1.

Id-dritt tal-konsumatur, il-mutwatarju ta’ kreditu, li jħallas bil-quddiem (bi tnaqqis tal-interessi u tal-ispejjeż li jikkorrispondu għall-bqija taż-żmien tal-kuntratt) ilu rikonoxxut is-snin fir-regoli tal-Unjoni  ( 2 ).

2.

Dan ir-rikonoxximent ikopri kemm il-krediti għall-konsumatur b’mod ġenerali (id-Direttiva 2008/48/KE)  ( 3 ) kif ukoll, speċifikament, dawk mogħtija lill-konsumaturi għal proprjetà immobbli residenzjali (id-Direttiva 2014/17/UE)  ( 4 ).

3.

Il-Qorti tal-Ġustizzja ddeċidiet dwar il-konsegwenzi legali tar-rimbors antiċipat tal-kreditu għall-konsumatur fis-sentenza tagħha tal-11 ta’ Settembru 2019  ( 5 ), b’risposta għal rinviju għal deċiżjoni preliminari dwar l-interpretazzjoni tal-Artikolu 16(1) tad-Direttiva 2008/48  ( 6 ).

4.

Issa hija mitluba tinterpreta l-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2014/17, fir-rigward ta’ klawżola redatta minn qabel (klawżola standard) li ċertu bank jinkludi fil-kuntratti ta’ self b’garanzija ipotekarja tiegħu. Il-qorti tar-rinviju tistaqsi, b’mod partikolari, jekk għandhiex issegwi l-mudell stabbilit fis-sentenza Lexitor.

I.

Il-kuntest ġuridiku

A.

Id-dritt tal-Unjoni

1.

Id-Direttiva 2008/48

5.

L-Artikolu 3(g) jipprovdi:

6.

Skont l-Artikolu 16(1):

2.

Id-Direttiva 2014/17

7.

Huma rilevanti għal din il-kwistjoni, b’mod partikolari, il-premessi 19, 50 u 66.

8.

L-Artikolu 4 jiddefinixxi, għall-finijiet ta’ din id-direttiva:

9.

L-Artikolu 25 jistipula:

B.

Id-dritt nazzjonali

10.

L-Artikolu 20 tal-Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (il-Liġi dwar il-Krediti Ipotekarji u l-Kreditu fuq il-Proprjetà Immobbli)  ( 7 ), intitolat “Ħlas bil-quddiem”, kien jipprovdi, fil-verżjoni tiegħu fis-seħħ sal-31 ta’ Diċembru 2020, kif ġej:

II.

Il-fatti, il-kawża u d-domanda preliminari

11.

UniCredit Bank Austria AG (iktar ’il quddiem “UniCredit”) tuża fil-kuntratti tagħha ta’ self b’garanzija ipotekarja, immirati lejn il-konsumaturi, mudelli li jirregolaw id-dritt għar-rimbors antiċipat tas-self, bit-tnaqqis tal-interessi dovuti u tal-ispejjeż li jiddependu mit-tul tal-kuntratt.

12.

Il-kuntratti jinkludu l-klawżola standard li ġejja: “Huwa speċifikat li l-ispejjeż tal-ipproċessar li ma jiddependux fuq it-tul tal-kuntratt ma għandhomx jiġu rimborżati (anki proporzjonalment)”.

13.

Il-Verein für Konsumenteninformation (iktar ’il quddiem il-“VKI”) hija assoċjazzjoni għall-protezzjoni tal-interessi tal-konsumaturi li ħarrket lil UniCredit quddiem il-Handelsgericht Wien (il-Qorti Kummerċjali ta’ Vjenna, l-Awstrija), fejn talbet li jiġi ordnat it-tmiem tal-użu ta’ din il-klawżola.

14.

Il-qorti tal-ewwel istanza ċaħdet it-talba. Min-naħa l-oħra, l-Oberlandesgericht Wien (il-Qorti Reġjonali Superjuri ta’ Vjenna, l-Awstrija) laqgħet l-appell ta’ VKI u laqgħet it-talbiet tar-rikors.

15.

L-Oberster Gerichtshof (il-Qorti Suprema, l-Awstrija) hija mitluba tiddeċiedi dwar l-appell ippreżentat minn UniCredit kontra s-sentenza fl-appell, li permezz tiegħu din tal-aħħar titlob li tiġi kkonfermata mill-ġdid is-sentenza mogħtija fl-ewwel istanza. Qabel ma tagħmel dan, hija tagħmel lill-Qorti tal-Ġustizzja d-domanda preliminari li ġejja:

III.

Il-proċeduri quddiem il-Qorti tal-Ġustizzja

16.

It-talba għal deċiżjoni preliminari tressqet quddiem il-Qorti tal-Ġustizzja fid-9 ta’ Settembru 2021.

17.

Ġew ippreżentati osservazzjonijiet bil-miktub minn VKI, minn UniCredit, mill-Gvern Taljan u mill-Kummissjoni Ewropea.

18.

Fis-7 ta’ Lulju 2022 inżammet seduta fejn ipparteċipaw VKI, UniCredit, il-Gvern Ġermaniż, il-Gvern Taljan u l-Kummissjoni.

IV.

Analiżi

A.

B’mod preliminari

19.

L-ewwel Direttiva dwar il-Kreditu għall-Konsumatur tmur lura għall-1987. Hija eskludiet mill-kamp ta’ applikazzjoni tagħha kuntratti ta’ kreditu għall-ksib jew il-preservazzjoni ta’ drittijiet ta’ proprjetà fuq artijiet jew fuq proprjetà immobbli, kemm jekk mibnija jew taħt kostruzzjoni, u għar-rinnovazzjoni jew it-titjib tal-bini. Uħud biss mid-dispożizzjonijiet tagħha kienu japplikaw għal kuntratti ta’ kreditu garantiti b’ipoteki fuq proprjetà immobbli li, eċċezzjonalment, ma kinux diġà esklużi minn dik id-dispożizzjoni.

20.

Kważi tletin sena wara, id-Direttiva 2014/17 tistabbilixxi (parzjalment) qafas regolatorju komuni għal kuntratti ta’ kreditu għall-konsumatur iggarantiti b’ipoteka jew tip ieħor ta’ garanzija komparabbli fuq proprjetà immobbli residenzjali.

21.

Ir-regolamentazzjoni separata ta’ dawn il-kuntratti tal-aħħar spiss tiġi spjegata billi jsir riferiment għad-differenzi bejn is-swieq tal-kreditu għall-konsumatur u s-swieq tal-kreditu għax-xiri jew ir-rinnovazzjoni tad-djar. Id-differenzi li jeżistu bejn it-tekniki ta’ kull kategorija ta’ self u l-garanziji abitwali f’waħda u fl-oħra huma enfasizzati wkoll.

22.

Minkejja dawn id-differenzi, hemm diversi dispożizzjonijiet tad-Direttiva 2014/17 li l-leġiżlatur fassal abbażi tad-Direttiva 2008/48. Xi kultant, sempliċement jillimita ruħu li jagħmel riferiment minn waħda għall-oħra, jew tintroduċi sfumaturi u kjarifiki  ( 8 ).

23.

Aspett komuni għaż-żewġ direttivi, diġà inkluż fid-Direttiva 87/102, huwa d-dritt tal-konsumatur li jirrimborsa l-kreditu b’mod antiċipat. Fit-tliet strumenti kollha, dan id-dritt huwa marbut mad-dritt li jinkiseb tnaqqis fl-ispiża totali tal-kreditu, li:

–

għandu jkun ekwivalenti, skont id-Direttiva 87/102 (Artikolu 8).

–

għandu jinkludi “l-interessi u l-ispejjeż ta’ matul it-terminu li jkun baqa’ tal-kuntratt” (Artikolu 16(1) tad-Direttiva 2008/48).

–

għandu jinkludi “imgħax [interessi] u l-ispejjeż għat-tul ta’ żmien li jkun baqa’ tal-kuntratt” (Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2014/17).

24.

Il-Qorti tal-Ġustizzja ddeċidiet dwar il-kunċett ta’ “spiża totali tal-kreditu għall-konsumatur” fil-qasam tal-kreditu għall-konsumatur  ( 9 ). Fis-sentenza Lexitor, hija interpretat, kif diġà indikajt, it-tnaqqis ta’ din l-ispiża minħabba l-likwidazzjoni antiċipata tal-obbligi li jirriżultaw mill-kuntratt ta’ kreditu, li huwa permess mill-Artikolu 16(1) tad-Direttiva 2008/48.

25.

Sabiex tingħata risposta għad-domanda preliminari magħmula issa mill-qorti tar-rinviju, qabel kollox, għandhom jiġu indirizzati l-kunċetti ta’ “spiża totali ta’ kreditu”  ( 10 ) u ta’ “tnaqqis tal-ispiża totali”  ( 11 ) fl-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2014/17.

26.

Qabel ma nwettaq din l-analiżi, ser nindika żewġ kunsiderazzjonijiet dwar l-impatt tad-Direttiva 2008/48 fuq din il-kawża:

–

Fl-ewwel lok, l-interpretazzjoni tad-Direttiva 2008/48 hija (jew tista’ tkun) element validu għal dik tad-Direttiva 2014/17, b’mod partikolari meta din tal-aħħar tadotta termini użati minn din tal-ewwel  ( 12 ). Madankollu, dan huwa biss element wieħed, li għandu jiġi kkombinat mal-kriterji ermenewtiċi abitwali, billi jiġu applikati għall-kunċetti u d-dispożizzjonijiet fis-seħħ fil-qasam tal-kreditu għall-proprjetà immobbli  ( 13 ).

–

Fit-tieni lok, f’din it-tilwima l-oriġini tad-diskussjoni kienet il-klawżola kuntrattwali użata minn UniCredit, li ffokat fuq is-somom imħallsa lil terzi  ( 14 ). Għall-kuntrarju, fis-sentenza Lexitor, ma kienet involuta l-ebda nefqa li ma kinitx tal-mutwanti, u lanqas ma saret allużjoni għal tipi oħra ta’ spejjeż  ( 15 ). Għall-finijiet ta’ dan ir-rinviju, huwa leġittimu li jiġi sostnut li l-valur ta’ dik is-sentenza huwa limitat.

B.

L-ispiża totali tal-kreditu fl-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2014/17

27.

Sa fejn l-eżerċizzju tad-dritt għal rimbors antiċipat jinvolvi tnaqqis korrispondenti fl-ispiża totali tal-kreditu għall-konsumatur, għandu jiġi ddeterminat liema elementi (minbarra l-interessi) huma inklużi f’dan l-aħħar kunċett.

1.

Interpretazzjoni letterali

28.

It-terminu “kost [spiża] totali tal-konsumatur” huwa ddefinit mill-Artikolu 4(13) tad-Direttiva 2014/17 b’riferiment għad-Direttiva 2008/48, b’ċerti speċifikazzjonijiet li ma jbiddlux l-identiċità tal-prinċipju  ( 16 ).

29.

Letteralment, l-ispiża totali ta’ kreditu ipotekarju tinkludi l-ispejjeż kollha akkumulati b’rabta ma’ dak il-kreditu (sakemm il-leġiżlatur ma jkunx eskludihom) li jissodisfaw żewġ kundizzjonijiet: huma obbligatorji għall-konsumatur u huma magħrufa (jew iridu jkunu) mill-mutwanti  ( 17 ).

30.

Bħala eżempji karatteristiċi ta’ dawn l-ispejjeż jissemmew fid-dispożizzjoni “interessi, kummissjonijiet, taxxi” u “l-ispejjeż relatati ma’ servizzi anċillari fir-rigward tal-ftehim [kuntratt] ta’ kreditu, b’mod partikolari ħlasijiet obbligatorji ta’ assigurazzjoni […] wkoll jekk, barra minn hekk, il-konklużjoni ta’ kuntratt ta’ servizz huwa obbligatorju biex jinkiseb il-kreditu jew biex jinkiseb il-kreditu skond it-termini u l-kondizzjonijiet kummerċjalizzati”. Ir-remunerazzjoni tal-intermedjarji tal-kreditu u l-ispejjeż tal-valutazzjoni tal-proprjetà għal finijiet ipotekarji  ( 18 ) jistgħu jkunu koperti wkoll taħt din l-intestatura.

31.

Minn din il-lista jirriżulta li n-natura imperattiva tal-ispejjeż ma tirriżultax neċessarjament minn impożizzjoni unilaterali mill-mutwanti sabiex iżid il-profitt tiegħu stess: l-ispiża totali tal-kreditu tista’ tkopri r-remunerazzjoni lil entitajiet jew suġġetti separati mill-partijiet għall-kuntratt  ( 19 ), għal oġġetti ta’ natura differenti ħafna.

32.

L-ispiża totali tal-kreditu, mill-perspettiva letterali inkwistjoni, għalhekk testendi għall-ammonti ta’ servizzi anċillari, taħt l-istess kundizzjonijiet ta’ obbligu għall-konsumatur u ta’ għarfien min-naħa tal-mutwanti  ( 20 ).

33.

Eżempji ta’ dawn l-ispejjeż jinkludu l-primjums tal-assigurazzjoni tal-ħajja u tan-nirien  ( 21 ), l-ispejjeż tal-valutazzjoni tal-proprjetà li fuqha se taqa’ l-ipoteka  ( 22 ), dawk tal-ftuħ u ż-żamma ta’ kont; dawk tal-użu ta’ mezz ta’ ħlas għal tranżazzjonijiet u operazzjonijiet ta’ ġbid ta’ kreditu, u spejjeż oħra relatati ma’ tranżazzjonijiet ta’ ħlas  ( 23 ).

34.

B’deċiżjoni espliċita tal-leġiżlatur l-ispejjeż li ġejjin, għalkemm jistgħu, teoretikament, ikunu koperti mill-kunċett tal-ispiża totali tal-kreditu għall-konsumatur, ma għandhomx jittieħdu inkunsiderazzjoni fil-kalkolu tagħhom:

–

L-ispejjeż notarili, esklużi abbażi tal-Artikolu 3(g) tad-Direttiva 2008/48.  ( 24 )

–

It-“tariffi ta’ reġistrazzjoni għat-trasferiment tas-sjieda tal-proprjetà immobbli”  ( 25 ), esklużi abbażi tal-Artikolu 4(13) tad-Direttiva 2014/17.

–

L-ispejjeż li jistgħu jiġu addebitati lill-konsumatur għan-nuqqas ta’ konformità mal-impenji assunti fil-kuntratt ta’ kreditu  ( 26 ).

35.

Bl-applikazzjoni ta’ din it-tipoloġija ta’ oġġetti li għandhom jiġu inklużi (jew esklużi mill-) fil-kunċett ta’ “spiża totali tal-kreditu għall-konsumatur” għal dawk iċċitati mill-qorti tar-rinviju, jiena tal-fehma li dan il-kunċett, fis-sens tal-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2014/17:

–

Jinkludi l-ispejjeż tal-valutazzjoni tal-proprjetà, meta dan ikun meħtieġa għall-għoti tal-kreditu u meta l-mutwanti jkun jafhom, kif ukoll l-ispejjeż tat-talba għar-riżervazzjoni tal-prijorità fost il-kredituri u r-reġistrazzjoni tal-ipoteka fir-reġistru  ( 27 ), normalment essenzjali biex tinħoloq il-garanzija u tiġi żgurata l-funzjoni tagħha.

–

Ma jinkludix l-ispejjeż tal-awtentikazzjoni notarili tal-firem (spejjeż notarili) għar-reġistrazzjoni tal-ipoteka fir-reġistru.

2.

Interpretazzjoni fid-dawl tal-anteċedenti tad-dispożizzjoni

36.

L-analiżi tal-evoluzzjoni tal-kunċett ta’ “spiża totali tal-kreditu għall-konsumatur” fix-xogħol leġiżlattiv li wassal għall-adozzjoni tad-Direttiva 2014/17  ( 28 ) tikkonferma li, mill-elementi ċċitati mill-qorti tar-rinviju, ġew imsemmija t-“tariffi relatati mar-reġistrazzjoni tal-ipoteka”.

37.

Il-proposta tal-Kummissjoni fir-rigward tad-direttiva (futura) dwar il-kreditu fuq proprjetà immobbli kienet tinkludi, f’dan il-qasam, riferiment pur u sempliċi għad-Direttiva 2008/48  ( 29 ).

38.

Is-soluzzjoni ġiet spjegata bħala tweżin tal-vantaġġi u tal-iżvantaġġi tal-għażliet li kienu qed jiġu kkunsidrati għall-kalkolu tal-RPAI  ( 30 ). Ġie mfakkar ukoll li test parallel għat-test eżistenti (dak tad-Direttiva 2008/48) jagħmilha iktar faċli għall-konsumaturi biex jifhmu u jqabblu l-krediti  ( 31 ).

39.

Il-kunċett ġie rfinat sussegwentement, biż-żieda jew bit-tneħħija ta’ elementi, iżda mingħajr ma tintilef ir-rabta mal-Artikolu 3 tad-Direttiva 2008/48.

40.

F’dan il-kuntest, jidhirli li huwa rilevanti li l-ewwel rapport tal-Parlament dwar il-proposta għal direttiva dwar kuntratti ta’ kreditu fuq proprjetà immobbli kien espliċitament jeskludi “t-tariffi ta’ reġistrazzjoni tal-ipoteki jew garanziji oħra komparabbli”  ( 32 ).

41.

L-emendi adottati kienu jinkludu, min-naħa l-oħra, dan li ġej: “ Il-kost [spiża] totali tal-kreditu lill-konsumatur għandu jeskludi l-ispejjeż li l-konsumatur iħallas fir-rigward tax-xiri tal-proprjetà immobbli jew l-art, bħal taxxi assoċjati u drittijiet [spejjeż] notarili jew l-ispejjeż tar-reġistrazzjoni tal-art”  ( 33 ) (korsiv miżjud).

42.

Ma jirriżultax li l-inklużjoni fl-ispiża totali tal-kreditu tat-“tariffi tar-reġistrazzjoni tal-ipoteki” jew l-esklużjoni ta’ dawk relatati max-xiri tal-proprjetà ġiet diskussa f’mument ieħor  ( 34 ).

3.

Interpretazzjoni kuntestwali u teleoloġika

43.

Il-kunċett ta’ “spiża totali ta’ kreditu għall-konsumatur” fid-Direttiva 2014/17, l-istess bħal fid-Direttiva 2008/48, huwa funzjonali. Huwa mezz, fuq kollox, għall-formazzjoni ta’ żewġ kunċetti:

–

dak tal-“ammont totali pagabbli mill-konsumatur”, li jikkorrispondi għal dan l-istess kunċett kif iddefinit fl-Artikolu 3(h) tad-Direttiva 2008/48  ( 35 );

–

u dak tal-RPAI, li jikkorrispondi għall-ispiża totali tal-kreditu għall-konsumatur, indikata bħala perċentwali annwali tal-ammont totali tal-kreditu mogħti  ( 36 ).

44.

Il-Qorti tal-Ġustizzja rabtet il-portata ta’ dan il-kunċett max-xewqa ta’ protezzjoni estensiva tal-konsumatur u interpretatu f’dan id-dawl  ( 37 ). Il-protezzjoni tissarraf fid-disponibbiltà, għall-konsumatur, ta’ informazzjoni ġenerali u, fuq kollox, informazzjoni prekuntrattwali, li tippermettilu (idealment) jagħżel il-prodott ta’ kreditu xieraq għas-sitwazzjoni u l-interessi personali tiegħu. Dan huwa, fl-aħħar mill-aħħar, l-għan prinċipali tal-kunċett ta’ “spiża totali tal-kreditu”.

45.

Parti mill-proċess tal-għażla, min-naħa tal-konsumatur, tal-formula li taqbillu l-iktar huwa li jingħata l-possibbiltà li jqabbel l-offerti fil-livelli nazzjonali u transkonfinali. Il-protezzjoni tiegħu fid-Direttivi 2008/48 u 2014/17 hija parti mill-għan ġenerali tal-ħolqien ta’ suq intern għall-kreditu  ( 38 ). L-RPAI, li tikkomunika l-prezz (spiża totali) tal-kreditu skont formula matematika ugwali madwar l-Unjoni kollha, hija essenzjali għal dan it-tqabbil.

46.

Madankollu, hemm ċerta tensjoni bejn l-għan li l-konsumatur jingħata l-aħjar informazzjoni u li dan isir sabiex b’mod li jkun jista’ jqabbel l-offerti tal-mutwanti fi żmien raġonevoli.

47.

B’mod intuwittiv, il-pożizzjoni tal-konsumatur iktar tkun tajba iktar ma tkun inkluża data (relatata ma’ spejjeż addizzjonali għall-interessi) fir-RPAI u inqas ma jkollu jalloka riżorsi għall-identifikazzjoni, għall rasu, ta’ spejjeż oħra relatati mal-kreditu, b’mod partikolari lil hinn minn ambjent legali li normalment ikun limitat għal dak lokali.

48.

Huwa għalhekk spjegat li l-kunċett ta’ “spiża totali tal-kreditu għall-konsumatur” ikopri firxa wiesgħa ta’ spejjez relatati mat-tranżazzjoni ta’ kreditu. L-aċċess għall-informazzjoni huwa iktar faċli għall-mutwanti milli għall-konsumatur, għalkemm lanqas għalihom din ma hija operazzjoni bla spejjeż  ( 39 ).

49.

Fl-istess ħin, l-inklużjoni fil-kalkolu tal-RPAI ta’ elementi li, minħabba l-leġiżlazzjoni nazzjonali tagħhom, huma differenti ħafna, taffettwa l-komparabbiltà tal-offerti  ( 40 ). Fl-aħħar mill-aħħar, dan jimmina l-attività transkonfinali tal-mutwanti u l-atrazzjoni ta’ klijenti minn Stati Membri oħra.

50.

Fil-fehma tiegħi, il-leġiżlatur għażel soluzzjoni li tfittex li tirrikonċilja t-tħassib differenti permezz tal-kombinazzjoni ta’ diversi elementi:

–

Kunċett wiesa’ tal-ispiża totali tal-kreditu għall-konsumatur, għalkemm limitat għall-ispejjeż relatati mal-kuntratt ta’ kreditu nnifsu, li jħalli barra l-ispejjeż tat tranżazzjoni ffinanzjata minnu.

–

L-obbligu tal-mutwanti li jinkludi f’dak il-kunċett l-ispejjeż kompatibbli li għandu għarfien tagħhom, jew li għandu jkun jaf, bl-applikazzjoni ta’ livell standard ta’ diliġenza fil-professjoni.

–

L-obbligu li l-konsumatur jingħata informazzjoni prekuntrattwali personalizzata permezz tal-FEIS li jinsab fl-Anness II tad-Direttiva 2014/17.

–

L-elenkazzjoni fil-FEIS ta’ spejjeż imġarrba mill-konsumatur u li għandhom ikunu parti mill-RPAI, iżda li ma humiex magħrufa mill-kontroparti, taħt l-indikazzjoni. “L-ispejjeż li ġejjin mhumiex magħrufa mill-mutwanti u għaldaqstant mhumiex inklużi fl-RPAI”  ( 41 ).

–

Iż-żieda ta’ din it-twissija mal-FEIS: “kun ċert li tkun konxju mit-taxxi u l-ispejjeż l-oħrajn kollha assoċjati mas-self”  ( 42 ).

–

L-impożizzjoni tal-obbligu li tiġi inkluża, fl-informazzjoni ġenerali dwar il-krediti ipotekarji, indikazzjoni tal-ispejjeż possibbli għall-konsumatur li ma humiex parti mill-ispiża totali tal-kreditu  ( 43 ).

51.

Nifhem li, b’dan il-mod, il-konsumatur medju għandu l-informazzjoni li jeħtieġ biex jieħu deċiżjoni dwar il-kuntratt ta’ kreditu għall-proprjetà immobbli, wara tqabbil tal-prodott ibbażat fuq l-RPAI  ( 44 ). Ikun jaf ukoll, barra minn hekk, li jista’ jkun hemm spejjeż addizzjonali: li jappartjenu għall-RPAI, iżda mhux magħrufa mill-mutwanti, jew barra l-ispiża totali tal-kreditu, li dwarhom huwa avżat.

4.

Konklużjoni intermedja

52.

Fid-dawl tal-kunsiderazzjonijiet preċedenti, nikkunsidra li r-risposta lill-qorti tar-rinviju dwar l-elementi li hija ssemmi, sabiex isir magħruf jekk jiffurmawx jew le parti mill-ispiża totali tal-kreditu għall-konsumatur, fis-sens tal-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2014/17, tista’ tkun li:

–

Dan il-kunċett jinkludi l-ispejjeż tal-valutazzjoni tal-proprjetà immobbli, tat-talba għar-riżervazzjoni tal-prijorità fost il-kredituri u r-reġistrazzjoni tal-ipoteka fir-Reġistru, meta jkunu meħtieġa biex jingħata l-kreditu (jiġifieri impost fuq il-mutwatarju) u sakemm il-mutwanti jkun jafhom.

–

Ma tkoprix l-ispejjeż tal-awtentikazzjoni notarili tal-firem għall-iskop tar-reġistrazzjoni tal-ipoteka fir-Reġistru.

C.

Tnaqqis meħtieġ mill-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2014/17. L-ispejjeż li għalihom japplika dan it-tnaqqis

53.

Il-qorti tar-rinviju tixtieq tkun taf jekk, meta l-mutwatarju jeżerċita d-dritt tiegħu li jħallas lura kompletament jew parzjalment l-ammont tal-kreditu qabel l-iskadenza tat-terminu previst, it-tnaqqis proporzjonali jestendix biss għall-interessi dovuti u għall-ispejjeż li jiddependu fuq it-tul tal-kuntratt jew ukoll għal dawk li ma jiddependux minn dan it-tul.

54.

Id-debitur li jagħmel rimbors antiċipat tal-kreditu huwa intitolat għal tnaqqis fl-ispiża totali ta’ dan il-kreditu. Skont l-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2014/17, it-tnaqqis jaffettwa l-“imgħax [interessi] u l-ispejjeż għat-tul ta’ żmien li jkun baqa’ tal-kuntratt”  ( 45 ).

55.

Sa fejn l-Artikolu 25(1) ma jagħmilx distinzjoni bejn id-diversi kategoriji ta’ spejjeż, jista’ jidher li t-tnaqqis japplika għal kwalunkwe ammont integrat fl-ispiża totali tal-kreditu (bil-kwalità ratione temporis li ser nenfasizza immedjatament). Bla ħsara għal dak li ser nindika iktar ’il quddiem  ( 46 ), naħseb, għall-kuntrarju, li t-tnaqqis ma japplikax bl-istess mod fuq kull wieħed mill-kunċetti li, flimkien, jindikaw lill-konsumatur l-ispiża totali tal-kreditu qabel il-konklużjoni tal-kuntratt.

56.

Id-Direttiva 2014/17 tħalli miftuħa (disponibbli għall-Istati Membri) ċerti aspetti tal-iskema ta’ rimbors antiċipat  ( 47 ). Madankollu, l-eżistenza stess tad-dritt li jitħallas lura, qabel iż-żmien miftiehem, id-dejn kollu jew parti minnu ma jiġix fdat lil kull leġiżlatur nazzjonali, u lanqas ma jsir dan fir-rigward tal-konsegwenzi tal-eżerċizzju ta’ dan id-dritt (it-tnaqqis tal-ispiża totali tal-kreditu)  ( 48 ).

57.

Għalhekk ma hemm l-ebda riferiment għall-Istati Membri biex jiddeterminaw l-elementi tal-ispejjeż li għandhom jitnaqqsu. Għalhekk, l-interpretazzjoni dwar “x’inhu” li għandu jiġi mnaqqas għandha tkun uniformi, bħal dik ta’ kwalunkwe kunċett ieħor li jgawdi minn awtonomija fid-dritt tal-Unjoni.

1.

Interpretazzjoni letterali

58.

Kif diġà indikajt, l-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2014/17 ma jispeċifikax l-elementi (minn fost dawk li jifformaw l-ispiża totali tal-kreditu) li fuqhom se jseħħ it-tnaqqis  ( 49 ). It-test jippermetti biss li jiġi dedott b’ċertezza li dan it-tnaqqis mhux ser japplika għal elementi mhux integrati f’din l-ispiża  ( 50 ).

59.

Fi kwalunkwe każ, id-dispożizzjoni tinkludi speċifikazzjoni ratione temporis li nqis li hija sinjifikattiva: l-interessi u l-ispejjeż li għandhom jitnaqqsu, fil-każ ta’ rimbors antiċipat tal-kreditu, huma dawk “għat-tul ta’ żmien li jkun baqa’ tal-kuntratt”.

60.

Ir-rabta bejn l-elementi li għandhom ikunu suġġetti għal tnaqqis u ż-żmien li jkun baqa’ tal-kuntratt jidhirli li tindika li tal-ewwel huma dovuti għal servizzi jew servizzi li, fil-mument tar-rimbors antiċipat, kienu għadhom ma twettqux u mhux ser isiru fil-ġejjieni  ( 51 ).

61.

Din il-loġika hija pperċepita mingħajr ebda diffikultà f’termini tal-interessi fuq il-kreditu. Ir-rimbors antiċipat tal-kapital (il-prinċipal tad-dejn) jimplika, eo ipso, li, minn dik id-data, mhux se jiġi akkumulat iktar interessi. It-tnaqqis tal-interessi mhux dovuti fil-mument tar-rimbors antiċipata ma huwiex ikkontestat u ma narax għalfejn ir-regola għandha tiġi interpretata b’mod differenti fir-rigward tal-ispejjeż l-oħra.

62.

Għalhekk jidhirli li l-element letterali huwa essenzjali: L-Artikolu 25 jirreferi biss għall-ispejjeż marbuta maż-żmien sussegwenti (“żmien li jkun baqa’”) għall-eżerċizzju tad-dritt għar-rimbors. Madankollu, sa fejn il-parti l-kbira tal-verżjonijiet lingwistiċi tal-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2014/17 huma identiċi għal dawk tal-Artikolu 16(1) tad-Direttiva 2008/48 u sa fejn, fir-rigward ta’ din tal-aħħar, il-Qorti tal-Ġustizzja ma qisitx li l-argument letterali huwa konvinċenti  ( 52 ), ma neskludix li lanqas issa ma hija ser tkun konvinta mil-interpretazzjoni tiegħi.

63.

Fil-każ li jkun hekk, ser nanalizza r-regola fil-kuntest tagħha u fid-dawl tal-għan tagħha  ( 53 ).

2.

Interpretazzjoni kuntestwali u teleoloġika

64.

Ir-rikonoxximent tad-dritt għal rimbors antiċipat fid-Direttiva 2014/17 jirrifletti, bħal dan kollu, l-intenzjoni li jiġi promoss il-ħolqien ta’ suq intern għall-kuntratti ta’ kreditu għal proprjetà immobbli residenzjali.

65.

F’dan il-kuntest, id-dritt għal rimbors antiċipat isegwi għan speċifiku, li l-premessa 66 tad-Direttiva 2014/17 tiddeskrivi billi tirreferi għall-promozzjoni tal-kompetizzjoni, il-moviment liberu taċ-ċittadini u l-istabbiltà finanzjarja. Il-vantaġġi miksuba mill-konsumatur huma biss sekondarji u huma deskritti bħala li jippermettulu jibdel il-prodotti, billi jfittex dak li l-aħjar jaqdi l-ħtiġijiet tiegħu f’kull ħin.

66.

Il-leġiżlatur jipprevedi li d-dritt għal rimbors antiċipat huwa suġġett għal kundizzjonijiet  ( 54 ). Huwa jikkwalifikah ukoll bi kwalunkwe kumpens lill-mutwanti li, f’ċerti ċirkustanzi, jista’ jikkostitwixxi ammont dissważiv għall-konsumatur  ( 55 ).

67.

Minn din is-sistema leġiżlattiva jirriżulta li d-dritt għar-rimbors antiċipat tat-talba ma tantx għandu tendenza li jikkoreġi l-asimmetriji f’relazzjoni inugwali li jagħti flessibbiltà lil kuntratt li jestendi maż-żmien billi jippermetti lid-debitur iħallas l-obbligu tiegħu, qabel it-tmiem tal-perijodu miftiehem, mingħajr il-ħtieġa li jinvoka jew jagħti prova ta’ kwalunkwe raġuni  ( 56 ).

68.

Id-Direttiva 2014/17 ma tesprimix ir-raġuni għat-tnaqqis previst fl-Artikolu 25(1) tagħha bħala korollarju tad-dritt għal rimbors antiċipat. Dan il-fattur, flimkien man-nuqqas ta’ diskussjoni matul ix-xogħol preparatorju, jawtorizza l-affermazzjoni li tali aġġustament huwa pperċepit bħala konsegwenza naturali tal-antiċipazzjoni tar-rimbors, li jinvolvi l-għajbien jew it-tnaqqis (f’każ ta’ ħlas parzjali bil-quddiem) għall-parti l-oħra tar-riskju ta’ inadempjenza. Barra minn hekk, jekk il-mutwatarju kellu jħallas l-interessi li għad iridu jiġu akkumulati u l-ispejjeż l-oħra pendenti, ikun hemm arrikkiment indebitu tal-mutwanti, li għalih huwa eżentat b’mod korrispondenti (għalkemm b’deċiżjoni unilaterali tal-parti l-oħra) mill-obbligu kuntrattwali reċiproku tiegħu  ( 57 ).

69.

Min-naħa l-oħra, ma naħsibx li t-tnaqqis previst fl-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2014/17 għandu l-għan li jqiegħed lill-konsumatur fl-istess sitwazzjoni li kien ikun li kieku l-kreditu kien inizjalment mogħti għal perijodu iqsar jew għal ammont iżgħar  ( 58 ). Id-dritt għal rimbors antiċipat ma jittrasformax il-kuntratt ta’ kreditu oriġinali f’ieħor li seta’ kien, iżda jippermetti li jiġi adattat għaċ-ċirkostanzi mhux mistennija  ( 59 ).

70.

Dawn il-kunsiderazzjonijiet jikkorroboraw il-konvinzjoni tiegħi, diġà espressa fl-analiżi tal-interpretazzjoni letterali tad-dispożizzjoni, li t-tnaqqis applikabbli huwa limitat għall-ammonti li l-konsumatur ikollu jħallas għal servizzi pendenti fl-eżekuzzjoni tal-kuntratt innifsu.

71.

Ma għandi l-ebda dubju li interpretazzjoni oħra tkun iktar favorevoli għall-konsumatur. Madankollu, hekk kif dan tal-aħħar ma għandux jiġi ssanzjonat talli ħallas id-dejn tiegħu qabel iż-żmien  ( 60 ), ma naħsibx li huwa neċessarju, sabiex jiġi protett kif mixtieq mid-Direttiva 2014/17, li d-dritt għal tnaqqis jinġieb sal-punt li jiġi ppremjat  ( 61 ) għal bidla li jimponi fuq il-parti l-oħra  ( 62 ).

72.

Għall-istess raġunijiet, il-fehma tiegħi testendi għall-ispejjeż li tħallsu lil terzi bħala taxxi, tariffi amministrattivi jew servizzi professjonali, bħall-valutazzjoni tal-proprjetà jew l-intermedjazzjoni  ( 63 ).

73.

Ma nikkontestax li l-ispejjeż imħallsa lil partijiet terzi huma parti mill-ispiża totali tal-kreditu: inkella, il-konsumatur ma jirċevix l-informazzjoni kollha li jeħtieġ biex jagħżel bejn l-offerti tad-diversi mutwanti.

74.

Min-naħa l-oħra, ma naqbilx li, minħabba dan il-fatt, id-dritt għal tnaqqis previst fl-Artikolu 25 tad-Direttiva 2014/17 ikun applikabbli għal spejjeż li ma jikkorrispondux għal servizzi tal-mutwanti li jkunu għadhom ma ġewx eżegwiti meta jseħħ ir-rimbors antiċipat.

75.

Uħud minn dawn l-ispejjeż iħallsu għal servizzi uniċi li jħejju r-relazzjoni kuntrattwali futura (intermedjazzjoni). Oħrajn jikkontribwixxu għall-appoġġ tan-nefqa pubblika (taxxi) jew jirremuneraw attivitajiet jew servizzi tal-amministrazzjoni pubblika, mhux biss fl-interess tal-partijiet, iżda wkoll tas-soċjetà kollha kemm hi u tal-operat tas-sistema legali (reġistrazzjoni tal-ipoteki). Dawn l-ispejjeż għandhom jittieħdu inkunsiderazzjoni sabiex il-konsumatur jiġi informat bil-“prezz” totali tal-kreditu, fis-sens tal-Artikolu 4(13) tad-Direttiva 2014/17, kemm jekk iħallashom direttament lid-destinatarju finali kif ukoll jekk permezz tal-mutwanti, dan ma jimplikax, jiena ninsisti, li dawn jagħmlu parti mill-ispejjeż li jkunu s-suġġett ta’ tnaqqis fil-każ ta’ rimbors antiċipat.

76.

Ma nsib l-ebda raġuni oġġettiva biex it-tnaqqis proporzjonali tal-ispejjeż skont l-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2014/17 għandu japplika ammonti oħra barra mis-servizzi pprovduti mill-mutwanti, li la jagħmilhom u lanqas ma jirċevihom  ( 64 ). Meta, bil-liġi, ikunu ta’ piż fuq il-mutwatarju, il-konvinzjoni tiegħi tkun saħansitra iktar soda: il-fatt li d-dritt għal tnaqqis jiġi applikat għal dawn l-elementi tal-ispiża totali tal-kreditu jwassal sabiex l-amministrazzjoni pubblika jew responsabbli għar-reġistrazzjoni, li ma hijiex parti mir-relazzjoni bilaterali bejn il-mutwanti u l-mutwatarju, jkollha tħallas lura dawk l-ammonti b’mod proporzjonali.

D.

Ir-rilevanza tas-sentenza Lexitor f’dan il-każ

1.

L-ispejjeż favur il-mutwanti

77.

Nemmen li s-sentenza Lexitor ma tbiddilx il-perspettiva li esponejt. Inqis li l-Qorti tal-Ġustizzja ddeċidiet kif għamlet billi bbażat ruħha fuq kunsiderazzjonijiet pjuttost pragmatiċi, riflessi fl-argumenti esposti fil-punti 31 sa 33 tagħha. Magħhom jiżdied l-argument dwar l-eventwali “dannu sproporzjonat” tal-mutwanti, li l-interess tiegħu jinsab f’li jkun previst kumpens għalih  ( 65 ).

78.

Dawn l-argumenti setgħu kienu jagħmlu sens fil-każ eżaminat f’il kuntest ta’ dik il-kawża u, l-iktar, jistgħu jiġu ġeneralizzati għal kwalunkwe kreditu għall-konsumatur. Huma ma jagħmlux dan, fl-opinjoni tiegħi, fil-kuntest tal-kreditu għall-proprjetà immobbli.

79.

Fl-ewwel lok, fir-rigward tal-faċilità jew tad-diffikultà fl-implimentazzjoni tat-tnaqqis, infakkar li l-FEIS (li l-użu tiegħu huwa obbligatorju u li la l-Istati Membri u lanqas il-mutwanti ma huma awtorizzati li jemendaw) jiġbor f’forma diżaggregata l-informazzjoni dwar il-kreditu għall-proprjetà immobbli li l-konsumatur għandu jirċievi fl-istadju prekuntrattwali. B’mod partikolari, tissepara l-ispejjeż skont jekk humiex perjodiċi jew le: b’dan il-mod, jagħmilha iktar faċli għall-konsumatur, jew għall-qorti, li jidentifika xi tnaqqis  ( 66 ).

80.

Fit-tieni lok, hemm differenza fundamentali bejn id-Direttivi 2008/48 u 2014/17 fir rigward tad-dritt tal-mutwanti li jiġi kkumpensat għall-ispejjeż li jirriżultaw direttament mir-rimbors antiċipat: l-ewwel waħda tistabbilixxi, hija nnifisha, dan id-dritt; it-tieni waħda, applikabbli għal din il-kawża, ma tagħmilx dan.

81.

Madankollu, din id-differenza fundamentali bejn id-Direttivi 2008/48 u 2014/17 ma tipprekludix li tiġi pperċepita r-relazzjoni kunċettwali bejn “tnaqqis” favur il-konsumatur u “kumpens” favur il-mutwanti  ( 67 ).

82.

In-nuqqas ta’ leġiżlazzjoni armonizzata tad-dritt għall-kumpens fid-Direttiva 2014/17 huwa probabbilment riflessjoni tad-diffikultà biex jintlaħaq ftehim dwar regoli komuni u fl-aħħar mill-aħħar jirriżulta mill-pluralità tal-mekkaniżmi ta’ finanzjament ipotekarju u l-firxa wiesgħa ta’ prodotti  ( 68 ), li jirriflettu l-partikolaritajiet tas-swieq finanzjarji tal-kuntratti ipotekarju tal-Istati Membri.

83.

Il-marġni ta’ azzjoni li jitħalla f’idejn l-Istati Membri biex jintroduċu, jew le, kumpens fi krediti għal proprjetà immobbli jista’ jkollu konsegwenzi fil-prattika ta’ xi wħud  ( 69 ), bl-eliminazzjoni tal-fattur ta’ bilanċ li, fis-sentenza Lexitor, wassal lill-Qorti tal-Ġustizzja biex tiddeċiedi kif għamlet. Għalhekk, nirrepeti, din is-sentenza ma tistax tiġi sempliċement estrapolata għal dawn il-krediti.

2.

L-ispejjeż pagabbli lil terzi

84.

L-aċċettazzjoni tal-argumenti fis-sentenza Lexitor ma għandhiex neċessarjament twassal sabiex it-tnaqqis inerenti fir-rimbors antiċipat jiġi estiż għall-ispejjeż tal-kreditu għall-proprjetà immobbli li l-għan tagħhom huwa r-remunerazzjoni ta’ parti terza.

85.

Minbarra l-fatt li, kif diġà għidt, is-sentenza Lexitor ma rreferietx għal dawn l-ispejjeż, fil-kuntest tal-krediti b’garanzija fuq proprjetà immobbli l-mutwanti (f’dan il-każ, il-bank) la huwa dak li jirċievi dawn l-ammonti, la huwa dak li jiffissa l-ammont tagħhom, la jikseb lukru minnhom, u lanqas ma jista’ jimmanipulahom.

86.

Għalhekk ma nara l-ebda raġuni biex l-ammonti mħallsa lil terzi jiġu ttrattati bl-istess mod bħal dawk analizzati fis-sentenza Lexitor.

87.

Għalkemm ma huwiex element deċiżiv, inqis li x-xogħol leġiżlattiv li għaddej għar-reviżjoni tad-Direttiva 2008/48 jikkorrobora l-opinjoni tiegħi. Kemm il-Kummissjoni fil-proposta tagħha, kif ukoll  ( 70 ) il-Kunsill fl-approċċ ġenerali tiegħu  ( 71 ), jiċċaraw li t-tnaqqis se jaffettwa l-interessi u l-ispejjeż li l-mutwanti jimponi fuq il-konsumatur. Nemmen li l-proposta tapplika wkoll għall-kreditu ipotekarju.

88.

Ċertament, jista’ jkun hemm sitwazzjoni bħal dik deskritta minn VKI: il-mutwanti, sabiex jippreżenta offerta iktar interessanti għall-konsumatur, ifassal il-kuntratt b’tali mod li, mal-ewwel daqqa t’għajn, huwa stess jassumi l-ħlas tal-ispejjeż lil terzi, iżda mbagħad, fl-eżerċizzju tal-marġni ta’ manuvra li għandu fil-kuntest tal-fatturazzjoni, jgħaddihom bil-moħbi fuq il-mutwatarju  ( 72 ).

89.

Is-sentenza Lexitor lanqas ma hija xierqa biex tintemm din il-prattika, li hija frawdolenti mhux biss mill-perspettiva ta’ kull konsumatur individwali, iżda wkoll minn dik ta’ kompetizzjoni mhux distorta. It-tnaqqis li, skont kliem is-sentenza Lexitor, japplika għall-ispejjeż kollha mħallsa lil mutwanti, huwa applikat fuq bażi pro rata fuq il-bażi taż-żmien li kien għad fadal fil-mument tar-rimbors. Fi kliem ieħor, biss bis-soluzzjoni Lexitor, il-konsumatur qatt ma jirkupra l-integrità tas-somma li l-mutwanti assuma fit-teorija u eventwalment ittrasferixxa fuqu.

90.

Nemmen li l-mod kif jitwaqqfu tali abbużi għandu jkun dak previst fl-Artikolu 41 tad-Direttiva 2014/17: L-Istati Membri għandhom jiżguraw li l-protezzjoni mogħtija lill-konsumatur ma tkunx tista’ tiġi evitata “bħala riżultat tal-mod kif jiġu fformulati l-kuntratti”.

3.

Rikapitulazzjoni

91.

Fil-qosor, jekk is-sentenza Lexitor ikollha titqies applikabbli għall-krediti għall-proprjetà immobbli, l-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2014/17 jipprekludi regola nazzjonali li tillimita t-tnaqqis proporzjonali marbut mar-rimbors antiċipat tal-kreditu għall-ispejjeż dipendenti fuq it-tul tal-kuntratt. Iżda anki f’din is-sitwazzjoni (estensjoni tas-soluzzjoni Lexitor għall-krediti ipotekarji), it-tnaqqis jaffettwa biss l-ispejjeż użati għar-remunerazzjoni tal-mutwanti, jiġifieri spejjeż oħra minbarra dawk imħallsa lil terzi.

E.

Limitazzjoni ratione temporis tal-effetti tas-sentenza

92.

Jekk il-Qorti tal-Ġustizzja taqbel mal-argumenti li qiegħed nipproponi, ma jkunx neċessarju li tintlaqa’ t-talba tal-Gvern Taljan fir-rigward tal-eventwali limitazzjoni ratione temporis tal-effetti tas-sentenza. Barra minn hekk, inqis li tali limitazzjoni ma tkunx xierqa, peress li ma ntweriex li l-kundizzjonijiet (b’mod partikolari r-riperkussjonijiet ekonomiċi serji) meħtieġa mill-ġurisprudenza tal-Qorti tal-Ġustizzja f’dan ir-rigward huma sodisfatti  ( 73 ).

V.

Konklużjoni

93.

Fid-dawl tal-kunsiderazzjonijiet preċedenti, nipproponi li l-Oberster Gerichtshof (il-Qorti Suprema, l-Awstrija) tirrispondi kif ġej: