deducidas en la demanda.

15.

El Oberster Gerichtshof (Tribunal Supremo de lo civil y penal, Austria) ha de pronunciarse sobre el recurso interpuesto por UniCredit contra la sentencia de apelación, en el que solicita que se restablezca la dictada en primera instancia. Antes de hacerlo, eleva al Tribunal de Justicia la siguiente pregunta prejudicial:

III.

Procedimiento ante el Tribunal de Justicia

16.

La petición de decisión prejudicial se registró en el Tribunal de Justicia el 9 de septiembre de 2021.

17.

Han depositado observaciones escritas VKI, UniCredit, el Gobierno italiano y la Comisión Europea.

18.

El 7 de julio de 2022, se celebró una vista en la que intervinieron VKI, UniCredit, el Gobierno alemán, el Gobierno italiano y la Comisión.

IV.

Análisis

A.

Preliminar

19.

La primera Directiva sobre crédito al consumo data de 1987. Excluía de su ámbito los contratos de crédito destinados a la adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles, construidos o en proyecto, y a la renovación o mejora de inmuebles. Solo algunos de sus preceptos se aplicaban a los contratos de crédito con garantía de hipoteca inmobiliaria que, excepcionalmente, no quedaran ya excluidos por aquella previsión.

20.

Casi treinta años después, la Directiva 2014/17 establece (parcialmente) un marco regulatorio común para los contratos de crédito al consumo que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía comparable sobre bienes inmuebles de uso residencial.

21.

La regulación separada de estos últimos contratos se suele explicar apelando a las diferencias entre los mercados de crédito al consumo y los de crédito para adquisición o rehabilitación de viviendas. También se subrayan las disparidades existentes entre las técnicas de cada categoría de préstamo y las garantías usuales en uno y otro. 

22.

No obstante esas disparidades, son varios los preceptos de la Directiva 2014/17 que el legislador ha redactado con apoyo en la Directiva 2008/48. En ocasiones, se limita a realizar un reenvío de aquella a esta, sin más, o introduce matices y aclaraciones.  ( 8 )

23.

Un aspecto común a ambas Directivas, que constaba ya en la Directiva 87/102, es el derecho del consumidor a reembolsar anticipadamente el crédito. En los tres instrumentos, ese derecho va unido al de obtener la reducción del coste total del crédito, que:

–

Había de ser equitativa, según la Directiva 87/102 (artículo 8).

–

Ha de comprender «los intereses y costes correspondientes a la duración del contrato que quede por transcurrir» (artículo 16, apartado 1, de la Directiva 2008/48).

–

Ha de comprender «los intereses y costes correspondientes al tiempo de contrato que quede por transcurrir» (artículo 25, apartado 1, de la Directiva 2014/17).

24.

El Tribunal de Justicia se ha pronunciado sobre la noción «coste total del crédito para el consumidor» en materia de crédito al consumo.  ( 9 ) En la sentencia Lexitor interpretó, como ya he avanzado, la reducción de ese coste a causa de la liquidación anticipada de las obligaciones derivadas del contrato de crédito, que admite el artículo 16, apartado 1, de la Directiva 2008/48.

25.

Para responder a la pregunta prejudicial que plantea ahora el tribunal a quo, es necesario, ante todo, abordar los conceptos de «coste total del crédito»  ( 10 ) y de «reducción del coste total»  ( 11 ) del artículo 25, apartado 1, de la Directiva 2014/17.

26.

Antes de acometer ese análisis, apuntaré dos consideraciones a propósito de la incidencia de la Directiva 2008/48 en este asunto:

–

En primer lugar, la interpretación de la Directiva 2008/48 es (o puede ser) un elemento apreciable para la de la Directiva 2014/17, especialmente donde esta retoma términos que emplea aquella.  ( 12 ) Ahora bien, es solo un elemento, que deberá conjugarse con los criterios hermenéuticos habituales, aplicándolos a las nociones y a los preceptos que rigen en materia de crédito inmobiliario.  ( 13 )

–

En segundo lugar, en este litigio la discusión se originó con motivo de la cláusula contractual que UniCredit utiliza, centrándose el debate en las cantidades abonadas a terceros.  ( 14 ) Por el contrario, en el asunto Lexitor no estaba en juego ningún gasto que no fuera del prestamista, ni se aludía a otro tipo de costes.  ( 15 ) A efectos del presente reenvío, es legítimo sostener que el valor de aquella sentencia es limitado. 

B.

Coste total del crédito en el artículo 25, apartado 1, de la Directiva 2014/17

27.

En la medida en que el ejercicio del derecho al reembolso anticipado implica la correspondiente reducción del coste total del crédito para el consumidor, se ha de dilucidar qué partidas (además de los intereses) se integran en esta última noción.

1.

Interpretación literal

28.

La locución «coste total del crédito para el consumidor» la define el artículo 4, apartado 13, de la Directiva 2014/17 por remisión a la Directiva 2008/48, con algunas precisiones que no alteran la identidad de principio.  ( 16 )

29.

Literalmente, el coste total de un crédito hipotecario comprende todos los gastos devengados en relación con ese crédito (salvo que el legislador los haya excluido) que reúnan dos condiciones: obligan al consumidor y son conocidos (o deben serlo) por el prestamista. ( 17 )

30.

Como ejemplos característicos de estos gastos se citan en el precepto «los intereses, las comisiones, los impuestos», así como «el coste de los servicios accesorios relacionados con el contrato de crédito, en particular las primas de seguro […] si, además, la celebración del contrato de servicios es obligatoria para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas». La remuneración de los intermediarios de crédito y los costes de tasación de bienes a efectos hipotecarios  ( 18 ) pueden comprenderse también en este epígrafe.

31.

De esa enumeración se deduce que el carácter imperativo de los gastos no deriva necesariamente de una imposición unilateral del prestamista en orden a incrementar su propio beneficio: el coste total del crédito puede abarcar remuneraciones a entidades o sujetos diferentes a las partes del contrato,  ( 19 ) por conceptos de naturaleza muy dispar.

32.

El coste total del crédito, desde la perspectiva literal ahora en liza, se extiende, pues, a los importes de servicios accesorios, en las mismas condiciones de obligatoriedad para el consumidor y conocimiento por parte del prestamista.  ( 20 )

33.

Como ejemplos de este tipo de costes se mencionan las primas de los seguros de vida e incendio; ( 21 )  los gastos de valoración del inmueble sobre el que recaerá la hipoteca;  ( 22 ) los de apertura y mantenimiento de una cuenta; los de utilización de un medio de pago para transacciones y operaciones de disposición de crédito, y los demás costes relativos a las operaciones de pago. ( 23 )

34.

Por decisión expresa del legislador, a pesar de que podían catalogarse, teóricamente, en la noción de coste total del crédito para el consumidor, no computan en su cálculo:

–

Los gastos de notaría, excluidos en virtud del artículo 3, letra g), de la Directiva 2008/48.  ( 24 )

–

Las «tasas de registro de la transmisión de la propiedad del bien inmobiliario»,  ( 25 ) excluidas en virtud del artículo 4, apartado 13, de la Directiva 2014/17.

–

Los gastos que puedan cargarse al consumidor por incumplimiento de los compromisos asumidos en el contrato de crédito.  ( 26 )

35.

Aplicando esta tipología de partidas correspondientes a (o excluidas de) la noción «coste total del crédito para el consumidor» a las citadas por el tribunal de reenvío, entiendo que esa noción, en el sentido del artículo 25, apartado 1, de la Directiva 2014/17:

–

Comprende los gastos de tasación del inmueble, cuando sea necesaria para el otorgamiento del crédito y el prestamista los conozca, así como los gastos de la solicitud de reserva de rango y de inscripción de la hipoteca en el registro,  ( 27 ) normalmente imprescindibles para constituir la garantía y asegurar su función. 

–

No comprende los gastos de autenticación notarial de las firmas (gastos de notaría) para la inscripción de la hipoteca en el registro.

2.

Interpretación a la luz de los antecedentes del precepto

36.

El análisis de la evolución del concepto «coste total del crédito para el consumidor» en los trabajos legislativos previos a la adopción de la Directiva 2014/17  ( 28 ) corrobora que, de las partidas citadas por el tribunal de reenvío, se mencionaron las «tasas relativas al registro de la hipoteca».

37.

La propuesta de la Comisión en relación con la (futura) Directiva sobre el crédito inmobiliario contenía, en esta materia, una remisión pura y simple a la Directiva 2008/48.  ( 29 )

38.

La solución se explicaba como una ponderación de ventajas e inconvenientes de las opciones barajadas para el cálculo de la TAE.  ( 30 ) Se tuvo también presente que un texto paralelo al ya existente (el de la Directiva 2008/48) facilitaría a los consumidores la comprensión y la comparación entre créditos.  ( 31 )

39.

La noción se fue perfilando posteriormente, con la adición o la sustracción de elementos, pero sin perder la conexión con el artículo 3 de la Directiva 2008/48.

40.

En este contexto, me parece relevante que el primer informe del Parlamento sobre la propuesta de Directiva en materia de contratos de crédito inmobiliario excluyera explícitamente «las tasas de registro de la hipoteca u otra garantía comparable».  ( 32 )

41.

Entre las enmiendas aprobadas figura, en cambio, la que rezaba: «No deben incluirse en el coste total del crédito para el consumidor los gastos que este pague en relación con la adquisición del bien inmobiliario, como los impuestos asociados y los gastos notariales o los costes de registro de la propiedad»  ( 33 ) (cursiva añadida). 

42.

No consta que la inclusión en el coste total del crédito de las «tasas de registro de la hipoteca» o la exclusión de las relativas a la adquisición de la propiedad se discutiera en otro momento.  ( 34 ) 

3.

Interpretación contextual y teleológica

43.

La noción de «coste total del crédito para el consumidor» en la Directiva 2014/17, como en la Directiva 2008/48, es funcional. Está al servicio, ante todo, de la formación de dos conceptos:

–

el de «importe total adeudado por el consumidor», que corresponde a esa misma noción según la define el artículo 3, letra h), de la Directiva 2008/48;  ( 35 )

–

y el de la TAE, que corresponde al coste total del crédito para el consumidor, expresado como porcentaje anual del importe total del crédito concedido. ( 36 )

44.

El Tribunal de Justicia ha asociado la amplitud de aquella noción al designio de una protección extensa del consumidor y la ha interpretado en consonancia con ella.  ( 37 ) La protección se traduce en poner a su alcance la información general y, sobre todo, la precontractual, que le permita (idealmente) decantarse por el producto de crédito adecuado a su situación personal y a sus intereses. Esta es, en definitiva, la finalidad principal del concepto «coste total del crédito».

45.

Parte del proceso de selección, por parte del consumidor, de la fórmula que más le convenga es que se le brinde la posibilidad de comparar ofertas en los ámbitos nacional y transfronterizo. Su protección en las Directivas 2008/48 y 2014/17 se enmarca en el objetivo global de crear un mercado interior del crédito.  ( 38 ) La TAE, que comunica el precio (coste total) del crédito conforme a una fórmula matemática igual en toda la Unión, es esencial para esa comparación.

46.

Existe, sin embargo, una cierta tensión entre el objetivo de dar al consumidor la mejor información y hacerlo de manera que pueda comparar las ofertas de los prestamistas en un tiempo razonable.

47.

Intuitivamente, la posición del consumidor sería tanto mejor cuantos más datos (relativos a costes adicionales a los intereses) queden comprendidos en la TAE y menos recursos deba destinar a identificar por su cuenta otros gastos asociados al crédito, en particular fuera de un entorno jurídico que se suele limitar a lo local.

48.

Se explica así que el concepto «coste total del crédito para el consumidor» acoja un amplio espectro de gastos relativos a la operación de crédito. Acceder a la información es más sencillo para el prestamista que para el consumidor, aunque tampoco para aquel se trata de una operación gratuita.  ( 39 )

49.

Al mismo tiempo, la inclusión en el cálculo de la TAE de elementos que, por su reglamentación nacional, son muy dispares, afecta a la comparabilidad de las ofertas.  ( 40 ) En última instancia, resulta en perjuicio de la actividad transfronteriza de los prestamistas y de la captación de clientes de otros Estados miembros. 

50.

En mi opinión, el legislador ha optado por una solución que intenta conciliar las distintas preocupaciones a través de la combinación de varios elementos:

–

Una noción amplia del coste total del crédito para el consumidor, aunque limitada a los gastos relativos al contrato de crédito mismo, dejando fuera los gastos de la operación que se financia con él.

–

La obligación del prestamista de incluir en esa noción los gastos computables que conozca, o debiera conocer, aplicando un nivel de diligencia estándar en la profesión.

–

La obligación de proporcionar al consumidor la información precontractual personalizada, mediante la FEIN que figura en el anexo II de la Directiva 2014/17.

–

La enumeración en la FEIN de gastos en los que el consumidor incurre y que deberían formar parte de la TAE, pero que no son conocidos por la contraparte, bajo la indicación «Los siguientes gastos son desconocidos para el prestamista y no se incluyen por tanto en la TAE».  ( 41 )

–

La adición en la FEIN de esta advertencia: «Asegúrese de que tiene conocimiento de todos los demás tributos y costes conexos al préstamo».  ( 42 )

–

La imposición del deber de incluir, en la información general sobre créditos hipotecarios, una indicación de posibles costes para el consumidor que no son parte del coste total del crédito.  ( 43 )

51.

Entiendo que, de esta forma, el consumidor medio dispone de la información que necesita para tomar una decisión sobre el contrato de crédito inmobiliario, tras una comparación de productos basada en la TAE.  ( 44 ) Sabrá, además, que pueden existir gastos adicionales: bien pertenecientes a la TAE, pero desconocidos por el prestamista, bien ajenos al coste total del crédito, sobre los que está avisado.

4.

Conclusión intermedia

52.

A la luz de lo anterior, estimo que la respuesta al tribunal a quo sobre las partidas que expone, para saber si corresponden, o no, al coste total del crédito para el consumidor, en el sentido del artículo 25, apartado 1, de la Directiva 2014/17, podría ser que:

–

Esa noción comprende los costes de tasación del inmueble, de la solicitud de reserva de rango y de inscripción de la hipoteca en el registro, cuando sean necesarios para otorgar el crédito (es decir, se impongan al prestatario) y siempre que el prestamista los conozca.

–

No comprende los costes de autenticación notarial de las firmas a efectos de inscripción de la hipoteca en el registro.

C.

Reducción exigida por el artículo 25, apartado 1, de la Directiva 2014/17. Costes sobre los que opera

53.

El tribunal de reenvío quiere saber si, cuando el prestatario ejerza su derecho a reembolsar total o parcialmente el importe del crédito antes de expirar el plazo previsto, la reducción proporcional se extiende solo a los intereses adeudados y a los gastos que dependen de la duración del contrato o también a los que no dependen de dicha duración.

54.

El deudor que realiza un reembolso anticipado del crédito tiene derecho, en efecto, a que se le reduzca el coste total de ese crédito. A tenor del artículo 25, apartado 1, de la Directiva 2014/17, la reducción recae sobre «los intereses y costes correspondientes al tiempo de contrato que quede por transcurrir».  ( 45 )

55.

En la medida en que el artículo 25, apartado 1, no distingue entre las diversas categorías de costes, podría parecer que la reducción se aplica a cualquier importe integrado en el coste total del crédito (con la cualidad temporal que inmediatamente subrayaré). Sin perjuicio de lo que señalaré más adelante,  ( 46 ) pienso, por el contrario, que la reducción no opera de modo indiscriminado sobre todos y cada uno de los conceptos que, sumados, indican al consumidor el coste total del crédito antes de la celebración del contrato.

56.

La Directiva 2014/17 deja abiertos (disponibles para los Estados miembros) algunos aspectos del régimen del reembolso anticipado.  ( 47 ) Sin embargo, la existencia misma del derecho a devolver, antes del tiempo pactado, todo o parte de la deuda no se confía a cada legislador nacional, como tampoco se hace en relación con las consecuencias del ejercicio de ese derecho (la reducción del coste total del crédito).  ( 48 )

57.

No hay, pues, una remisión a los Estados miembros para que determinen las partidas de costes que se han de reducir. De ahí que la interpretación relativa al «qué» de la reducción haya de ser uniforme, como la de cualquier otro concepto que goce de autonomía en el derecho de la Unión.

1.

Interpretación literal

58.

Como he avanzado, el artículo 25, apartado 1, de la Directiva 2014/17 no precisa las partidas (de entre las que integran el coste total del crédito) sobre las que procederá la reducción.  ( 49 ) El texto solo permite deducir con certeza que esa reducción no recaerá sobre elementos no integrados en aquel coste.  ( 50 )

59.

En todo caso, el precepto contiene una precisión temporal que considero significativa: los intereses y los costes que se han de reducir, en la hipótesis de reembolso anticipado del crédito, son los «correspondientes al tiempo de contrato que quede por transcurrir».

60.

La vinculación entre las partidas que se han de reducir y el tiempo de contrato pendiente me parece indicativa de que las primeras se adeudan por servicios o prestaciones que, en el momento del reembolso anticipado, aún no se han llevado a cabo y ya no se realizarán. ( 51 )

61.

Esa lógica se percibe sin ninguna dificultad en cuanto a los intereses del crédito. El reembolso anticipado del capital (del principal de la deuda) implica, eo ipso, que no se devengarán, desde esa fecha, más intereses por tal concepto. La reducción de los intereses no vencidos en el momento de la amortización anticipada no se discute y no veo por qué la comprensión de la norma debería ser distinta en cuanto a los otros costes.

62.

El elemento literal me parece, pues, clave: el artículo 25 habla solo de costes ligados al tiempo posterior («tiempo que quede por transcurrir») al ejercicio del derecho de reembolso. A pesar de ello, en la medida en que la mayoría de las versiones lingüísticas del artículo 25, apartado 1, de la Directiva 2014/17 son idénticas a las del artículo 16, apartado 1, de la Directiva 2008/48 y que, en relación con este último, el Tribunal de Justicia no consideró convincente el argumento literal,  ( 52 ) no descarto que mi interpretación tampoco le convenza ahora.

63.

Por si así fuera, analizaré la norma en su contexto y a la luz de su finalidad.  ( 53 )  

2.

Interpretación contextual y teleológica

64.

El reconocimiento del derecho al reembolso anticipado en la Directiva 2014/17 responde, como toda ella, a la voluntad de promover la creación de un mercado interior de los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial.

65.

En ese contexto, el derecho al reembolso anticipado persigue un objetivo específico, que el considerando sexagésimo sexto de la Directiva 2014/17 describe aludiendo al fomento de la competencia, la libre circulación de los ciudadanos y la estabilidad financiera. Las ventajas que obtiene el consumidor aparecen solo en segundo plano y se cifran en permitirle cambiar de producto, buscando el que mejor se ajuste a sus necesidades en cada momento. 

66.

El legislador contempla que el derecho al reembolso anticipado se sujete a condiciones.  ( 54 ) Lo matiza, además, con la eventual compensación al prestamista que, en determinadas circunstancias, puede suponer una cuantía disuasoria para el consumidor.  ( 55 ) 

67.

De este régimen normativo se infiere que el derecho a la amortización anticipada del crédito no tiende tanto a la corrección de asimetrías en una relación desigual como a dotar de flexibilidad a un contrato que se prolonga en el tiempo por la vía de permitir al deudor el pago de su obligación, antes de que finalice el plazo pactado, sin necesidad de alegar ni de probar ninguna causa.  ( 56 )

68.

La Directiva 2014/17 no expresa la razón de ser de la reducción que establece su artículo 25, apartado 1, como corolario del derecho al reembolso anticipado. Este factor, acompañado de la ausencia de discusión a lo largo de los trabajos preparatorios, autoriza a afirmar que tal reajuste se percibe como una consecuencia natural de la anticipación del reembolso, que conlleva la desaparición o la disminución (en caso de un anticipo parcial) para la otra parte del riesgo de impago. Además, si el prestatario tuviera que asumir los intereses aún por devengar y los demás gastos pendientes, se produciría un enriquecimiento injusto del prestamista, al que correlativamente se exime (aunque por decisión unilateral de la otra parte) de su recíproca obligación contractual.  ( 57 )

69.

No creo, en cambio, que la reducción del artículo 25, apartado 1, de la Directiva 2014/17 trate de colocar al consumidor en la misma situación en la que estaría si el crédito se hubiera otorgado inicialmente por un plazo menor o por una cantidad menor.  ( 58 ) El derecho al reembolso anticipado no transforma el contrato de crédito original en otro que pudo haber sido, sino que permite adaptarlo a circunstancias sobrevenidas.  ( 59 )

70.

Estas consideraciones corroboran mi convicción, ya expresada al abordar la interpretación literal del precepto, de que la reducción aplicable se limita a las cantidades que el consumidor habría de pagar por prestaciones pendientes en ejecución del propio contrato.

71.

No dudo de que otra interpretación sería más favorable al consumidor. Pero, igual que a este no se le debe penalizar por amortizar su deuda antes de tiempo,  ( 60 ) tampoco creo que sea preciso, para protegerle como quiere la Directiva 2014/17, llevar el derecho a reducción hasta el punto de premiarle  ( 61 ) por un cambio que impone a la otra parte.  ( 62 )

72.

Por idénticos motivos, mi convicción se extiende a los gastos que se han pagado a terceros a título de impuestos, tasas administrativas o servicios profesionales, como la valoración del inmueble o la intermediación.  ( 63 )

73.

No discuto que los costes abonados a terceros formen parte del coste total del crédito: de otro modo, el consumidor no recibiría toda la información que precisa para optar entre las ofertas de los diferentes prestamistas.

74.

Discrepo, en cambio, de que, por ese hecho, el derecho a reducción consagrado en el artículo 25 de la Directiva 2014/17 sea aplicable a costes que no corresponden a servicios del prestamista pendientes de ejecución al tiempo del reembolso anticipado.

75.

 Algunos de estos costes retribuyen prestaciones singulares que preparan la futura relación contractual (la intermediación). Otros contribuyen al sostenimiento del gasto público (impuestos) o remuneran actividades o servicios de la administración pública, no solo en interés de las partes, sino también de la sociedad en su conjunto y del tráfico jurídico (registro de la hipoteca). Que esos costes hayan de computarse para informar al consumidor del «precio» total del crédito, en el sentido del artículo 4, apartado 13, de la Directiva 2014/17, tanto si los abona directamente al destinatario final como si lo hace a través del prestamista, no implica, insisto, que formen parte de los que serán objeto de reducción en caso de reembolso anticipado.

76.

No encuentro ninguna razón objetiva para que la reducción proporcional de los costes en virtud del artículo 25, apartado 1, de la Directiva 2014/17 haya de operar sobre cantidades ajenas a las contraprestaciones del prestamista, que ni las realiza, ni las cobra.  ( 64 ) Cuando, por ley, pesan sobre el prestatario, mi convicción es aún más firme: aplicar el derecho a reducción a estas partidas del coste total del crédito llevaría a que la Administración pública recaudadora o responsable del registro, ajena a la relación bilateral entre prestamista y prestatario, tuviera que devolver proporcionalmente esas cantidades.

D.

Proyección de la sentencia Lexitor a este asunto

1.

Costes a favor del prestamista

77.

Creo que la sentencia Lexitor no altera el punto de vista que he expuesto. Considero que el Tribunal de Justicia decidió como lo hizo basándose en consideraciones más bien pragmáticas, reflejadas en los argumentos que desarrollan sus apartados 31 a 33. A ellos se añade el relativo al eventual «perjuicio desproporcionado» del prestamista, cuyos intereses subyacen en la previsión de compensarle.  ( 65 )

78.

Esos argumentos podían tener sentido en el supuesto entonces analizado y, todo lo más, serían generalizables a cualquier crédito al consumo. No lo son, a mi parecer, para el crédito inmobiliario.

79.

En primer lugar, por lo que se refiere a la facilidad o la dificultad para aplicar la reducción, recuerdo que la FEIN (de uso obligatorio y que ni los Estados miembros ni los prestamistas están autorizados a modificar) recoge de forma desagregada la información sobre el crédito inmobiliario que el consumidor ha de recibir en la fase precontractual. En particular, separa los costes en atención a que sean o no periódicos: de este modo, facilita al consumidor, o al juez, la identificación de algunos reducibles. ( 66 )

80.

En segundo lugar, existe una diferencia de calado entre las Directivas 2008/48 y 2014/17 acerca del derecho del prestamista a ser compensado por los costes directamente derivados del reembolso anticipado: la primera establece ella misma ese derecho; la segunda, aplicable a este litigio, no lo hace.

81.

Esa diferencia clave entre las Directivas 2008/48 y 2014/17 no impide, sin embargo, percibir la relación conceptual entre «reducción» a favor del consumidor y «compensación» a favor del prestamista.  ( 67 )

82.

La falta de regulación armonizada del derecho a compensación en la Directiva 2014/17 probablemente traduce la dificultad para acordar reglas comunes y deriva, en última instancia, de la pluralidad de mecanismos de financiación hipotecaria y la amplia gama de productos,  ( 68 ) reflejo de las particularidades de los mercados financieros de contratación hipotecaria de los Estados miembros.

83.

El margen de acción dejado a los Estados miembros para introducir, o no, la compensación en los créditos inmobiliarios puede tener consecuencias en la práctica de algunos,  ( 69 ) eliminando el factor de equilibrio que, en la sentencia Lexitor, condujo al Tribunal de Justicia a juzgar como lo hizo. De ahí que, repito, esa sentencia no pueda extrapolarse sin más a aquellos créditos.

2.

Gastos pagaderos a terceros

84.

Acoger las tesis de la sentencia Lexitor no debería conducir, indefectiblemente, a que la reducción inherente al reembolso anticipado se extienda a los costes del crédito inmobiliario que tengan como fin la retribución de un tercero.

85.

Además de que, como ya dije, la sentencia Lexitor no se refería a esos costes, en los créditos con garantía inmobiliaria no es el prestamista (en este asunto, la entidad bancaria) quien percibe esas cantidades, ni el que fija su montante: ni se lucra con ellas, ni puede manipularlas.

86.

No veo, por tanto, motivo para tratar las cantidades satisfechas a terceros de la misma manera que las analizadas en la sentencia Lexitor.

87.

Aunque no sean un elemento decisivo, entiendo que corroboran mi opinión los trabajos legislativos en curso para la revisión de la Directiva 2008/48. Tanto la Comisión en su propuesta,  ( 70 ) como el Consejo en su orientación general,  ( 71 ) aclaran que la reducción afectará a los intereses y a los gastos que el prestamista impone al consumidor. Estimo que la propuesta es igualmente aplicable al crédito hipotecario.

88.

Ciertamente, puede darse una situación como la que describe VKI: el prestamista, a fin de presentar una oferta más interesante para el consumidor, diseña el contrato de forma que, a primera vista, él mismo asume el pago de los gastos a terceros, pero luego, en ejercicio del margen de maniobra del que dispone en el marco de la facturación, los carga al prestatario de forma encubierta.  ( 72 )

89.

Ahora bien, tampoco la sentencia Lexitor es idónea para poner coto a esta práctica, no solo fraudulenta desde la perspectiva de cada consumidor concreto, sino también desde la de una competencia no falseada. La reducción que, en los términos de la sentencia Lexitor, opera sobre todos los gastos pagados al prestamista, se aplica a prorrata en función del tiempo de contrato pendiente en el momento del reembolso. En otras palabras, solo con la solución Lexitor el consumidor nunca recuperará la integridad de la suma que el prestamista asumió en teoría y finalmente repercutió sobre él.

90.

Opino que la vía para frenar estos abusos debe ser la que propicia el artículo 41 de la Directiva 2014/17: los Estados miembros han de velar por que la protección que otorga al consumidor no se pueda eludir «de resultas del modo en que se formulen los contratos».

3.

Recapitulación

91.

En suma, de reputar aplicable la sentencia Lexitor a los créditos inmobiliarios, el artículo 25, apartado 1, de la Directiva 2014/17 se opondría a una norma nacional que limite la reducción proporcional vinculada al reembolso anticipado del crédito a los costes dependientes de la duración del contrato. Pero, incluso en esa tesitura (extender la solución Lexitor a los créditos hipotecarios), la reducción solo afectaría a los costes que sirven para remunerar al prestamista, es decir, costes distintos de los abonados a terceros.

E.

Limitación en el tiempo de los efectos de la sentencia

92.

Si el Tribunal de Justicia asume la tesis que propugno, sería innecesario acoger la solicitud del Gobierno italiano en cuanto a la eventual limitación temporal de los efectos de la sentencia. Por lo demás, considero que esa limitación no sería procedente, pues no se ha demostrado que concurran los presupuestos (en particular, las repercusiones económicas graves) que la jurisprudencia del Tribunal de Justicia exige al respecto.  ( 73 )

V.

Conclusión

93.

A tenor de lo expuesto, propongo responder al Oberster Gerichtshof (Tribunal Supremo de lo civil y penal, Austria) en estos términos: