1.

Το δικαίωμα του καταναλωτή, δανειολήπτη πιστώσεως, να εξοφλήσει πρόωρα την εν λόγω πίστωση (με μείωση των τόκων και των επιβαρύνσεων για το εναπομένον διάστημα της σύμβασης) αναγνωρίζεται από πολλών ετών από τους κανόνες της Ένωσης  ( 2 ).

2.

Η αναγνώριση του εν λόγω δικαιώματος αφορά τόσο την καταναλωτική πίστη εν γένει (οδηγία 2008/48/ΕΚ)  ( 3 ) όσο και, ειδικότερα, τις πιστώσεις που χορηγούνται στους καταναλωτές για ακίνητα που προορίζονται για κατοικία (οδηγία 2014/17/ΕΕ)  ( 4 ).

3.

Το Δικαστήριο αποφάνθηκε επί των εννόμων συνεπειών της πρόωρης εξοφλήσεως καταναλωτικής πίστωσης με απόφασή του της 11ης Σεπτεμβρίου 2019  ( 5 ), κατόπιν αιτήσεως προδικαστικής αποφάσεως σχετικά με την ερμηνεία του άρθρου 16, παράγραφος 1, της οδηγίας 2008/48  ( 6 ).

4.

Εν προκειμένω, ζητείται από το Δικαστήριο να προβεί σε ερμηνεία του άρθρου 25, παράγραφος 1, της οδηγίας 2014/17, σε σχέση με προδιατυπωμένη ρήτρα (τυποποιημένη ρήτρα) την οποία περιλαμβάνει στις συμβάσεις του ενυπόθηκου δανείου ορισμένο τραπεζικό ίδρυμα. Το αιτούν δικαστήριο ερωτά, ειδικότερα, αν πρέπει να εφαρμοσθεί ο κανόνας που διατυπώθηκε με την απόφαση Lexitor.

I.

Το νομικό πλαίσιο

Α.

Το δίκαιο της Ένωσης

1.

Η οδηγία 2008/48

5.

Το άρθρο 3, στοιχείο ζʹ, ορίζει τα εξής:

6.

Κατά το άρθρο 16, παράγραφος 1:

2.

Η οδηγία 2014/17

7.

Κρίσιμες για την υπόθεση της κύριας δίκης είναι, μεταξύ άλλων, οι αιτιολογικές σκέψεις 19, 50 και 66.

8.

Το άρθρο 4 ορίζει ότι, για τους σκοπούς της εν λόγω οδηγίας, ισχύουν οι ακόλουθοι ορισμοί:

9.

Το άρθρο 25 διαλαμβάνει τα εξής:

Β.

Το εθνικό δίκαιο

10.

Το άρθρο 20 του Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (νόμου περί ενυπόθηκων πιστώσεων και πιστώσεων για ακίνητα που προορίζονται για κατοικία)  ( 7 ), με τίτλο «Πρόωρη αποπληρωμή», όπως ίσχυε μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2020, όριζε τα εξής:

II.

Τα πραγματικά περιστατικά, η ένδικη διαφορά και το προδικαστικό ερώτημα

11.

Η UniCredit Bank Austria AG (στο εξής: UniCredit), στο πλαίσιο της σύναψης συμβάσεων ενυπόθηκων δανείων με καταναλωτές, χρησιμοποιεί έντυπα συμβάσεων τα οποία ρυθμίζουν το δικαίωμα πρόωρης αποπληρωμής του δανείου, προβλέποντας μείωση των οφειλόμενων τόκων και των εξόδων που εξαρτώνται από τη χρονική διάρκεια ισχύος της σύμβασης.

12.

Οι εν λόγω συμβάσεις περιέχουν την ακόλουθη τυποποιημένη ρήτρα: «Διευκρινίζεται ότι τα έξοδα διεκπεραίωσης που δεν εξαρτώνται από τη χρονική διάρκεια ισχύος της σύμβασης δεν επιστρέφονται, ούτε καν κατ’ αναλογίαν».

13.

Η Verein für Konsumenteninformation (στο εξής: VKI) είναι ένωση για την προάσπιση των συμφερόντων των καταναλωτών και ενήγαγε την UniCredit ενώπιον του Handelsgericht Wien (δικαστηρίου εμπορικών διαφορών Βιέννης, Αυστρία), με αίτημα την παύση της χρήσης της ως άνω ρήτρας.

14.

Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο απέρριψε την αγωγή. Αντιθέτως, το Oberlandesgericht Wien (εφετείο Βιέννης, Αυστρία) έκανε δεκτή την έφεση που άσκησε η VKI και δέχθηκε την αγωγή στο σύνολό της.

15.

Το Oberster Gerichtshof (Ανώτατο Δικαστήριο, Αυστρία) καλείται τώρα να αποφανθεί επί της αιτήσεως αναιρέσεως την οποία άσκησε η UniCredit κατά της εφετειακής απόφασης, επιδιώκοντας την αναβίωση της πρωτόδικης απόφασης. Στο πλαίσιο αυτό, το αιτούν δικαστήριο υποβάλλει στο Δικαστήριο το ακόλουθο προδικαστικό ερώτημα:

III.

Η ενώπιον του Δικαστηρίου διαδικασία

16.

Η αίτηση προδικαστικής αποφάσεως πρωτοκολλήθηκε στη Γραμματεία του Δικαστηρίου στις 9 Σεπτεμβρίου 2021.

17.

Γραπτές παρατηρήσεις κατέθεσαν η VKI, η UniCredit, η Ιταλική Κυβέρνηση και η Ευρωπαϊκή Επιτροπή.

18.

Στις 7 Ιουλίου 2022 διεξήχθη επ’ ακροατηρίου συζήτηση, στην οποία μετείχαν η VKI, η UniCredit, η Γερμανική Κυβέρνηση, η Ιταλική Κυβέρνηση και η Επιτροπή.

IV.

Ανάλυση

Α.

Προκαταρκτικές παρατηρήσεις

19.

Η πρώτη οδηγία για την καταναλωτική πίστη χρονολογείται από το 1987. Η εν λόγω οδηγία εξαιρούσε από το πεδίο εφαρμογής της τις συμβάσεις πίστωσης που προορίζονταν για την κτήση ή διατήρηση δικαιωμάτων κυριότητας επί εδαφικής έκτασης ή κτιρίου που είχε ανεγερθεί ή επρόκειτο να ανεγερθεί, καθώς και για την ανακαίνιση ή δομική βελτίωση ενός κτιρίου. Ορισμένες μόνον από τις διατάξεις της εφαρμόζονταν σε όσες συμβάσεις πίστωσης με υποθήκη επί ακινήτου δεν είχαν, κατά παρέκκλιση, εξαιρεθεί από το πεδίο εφαρμογής της εν λόγω οδηγίας.

20.

Περίπου μία τριακονταετία αργότερα, η οδηγία 2014/17 εισάγει (εν μέρει) κοινό κανονιστικό πλαίσιο για τις συμβάσεις καταναλωτικής πίστης οι οποίες εξασφαλίζονται με υποθήκη ή με άλλο παρεμφερές είδος εξασφάλισης επί ακινήτων που προορίζονται για κατοικία.

21.

Ως δικαιολογητικός λόγος της χωριστής ρύθμισης των ως άνω συμβάσεων αναφέρονται συνήθως οι διαφορές μεταξύ των αγορών καταναλωτικής πίστης και των αγορών πίστης για την αγορά ή την ανακαίνιση κατοικιών. Υπογραμμίζονται επίσης οι μεγάλες διαφορές μεταξύ των τεχνικών κάθε κατηγορίας δανείου, καθώς και των εξασφαλίσεων που συνηθίζεται να δίνονται σε καθεμιά εξ αυτών.

22.

Παρά τις διαφορές αυτές, αρκετές διατάξεις της οδηγίας 2014/17 θεσπίσθηκαν από τον νομοθέτη επί τη βάσει της οδηγίας 2008/48. Σε ορισμένα σημεία, ο νομοθέτης επιλέγει απλώς να παραπέμψει από τη μία οδηγία στην άλλη, χωρίς περαιτέρω λεπτομέρειες, ή εισάγει μικρές αποκλίσεις ή διευκρινίσεις  ( 8 ).

23.

Κοινό στοιχείο των δύο οδηγιών, το οποίο προβλεπόταν ήδη στην οδηγία 87/102, είναι το δικαίωμα του καταναλωτή να εξοφλήσει πρόωρα την πίστωση. Και στα τρία ως άνω νομοθετήματα, το εν λόγω δικαίωμα προβλέπεται συνδυαστικά με το δικαίωμα μείωσης του συνολικού κόστους της πίστωσης, η οποία μείωση:

–

Έπρεπε να είναι εύλογη, σύμφωνα με την οδηγία 87/102 (άρθρο 8).

–

Πρέπει να περιλαμβάνει «τους τόκους και τις επιβαρύνσεις για το εναπομένον διάστημα της σύμβασης» (άρθρο 16, παράγραφος 1, της οδηγίας 2008/48).

–

Πρέπει να περιλαμβάνει «[τ]ους τόκους και τις επιβαρύνσεις για το εναπομένον διάστημα της σύμβασης» (άρθρο 25, παράγραφος 1, της οδηγίας 2014/17).

24.

Το Δικαστήριο έχει αποφανθεί επί της έννοιας του «συνολικού κόστους της πίστωσης για τον καταναλωτή» στον τομέα της καταναλωτικής πίστης  ( 9 ). Με την απόφαση Lexitor, το Δικαστήριο ερμήνευσε, όπως προανέφερα, την έννοια της μείωσης του εν λόγω κόστους συνεπεία της πρόωρης εκπλήρωσης των υποχρεώσεων που απορρέουν από τη σύμβαση πίστωσης, όπως προβλέπεται στο άρθρο 16, παράγραφος 1, της οδηγίας 2008/48.

25.

Προκειμένου να δοθεί απάντηση στο προδικαστικό ερώτημα που υπέβαλε εν προκειμένω το αιτούν δικαστήριο, πρέπει, κατ’ αρχάς, να εξετασθούν οι έννοιες «συνολικό κόστος της πίστωσης»  ( 10 ) και «μείωση του συνολικού κόστους»  ( 11 ) του άρθρου 25, παράγραφος 1, της οδηγίας 2014/17.

26.

Πριν προχωρήσω στη σχετική ανάλυση, σημειώνω δύο σκέψεις σχετικά με την επιρροή της οδηγίας 2008/48 στην υπό κρίση υπόθεση:

–

Πρώτον, η ερμηνεία της οδηγίας 2008/48 συνιστά (ή μπορεί να συνιστά) στοιχείο που πρέπει να ληφθεί υπόψη για την ερμηνεία της οδηγίας 2014/17, ιδίως ως προς τα σημεία εκείνα στα οποία η δεύτερη επαναλαμβάνει όρους που χρησιμοποιεί η πρώτη  ( 12 ). Ωστόσο, συνιστά ένα μόνον στοιχείο, το οποίο θα πρέπει να ληφθεί υπόψη συνδυαστικά με τα συνήθη ερμηνευτικά κριτήρια, που θα εφαρμοστούν στις βασικές έννοιες και ρυθμίσεις στον τομέα της στεγαστικής πίστης  ( 13 ).

–

Δεύτερον, στο πλαίσιο της διαφοράς της κύριας δίκης, η συζήτηση ανέκυψε επ’ ευκαιρία της συμβατικής ρήτρας που χρησιμοποιεί η UniCredit, τα δε κρίσιμα ζητήματα αφορούν τα καταβλητέα σε τρίτους ποσά  ( 14 ). Αντιθέτως, η υπόθεση Lexitor δεν αφορούσε καμία άλλη δαπάνη πέραν εκείνης του πιστωτικού φορέα και δεν τέθηκε ζήτημα για άλλο είδος εξόδων  ( 15 ). Για τους σκοπούς της υπό κρίση αίτησης προδικαστικής αποφάσεως, μπορεί ευλόγως να υποστηριχθεί ότι η ως άνω απόφαση έχει περιορισμένη αξία.

Β.

Συνολικό κόστος της πίστωσης κατά το άρθρο 25, παράγραφος 1, της οδηγίας 2014/17

27.

Στο μέτρο που η άσκηση του δικαιώματος πρόωρης αποπληρωμής συνεπάγεται αντίστοιχη μείωση του συνολικού κόστους της πίστωσης για τον καταναλωτή, πρέπει να προσδιοριστούν τα κονδύλια (πέραν των τόκων) που εμπίπτουν στην εν λόγω έννοια.

1.

Γραμματική ερμηνεία

28.

Η φράση «συνολικό κόστος της πίστωσης για τον καταναλωτή» ορίζεται στο άρθρο 4, παράγραφος 13, της οδηγίας 2014/17 με παραπομπή στην οδηγία 2008/48, με ορισμένες διευκρινίσεις που δεν μεταβάλλουν τον πυρήνα της έννοιας  ( 16 ).

29.

Σε επίπεδο γραμματικής ερμηνείας, το συνολικό κόστος μιας ενυπόθηκης πίστωσης περιλαμβάνει όλες τις επιβαρύνσεις που συνεπάγεται η εν λόγω πίστωση (εξαιρουμένων όσων έχει αποκλείσει ο νομοθέτης) εφόσον πληρούν δύο προϋποθέσεις: η καταβολή τους είναι υποχρεωτική για τον καταναλωτή, ο δε πιστωτικός φορέας τις γνωρίζει (ή θα έπρεπε να τις γνωρίζει)  ( 17 ).

30.

Ως χαρακτηριστικά παραδείγματα των ως άνω επιβαρύνσεων αναφέρονται, στο πλαίσιο της εν λόγω διάταξης, οι περιπτώσεις «των τόκων, των προμηθειών, των φόρων», καθώς και «τα έξοδα που αφορούν συμπληρωματικές υπηρεσίες σχετικές με τη σύμβαση πίστωσης, ιδίως τα ασφάλιστρα […] εάν, επιπλέον, η σύναψη της σύμβασης υπηρεσίας είναι υποχρεωτική για την έγκριση της πίστωσης ή για τη χορήγησή της υπό τους όρους και τις προϋποθέσεις που διαφημίζονται». Οι αμοιβές των μεσιτών πιστώσεων και τα έξοδα αποτίμησης ακίνητης περιουσίας για εγγραφή υποθήκης  ( 18 ) δύνανται επίσης να εμπίπτουν στα εν λόγω έξοδα.

31.

Από την ως άνω απαρίθμηση προκύπτει ότι ο υποχρεωτικός χαρακτήρας των εξόδων δεν είναι κατ’ ανάγκην αποτέλεσμα μονομερούς επιβολής εκ μέρους του πιστωτικού φορέα με σκοπό την αύξηση του κέρδους του: το συνολικό κόστος της πίστωσης ενδέχεται να περιλαμβάνει αμοιβές άλλων φορέων ή προσώπων, πέραν των συμβαλλομένων  ( 19 ), που καταβάλλονται για πολλούς και διαφορετικούς λόγους.

32.

Επομένως, από απόψεως γραμματικής ερμηνείας, η οποία αποτελεί εν προκειμένω αντικείμενο αμφισβήτησης, το συνολικό κόστος της πιστώσεως καταλαμβάνει τα ποσά που αφορούν συμπληρωματικές υπηρεσίες, υπό τις ίδιες προϋποθέσεις όσον αφορά τις υποχρεώσεις του καταναλωτή και τη γνώση εκ μέρους του πιστωτικού φορέα  ( 20 ).

33.

Ως παραδείγματα αυτού του είδους εξόδων αναφέρονται τα ασφάλιστρα ζωής και πυρασφάλειας  ( 21 )· τα έξοδα αποτίμησης του ακινήτου επί του οποίου θα συσταθεί η υποθήκη  ( 22 )· τα έξοδα για το άνοιγμα και την τήρηση ειδικού λογαριασμού· τα έξοδα για τη χρήση μέσου πληρωμής που επιτρέπει καταβολές στον λογαριασμό και αναλήψεις από αυτόν και τα λοιπά έξοδα τα σχετικά με καταβολές  ( 23 ).

34.

Με ρητή απόφαση του νομοθέτη, ενώ θεωρητικά θα μπορούσαν να έχουν υπαχθεί στην έννοια του συνολικού κόστους της πίστωσης για τον καταναλωτή, δεν λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό του εν λόγω κόστους:

–

Οι συμβολαιογραφικές δαπάνες, οι οποίες εξαιρούνται δυνάμει του άρθρου 3, στοιχείο ζʹ, της οδηγίας 2008/48  ( 24 ).

–

Τα «τέλη καταχώρησης για τη μεταβίβαση της κυριότητας της ακίνητης περιουσίας»  ( 25 ), τα οποία εξαιρούνται δυνάμει του άρθρου 4, παράγραφος 13, της οδηγίας 2014/17.

–

Οι επιβαρύνσεις που καταβάλλονται από τον καταναλωτή σε περίπτωση μη συμμόρφωσης με τις δεσμεύσεις που καθορίζονται στη σύμβαση πίστωσης  ( 26 ).

35.

Εφαρμόζοντας την ως άνω τυπολογία των κονδυλίων που εμπίπτουν στην έννοια «συνολικό κόστος της πίστωσης για τον καταναλωτή» (ή που αποκλείονται από αυτήν) στα έξοδα τα οποία μνημονεύει το αιτούν δικαστήριο, αντιλαμβάνομαι ότι, υπό το πρίσμα του άρθρου 25, παράγραφος 1, της οδηγίας 2014/17, η εν λόγω έννοια:

–

Καταλαμβάνει τα έξοδα αποτίμησης του ακινήτου, εφόσον η εν λόγω αποτίμηση είναι απαραίτητη για τη χορήγηση της πίστωσης και ο πιστωτικός φορέας τελεί σε γνώση των σχετικών εξόδων, καθώς και τα έξοδα αίτησης εγγραφής προσημείωσης υποθήκης και εγγραφής της υποθήκης στο κτηματολόγιο  ( 27 ), τα οποία αποτελούν συνήθως προϋπόθεση για τη σύσταση της εξασφάλισης και τη διασφάλιση της ισχύος της.

–

Δεν καταλαμβάνει τα έξοδα βεβαίωσης των υπογραφών από συμβολαιογράφο (συμβολαιογραφικές δαπάνες) για την εγγραφή της υποθήκης στο κτηματολόγιο.

2.

Ερμηνεία υπό το πρίσμα των προγενέστερων της ρυθμίσεως διατάξεων

36.

Η ανάλυση της εξέλιξης της έννοιας του «συνολικού κόστους της πίστωσης για τον καταναλωτή» στις προπαρασκευαστικές νομοθετικές εργασίες της οδηγίας 2014/17  ( 28 ) επιβεβαιώνει το γεγονός ότι, από τα κονδύλια στα οποία αναφέρθηκε το αιτούν δικαστήριο, είχαν μνημονευθεί τα «τέλη καταχώρησης των πράξεων υποθήκης».

37.

Η πρόταση της Επιτροπής σχετικά με την (μελλοντική) οδηγία για τη στεγαστική πίστη περιείχε, συναφώς, απευθείας παραπομπή στην οδηγία 2008/48  ( 29 ).

38.

Η προτεινόμενη λύση συνοδευόταν από την επεξήγηση ότι συνιστούσε στάθμιση πλεονεκτημάτων και μειονεκτημάτων των επιλογών που είχαν συζητηθεί σχετικά με τον υπολογισμό του ΣΕΠΕ  ( 30 ). Ελήφθη επίσης υπόψη ότι τυχόν κείμενο παράλληλο προς το ισχύον (εκείνο της οδηγίας 2008/48) θα διευκόλυνε την εκ μέρους των καταναλωτών κατανόηση και σύγκριση των πιστώσεων  ( 31 ).

39.

Η υπό συζήτηση έννοια εξειδικεύθηκε περαιτέρω εν συνεχεία, με την προσθήκη ή την αφαίρεση στοιχείων, χωρίς όμως ουδέποτε να εκλείψει η σύνδεση με το άρθρο 3 της οδηγίας 2008/48.

40.

Στο πλαίσιο αυτό, θεωρώ κρίσιμο το γεγονός ότι η πρώτη έκθεση του Κοινοβουλίου σχετικά με την πρόταση οδηγίας στον τομέα των συμβάσεων στεγαστικής πίστωσης αποκλείει ρητώς «[τα τέλη] καταχώρησης των πράξεων υποθήκης ή άλλης παρόμοιας ασφάλειας»  ( 32 ).

41.

Εντούτοις, μεταξύ των τροπολογιών που εγκρίθηκαν ήταν και η ακόλουθη: «Από το συνολικό κόστος της πίστωσης για τον καταναλωτή θα πρέπει να εξαιρούνται τα έξοδα που αυτός καταβάλλει σε συνάρτηση με την αγορά των ακινήτων ή της γης, όπως οι συνδεόμενοι φόροι και οι συμβολαιογραφικές δαπάνες ή τα έξοδα καταχώρησης στο κτηματολόγιο»  ( 33 ) (η υπογράμμιση δική μου).

42.

Δεν προκύπτει ότι έλαβε χώρα σε άλλο χρονικό σημείο συζήτηση σχετικά με τη συμπερίληψη στο συνολικό κόστος της πίστωσης των «τελών καταχώρησης των πράξεων υποθήκης» ή σχετικά με την εξαίρεση των τελών που αφορούν την απόκτηση της κυριότητας  ( 34 ).

3.

Συστηματική και τελολογική ερμηνεία

43.

Η έννοια του «συνολικού κόστους της πίστωσης για τον καταναλωτή» στην οδηγία 2014/17, όπως και στην οδηγία 2008/48, είναι λειτουργική. Τίθεται στην υπηρεσία, πρωτίστως, του ορισμού δύο εννοιών:

–

της έννοιας του «συνολικού ποσού που πρέπει να καταβάλει ο καταναλωτής», που αντιστοιχεί στην ίδια έννοια όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 3, στοιχείο ηʹ, της οδηγίας 2008/48 [«συνολικό ποσό πληρωτέο από τον καταναλωτή»]  ( 35 )·

–

και της έννοιας του ΣΕΠΕ, ήτοι του συνολικού κόστους της πίστωσης για τον καταναλωτή, που εκφράζεται ως ετήσιο ποσοστό του συνολικού ποσού της πίστωσης  ( 36 ).

44.

Το Δικαστήριο έχει συναρτήσει το πεδίο εφαρμογής της ως άνω έννοιας με την παροχή ευρείας προστασίας προς τους καταναλωτές και την έχει ερμηνεύσει κατ’ αντίστοιχο τρόπο  ( 37 ). Η προστασία συνίσταται στην παροχή προς τον καταναλωτή τόσο γενικής όσο, και κυρίως, προσυμβατικής πληροφόρησης, που θα του επιτρέψει (ιδανικά) να επιλέξει το πιστωτικό προϊόν που είναι κατάλληλο για τις προσωπικές του συνθήκες και συμφέροντα. Αυτός είναι, εν τέλει, ο κύριος σκοπός της έννοιας του «συνολικού κόστους της πίστωσης».

45.

Μέρος της διαδικασίας επιλογής από τον καταναλωτή του προϊόντος που τον εξυπηρετεί περισσότερο είναι και η δυνατότητα συγκρίσεως των προσφορών σε εθνικό και διασυνοριακό επίπεδο. Η προστασία του δυνάμει των οδηγιών 2008/48 και 2014/17 εντάσσεται στον γενικό σκοπό της δημιουργίας μιας εσωτερικής αγοράς πιστώσεων  ( 38 ). Το ΣΕΠΕ, μέσω του οποίου ανακοινώνεται η τιμή (συνολικό κόστος) της πίστωσης σύμφωνα με έναν μαθηματικό τύπο που ισχύει αυτούσιος σε ολόκληρη την Ένωση, έχει κομβική σημασία στο πλαίσιο της ως άνω συγκρίσεως.

46.

Ωστόσο, υπάρχει μια κάποια απόκλιση μεταξύ του σκοπού της παροχής στον καταναλωτή της βέλτιστης πληροφόρησης, αφενός, και της εξασφάλισης της εκ μέρους του δυνατότητας συγκρίσεως των προσφορών των πιστωτικών φορέων εντός εύλογου χρονικού διαστήματος, αφετέρου.

47.

Εκ πρώτης όψεως, όσο περισσότερα στοιχεία (σχετικά με τα λοιπά έξοδα, πέραν των τόκων) περιλαμβάνονται στο ΣΕΠΕ και όσο λιγότερους πόρους καλείται να δαπανήσει ο καταναλωτής προκειμένου να διαπιστώσει μόνος του ποιες άλλες δαπάνες συνδέονται με την πίστωση, ιδίως εκτός ενός νομικού περιβάλλοντος που συχνά περιορίζεται στα εγχώρια δεδομένα, τόσο καλύτερη θα είναι η θέση του καταναλωτή.

48.

Τούτο εξηγεί γιατί η έννοια του «συνολικού κόστους της πίστωσης για τον καταναλωτή» καταλαμβάνει ευρύ φάσμα εξόδων σχετικών με τη χορήγηση πιστώσεως. Η πρόσβαση στις πληροφορίες είναι ευκολότερη για τον πιστωτικό φορέα απ’ ό,τι για τον καταναλωτή, μολονότι δεν πραγματοποιείται αζημίως ούτε για εκείνον  ( 39 ).

49.

Συγχρόνως, η συμπερίληψη στον υπολογισμό του ΣΕΠΕ στοιχείων τα οποία διαφοροποιούνται σε μεγάλο βαθμό, αναλόγως της εθνικής νομοθεσίας, επηρεάζει τη συγκρισιμότητα των προσφορών  ( 40 ). Εν τέλει, πλήττει τη διασυνοριακή δραστηριότητα των πιστωτικών φορέων και την προσέλκυση πελατείας από άλλα κράτη μέλη.

50.

Κατά την άποψή μου, ο νομοθέτης επέλεξε μια λύση μέσω της οποίας επιχειρείται ο συμβιβασμός διαφορετικών αναγκών διαμέσου του συνδυασμού περισσοτέρων στοιχείων:

–

Ευρύς ορισμός του συνολικού κόστους της πίστωσης για τον καταναλωτή, με όριο, ωστόσο, τα έξοδα που αφορούν την ίδια τη σύμβαση πίστωσης, στα οποία δεν περιλαμβάνονται τα έξοδα που αφορούν τη χρηματοδοτούμενη με την πίστωση πράξη.

–

Υποχρέωση του πιστωτικού φορέα να περιλάβει στην εν λόγω έννοια τις ισχύουσες δαπάνες που γνωρίζει ή θα έπρεπε να γνωρίζει ότι θα προκύψουν, βάσει του οικείου αναμενόμενου βαθμού επαγγελματικής επιμέλειας.

–

Υποχρέωση παροχής στον καταναλωτή της εξατομικευμένης προσυμβατικής πληροφόρησης μέσω του ESIS που περιλαμβάνεται στο παράρτημα II της οδηγίας 2014/17.

–

Απαρίθμηση, στο ESIS, των επιβαρύνσεων τις οποίες επωμίζεται ο καταναλωτής και οι οποίες θα έπρεπε να αποτελούν μέρος του ΣΕΠΕ, αλλά δεν είναι γνωστές στον αντισυμβαλλόμενο, με την ένδειξη «Οι κάτωθι επιβαρύνσεις δεν είναι γνωστές στον δανειοδότη και συνεπώς δεν συμπεριλαμβάνονται στο ΣΕΠΕ»  ( 41 ).

–

Προσθήκη της εξής προειδοποίησης στο ESIS: «Βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε όλους τους άλλους φόρους και επιβαρύνσεις που συνδέονται με το δάνειο»  ( 42 ).

–

Υποχρέωση συμπερίληψης, στις γενικές πληροφορίες για την ενυπόθηκη πίστωση, ένδειξης σχετικά με τα πιθανά επιπλέον έξοδα, που δεν περιλαμβάνονται στο συνολικό κόστος της πίστωσης προς τον καταναλωτή  ( 43 ).

51.

Κατά συνέπεια, αντιλαμβάνομαι ότι ο μέσος καταναλωτής διαθέτει τις πληροφορίες που χρειάζεται για να λάβει απόφαση σχετικά με τη σύμβαση στεγαστικής πίστωσης, κατόπιν συγκρίσεως προϊόντων βάσει του ΣΕΠΕ  ( 44 ). Επιπλέον, γνωρίζει ότι ενδέχεται να υπάρξουν πρόσθετα έξοδα: είτε έξοδα τα οποία εντάσσονται μεν στο ΣΕΠΕ, πλην όμως δεν είναι γνωστά στον πιστωτικό φορέα, είτε έξοδα που δεν σχετίζονται με το συνολικό κόστος της πίστωσης, για τα οποία ο καταναλωτής έχει ενημερωθεί.

4.

Ενδιάμεσο συμπέρασμα

52.

Υπό το πρίσμα των προεκτεθέντων, όσον αφορά τα κονδύλια που αναφέρει το αιτούν δικαστήριο ερωτώντας αν εμπίπτουν ή όχι στο συνολικό κόστος της πίστωσης για τον καταναλωτή, κατά την έννοια του άρθρου 25, παράγραφος 1, της οδηγίας 2014/17, εκτιμώ ότι θα μπορούσε να δοθεί η εξής απάντηση:

–

Η εν λόγω έννοια καταλαμβάνει τα έξοδα αποτίμησης του ακινήτου, αίτησης εγγραφής προσημείωσης υποθήκης και εγγραφής της υποθήκης στο κτηματολόγιο, εφόσον αυτά είναι απαραίτητα για τη χορήγηση της πίστωσης (ήτοι, επιβάλλονται στον δανειολήπτη) και εφόσον ο πιστωτικός φορέας τα γνωρίζει.

–

Δεν καταλαμβάνει τα έξοδα συμβολαιογραφικής βεβαίωσης των υπογραφών για την εγγραφή της υποθήκης στο κτηματολόγιο.

Γ.

Η μείωση που επιτάσσει το άρθρο 25, παράγραφος 1, της οδηγίας 2014/17. Έξοδα τα οποία αφορά.

53.

Το αιτούν δικαστήριο ζητεί να διευκρινιστεί αν, όταν ο δανειολήπτης ασκεί το δικαίωμά του να εξοφλήσει, εν όλω ή εν μέρει, το ποσό της πίστωσης πριν από τη λήξη του συμφωνηθέντος χρόνου, η αναλογική μείωση καταλαμβάνει μόνον τους οφειλόμενους τόκους και τα έξοδα που εξαρτώνται από τη χρονική διάρκεια ισχύος της σύμβασης ή και εκείνα που δεν εξαρτώνται από το εν λόγω διάστημα.

54.

Πράγματι, ο οφειλέτης που εξοφλεί πρόωρα την πίστωση δικαιούται μείωση του συνολικού κόστους της. Κατά το άρθρο 25, παράγραφος 1, της οδηγίας 2014/17, η μείωση συνίσταται «στους τόκους και τις επιβαρύνσεις για το εναπομένον διάστημα της σύμβασης»  ( 45 ).

55.

Στο μέτρο που το άρθρο 25, παράγραφος 1, δεν διακρίνει μεταξύ των διαφόρων κατηγοριών εξόδων, θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι η μείωση εφαρμόζεται σε κάθε ποσό που ενσωματώνεται στο συνολικό κόστος της πίστωσης (λαμβανομένης υπόψη της χρονικής παραμέτρου που υπογραμμίζω αμέσως παρακάτω). Με την επιφύλαξη όσων θα επισημάνω κατωτέρω  ( 46 ), φρονώ, αντιθέτως, ότι η μείωση δεν επηρεάζει αδιακρίτως καθεμιά από τις χρεώσεις από το άθροισμα των οποίων προκύπτει το συνολικό κόστος της πίστωσης για τον καταναλωτή πριν από τη σύναψη της συμβάσεως.

56.

Η οδηγία 2014/17 αφήνει ανοικτές (στην ευχέρεια των κρατών μελών) ορισμένες πτυχές του συστήματος πρόωρης εξόφλησης  ( 47 ). Ωστόσο, η ίδια η ύπαρξη του δικαιώματος εξόφλησης, πριν από το συμφωνηθέν χρονικό σημείο, της οφειλής, εν όλω ή εν μέρει, δεν επαφίεται στον εκάστοτε εθνικό νομοθέτη, ούτε συναρτάται προς τις συνέπειες άσκησης του εν λόγω δικαιώματος (μείωση του συνολικού κόστους της πίστωσης)  ( 48 ).

57.

Επομένως, τα κράτη μέλη δεν καλούνται να καθορίσουν τα ίδια ποια κονδύλια των εξόδων θα αφορά η μείωση. Ως εκ τούτου, η ερμηνεία σχετικά με το «τι αφορά» η μείωση πρέπει να είναι ενιαία, όπως συμβαίνει με κάθε άλλη έννοια που απολαύει αυτονομίας στο δίκαιο της Ένωσης.

1.

Γραμματική ερμηνεία

58.

Όπως προανέφερα, το άρθρο 25, παράγραφος 1, της οδηγίας 2014/17 δεν διευκρινίζει τα κονδύλια (μεταξύ εκείνων τα οποία συναπαρτίζουν το συνολικό κόστος της πίστωσης) επί των οποίων θα εφαρμοστεί η μείωση  ( 49 ). Από τη γραμματική ερμηνεία μπορεί απλώς να συναχθεί με βεβαιότητα ότι η μείωση αυτή δεν επηρεάζει στοιχεία που δεν περιλαμβάνονται στο εν λόγω κόστος  ( 50 ).

59.

Εν πάση περιπτώσει, η διάταξη περιέχει μια χρονική παράμετρο η οποία είναι, κατά τη γνώμη μου, σημαντική: σε περίπτωση πρόωρης εξόφλησης της πίστωσης, η μείωση θα πρέπει να εφαρμοστεί επί των τόκων και των επιβαρύνσεων «για το εναπομένον διάστημα της σύμβασης».

60.

Νομίζω ότι από τη σχέση μεταξύ των προς μείωση κονδυλίων και του εναπομένοντος χρόνου της συμβάσεως προκύπτει ότι τα πρώτα οφείλονται για υπηρεσίες ή παροχές οι οποίες, κατά τον χρόνο της πρόωρης εξόφλησης, δεν έχουν ακόμη παρασχεθεί και δεν πρόκειται πλέον να παρασχεθούν  ( 51 ).

61.

Η συλλογιστική αυτή γίνεται εύκολα αντιληπτή όσον αφορά τους τόκους της πίστωσης. Η πρόωρη αποπληρωμή του κεφαλαίου (του κυρίως ποσού της οφειλής) συνεπάγεται αυτοδικαίως ότι δεν θα οφείλονται πλέον οι σχετικοί τόκοι από την οικεία ημερομηνία. Η μείωση των μη ληξιπρόθεσμων τόκων κατά τον χρόνο της πρόωρης αποσβέσεως δεν αμφισβητείται, ως εκ τούτου δεν αντιλαμβάνομαι γιατί θα έπρεπε να θεωρηθεί ότι ισχύει κάτι διαφορετικό όσον αφορά τα λοιπά έξοδα.

62.

Επομένως, η γραμματική ερμηνεία είναι, κατά την άποψή μου, κρίσιμη: το άρθρο 25 κάνει λόγο μόνο για έξοδα που αφορούν χρόνο μεταγενέστερο («εναπομένον διάστημα») της άσκησης του δικαιώματος αποπληρωμής. Εντούτοις, στο μέτρο που οι περισσότερες γλωσσικές αποδόσεις του άρθρου 25, παράγραφος 1, της οδηγίας 2014/17 είναι πανομοιότυπες με εκείνες του άρθρου 16, παράγραφος 1, της οδηγίας 2008/48 και, όσον αφορά το τελευταίο αυτό άρθρο, το Δικαστήριο δεν έκρινε πειστικό το αντλούμενο από τη γραμματική ερμηνεία επιχείρημα  ( 52 ), δεν αποκλείω το ενδεχόμενο να μην κρίνει πειστική ούτε εν προκειμένω την εκ μέρους μου προτεινόμενη ερμηνεία.

63.

Για την περίπτωση που πράγματι δεν θα πεισθεί, θα αναλύσω τη ρύθμιση στο πλαίσιο στο οποίο εντάσσεται και υπό το πρίσμα του σκοπού της  ( 53 ).

2.

Συστηματική και τελολογική ερμηνεία

64.

Η αναγνώριση του δικαιώματος πρόωρης εξόφλησης στην οδηγία 2014/17 ανταποκρίνεται, όπως και η οδηγία στο σύνολό της, στη βούληση προώθησης της δημιουργίας μιας εσωτερικής αγοράς των συμβάσεων πίστωσης για ακίνητα προοριζόμενα για κατοικία.

65.

Στο πλαίσιο αυτό, το δικαίωμα πρόωρης εξόφλησης επιδιώκει ειδικό σκοπό, τον οποίο περιγράφει η αιτιολογική σκέψη 66 της οδηγίας 2014/17 μνημονεύοντας την προώθηση του ανταγωνισμού, την ελεύθερη κυκλοφορία των πολιτών και τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Τα πλεονεκτήματα που αποκομίζει ο καταναλωτής αναφέρονται μόνο δευτερευόντως και περιορίζονται στο ότι του παρέχεται η δυνατότητα να επιλέξει εν τέλει άλλο προϊόν, με κριτήριο τη βέλτιστη εξυπηρέτηση των αναγκών του την εκάστοτε στιγμή.

66.

Ο νομοθέτης προβλέπει ότι το δικαίωμα πρόωρης εξόφλησης υπόκειται σε προϋποθέσεις  ( 54 ). Επιπλέον, το εξειδικεύει μέσω της πρόβλεψης ενδεχόμενης αποζημίωσης του πιστωτικού φορέα, το ύψος της οποίας, υπό ορισμένες περιστάσεις, θα μπορούσε να αποτελέσει αποτρεπτικό παράγοντα για τον καταναλωτή  ( 55 ).

67.

Από το ως άνω κανονιστικό πλαίσιο προκύπτει ότι το δικαίωμα πρόωρης απόσβεσης της πίστωσης δεν αποσκοπεί τόσο στη διόρθωση τυχόν ασυμμετρίας δυνάμεων στο πλαίσιο μιας άνισης σχέσης, όσο στην εξασφάλιση της σε βάθος χρόνου ευελιξίας της σύμβασης μέσω της παροχής στον οφειλέτη της δυνατότητας να εκπληρώσει την οικονομική του υποχρέωση πριν από τη λήξη της συμφωνηθείσας προθεσμίας χωρίς να χρειάζεται να επικαλεστεί ή να αποδείξει τη συνδρομή ορισμένου λόγου  ( 56 ).

68.

Η οδηγία 2014/17 δεν αναφέρει τον λόγο ύπαρξης της μείωσης που προβλέπει στο άρθρο 25, παράγραφος 1, ως επακόλουθο του δικαιώματος πρόωρης εξόφλησης. Βάσει της εν λόγω διαπίστωσης, σε συνδυασμό με την απουσία σχετικών συζητήσεων κατά τη διάρκεια των προπαρασκευαστικών εργασιών, μπορεί να υποστηριχθεί ότι η σχετική αναπροσαρμογή γίνεται αντιληπτή ως φυσική συνέπεια της πρόωρης εξόφλησης, η οποία συνεπάγεται την εξαφάνιση ή τη μείωση (σε περίπτωση μερικής προεξόφλησης) του κινδύνου υπερημερίας πληρωμής για τον αντισυμβαλλόμενο. Επιπλέον, αν ο δανειολήπτης όφειλε να επωμιστεί τους μη ληξιπρόθεσμους τόκους και τα λοιπά εκκρεμή έξοδα, τούτο θα οδηγούσε σε αδικαιολόγητο πλουτισμό του δανειοδότη, ο οποίος αντιστοίχως απαλλάσσεται (έστω και με μονομερή απόφαση του αντισυμβαλλομένου) από την εκπλήρωση της δικής του συμβατικής υποχρέωσης  ( 57 ).

69.

Αντιθέτως, δεν θεωρώ ότι η μείωση του άρθρου 25, παράγραφος 1, της οδηγίας 2014/17 έχει ως σκοπό να περιαγάγει τον καταναλωτή στην ίδια κατάσταση με εκείνη στην οποία θα βρισκόταν αν η πίστωση είχε αρχικώς χορηγηθεί για μικρότερη διάρκεια ή αφορούσε μικρότερο ποσό  ( 58 ). Το δικαίωμα πρόωρης εξόφλησης δεν μετατρέπει την αρχική σύμβαση πίστωσης σε άλλη σύμβαση που θα μπορούσε να είχε συναφθεί, τουναντίον επιτρέπει την προσαρμογή της υφιστάμενης συμβάσεως στις επελθούσες περιστάσεις  ( 59 ).

70.

Οι ως άνω σκέψεις ενισχύουν την πεποίθησή μου, η οποία ήδη εκτέθηκε στο πλαίσιο της ανάλυσης της γραμματικής ερμηνείας της ρύθμισης, ότι η εφαρμοστέα μείωση περιορίζεται στα ποσά που ο καταναλωτής θα καλείτο να καταβάλει για εκκρεμούσες, δυνάμει της ίδιας της συμβάσεως, παροχές.

71.

Δεν αμφιβάλλω ότι τυχόν διαφορετική ερμηνεία θα ήταν ευνοϊκότερη για τον καταναλωτή. Εντούτοις, ναι μεν δεν θα πρέπει ο καταναλωτής να υφίσταται κυρώσεις για την πρόωρη απόσβεση της οφειλής του  ( 60 ), αλλά ούτε και είναι, κατά την άποψή μου, αναγκαίο, προκειμένου να εξασφαλιστεί η επιδιωκόμενη από την οδηγία 2014/17 προστασία του, να διευρυνθεί το δικαίωμα μείωσης σε τέτοιο βαθμό ώστε ο καταναλωτής να λαμβάνει επιβράβευση  ( 61 ) για μια μεταβολή την οποία επιβάλλει στον αντισυμβαλλόμενο  ( 62 ).

72.

Για τους ίδιους λόγους, η ως άνω πεποίθησή μου ισχύει και όσον αφορά τα έξοδα που καταβλήθηκαν σε τρίτους ως φόροι, διοικητικά τέλη ή αμοιβή για επαγγελματικές υπηρεσίες, όπως η αποτίμηση του ακινήτου ή η διαμεσολάβηση  ( 63 ).

73.

Δεν αμφισβητώ ότι τα έξοδα που καταβάλλονται σε τρίτους εντάσσονται στο συνολικό κόστος της πίστωσης: σε αντίθετη περίπτωση, ο καταναλωτής δεν θα ελάμβανε όλες τις αναγκαίες πληροφορίες για να επιλέξει μεταξύ των προσφορών των διαφόρων πιστωτικών φορέων.

74.

Αντιθέτως, διαφωνώ με τη θέση ότι, ως εκ τούτου, το δικαίωμα μειώσεως που κατοχυρώνεται στο άρθρο 25 της οδηγίας 2014/17 έχει εφαρμογή σε έξοδα που δεν αφορούν υπηρεσίες του πιστωτικού φορέα των οποίων η παροχή εκκρεμεί κατά τον χρόνο της πρόωρης εξόφλησης.

75.

Ορισμένα από τα εν λόγω έξοδα συνίστανται στην καταβολή αμοιβής για μεμονωμένες υπηρεσίες σκοπός των οποίων είναι η προετοιμασία της μελλοντικής συμβατικής σχέσης (διαμεσολάβηση). Άλλα συμβάλλουν στην κάλυψη των δημοσίων δαπανών (φόροι) ή συνιστούν αμοιβή για τη δραστηριότητα ή τις υπηρεσίες της δημόσιας διοίκησης, όχι μόνον προς το συμφέρον των μερών, αλλά και προς το συμφέρον της κοινωνίας συνολικά καθώς και του νομικού γίγνεσθαι (καταχώρηση υποθήκης). Το γεγονός ότι τα ως άνω έξοδα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη στο πλαίσιο της ενημέρωσης του καταναλωτή για τη συνολική «τιμή» της πίστωσης, κατά την έννοια του άρθρου 4, παράγραφος 13, της οδηγίας 2014/17, είτε ο καταναλωτής καλείται να τα καταβάλει στον τελικό αποδέκτη απευθείας είτε μέσω του πιστωτικού φορέα, δεν συνεπάγεται, επιμένω, ότι τα εν λόγω έξοδα εμπίπτουν στο κόστος που θα τύχει μειώσεως σε περίπτωση πρόωρης εξόφλησης.

76.

Αντικειμενικά, δεν διακρίνω κανέναν λόγο που θα δικαιολογούσε την εφαρμογή της αναλογικής μείωσης του κόστους δυνάμει του άρθρου 25, παράγραφος 1, της οδηγίας 2014/17 επί ποσών τα οποία δεν αφορούν τις αντιπαροχές εκ μέρους του πιστωτικού φορέα, ποσά τα οποία ο τελευταίος ούτε χρεώνει ούτε και εισπράττει  ( 64 ). Η εν λόγω πεποίθησή μου είναι ακόμα πιο ισχυρή όσον αφορά την περίπτωση κατά την οποία τα οικεία ποσά βαρύνουν, εκ του νόμου, τον δανειολήπτη: η εφαρμογή του δικαιώματος μείωσης στα κονδύλια αυτά του συνολικού κόστους της πίστωσης θα είχε ως συνέπεια η δημόσια αρχή που είναι αρμόδια για την είσπραξη ή την καταχώρηση, και η οποία δεν μετέχει στη διμερή σχέση μεταξύ πιστωτικού φορέα και δανειολήπτη, να οφείλει να επιστρέψει, κατά το μέρος που αναλογεί, τα οικεία ποσά.

Δ.

Επί της εφαρμογής της απόφασης Lexitor στην υπό κρίση υπόθεση

1.

Έξοδα υπέρ του πιστωτικού φορέα

77.

Φρονώ ότι η προεκτεθείσα άποψη ουδόλως μεταβάλλεται από την απόφαση Lexitor. Θεωρώ ότι το Δικαστήριο αποφάνθηκε κατ’ αυτόν τον τρόπο βάσει μάλλον πρακτικών κριτηρίων, τα οποία απηχούν τα παρατιθέμενα στις σκέψεις 31 έως 33 της απόφασης αυτής επιχειρήματα. Στα εν λόγω επιχειρήματα προστίθεται και το επιχείρημα της ενδεχόμενης «δυσανάλογης ζημίας» του πιστωτικού φορέα, τα συμφέροντα του οποίου σκοπεί να προστατεύσει η πρόβλεψη περί αποζημιώσεώς του  ( 65 ).

78.

Τα εν λόγω επιχειρήματα ευσταθούν ενδεχομένως στην εκεί εξετασθείσα περίπτωση και, κατά μείζονα λόγο, θα μπορούσαν να βρουν γενική εφαρμογή σε κάθε περίπτωση χορήγησης καταναλωτικής πίστης. Τούτο δεν ισχύει όμως, φρονώ, όσον αφορά τη στεγαστική πίστη.

79.

Πρώτον, όσον αφορά την ευκολία ή τη δυσχέρεια εφαρμογής της μειώσεως, υπενθυμίζω ότι στο ESIS (η χρήση του οποίου είναι υποχρεωτική και το οποίο δεν επιτρέπεται να τροποποιήσουν ούτε τα κράτη μέλη ούτε οι πιστωτικοί φορείς) οι πληροφορίες που σχετίζονται με τη στεγαστική πίστωση, και τις οποίες πρέπει να λαμβάνει ο καταναλωτής κατά το προσυμβατικό στάδιο, αναφέρονται κατά τρόπο αναλυτικό. Ειδικότερα, το ESIS διαχωρίζει τα έξοδα αναλόγως του αν έχουν περιοδικό χαρακτήρα ή όχι: κατ’ αυτόν τον τρόπο, διευκολύνει τον καταναλωτή, ή τον δικαστή, όσον αφορά τον εντοπισμό ορισμένων στοιχείων επί των οποίων μπορεί να εφαρμοστεί μείωση  ( 66 ).

80.

Δεύτερον, οι οδηγίες 2008/48 και 2014/17 διαφέρουν σημαντικά όσον αφορά το δικαίωμα του πιστωτικού φορέα να αποζημιωθεί για έξοδα άμεσα συνδεόμενα με την πρόωρη εξόφληση: η πρώτη οδηγία προβλέπει ρητώς το εν λόγω δικαίωμα· η δεύτερη, η οποία τυγχάνει εφαρμογής στην υπόθεση της κύριας δίκης, δεν το προβλέπει.

81.

Η θεμελιώδης αυτή διαφορά μεταξύ των οδηγιών 2008/48 και 2014/17 δεν εμποδίζει ωστόσο να γίνει αντιληπτή η εννοιολογική σχέση μεταξύ «μείωσης» υπέρ του καταναλωτή και «αποζημίωσης» υπέρ του πιστωτικού φορέα  ( 67 ).

82.

Η μη εναρμονισμένη ρύθμιση του δικαιώματος αποζημίωσης στην οδηγία 2014/17 αντικατοπτρίζει πιθανώς τη δυσκολία επίτευξης συμφωνίας όσον αφορά τη θέσπιση κοινών κανόνων και είναι, εν τέλει, απόρροια της πληθώρας μηχανισμών χρηματοδότησης μέσω υποθήκης και του ευρέος φάσματος προϊόντων  ( 68 ), που αντανακλούν τις ιδιαιτερότητες των χρηματοπιστωτικών αγορών των ενυπόθηκων συμβάσεων των κρατών μελών.

83.

Το περιθώριο δράσεως που διαθέτουν τα κράτη μέλη για την πρόβλεψη, ή μη, αποζημίωσης στην περίπτωση στεγαστικής πίστωσης μπορεί να έχει πρακτικές συνέπειες ως προς ορισμένες τέτοιες πιστώσεις  ( 69 ), καθόσον εξαλείφει τον παράγοντα ισορροπίας ο οποίος οδήγησε το Δικαστήριο να κρίνει όπως έκρινε στην υπόθεση Lexitor. Ως εκ τούτου, επαναλαμβάνω, η εν λόγω απόφαση δεν μπορεί να τύχει εφαρμογής, άνευ ετέρου, στις προαναφερθείσες πιστώσεις.

2.

Δαπάνες καταβλητέες σε τρίτους

84.

Η αποδοχή της θέσης που διατυπώθηκε στην απόφαση Lexitor δεν συνεπάγεται αναπόφευκτα την επέκταση της απορρέουσας από την πρόωρη εξόφληση μείωσης στα έξοδα της στεγαστικής πίστωσης που συνίστανται στην παροχή αμοιβής σε τρίτους.

85.

Πέραν του γεγονότος ότι, όπως προανέφερα, η απόφαση Lexitor δεν αφορούσε τα ως άνω έξοδα, στις πιστώσεις που εξασφαλίζονται με εμπράγματη ασφάλεια επί ακινήτου, ο δανειοδότης (εν προκειμένω, το τραπεζικό ίδρυμα) δεν εισπράττει τα οικεία ποσά και δεν καθορίζει το ύψος τους: δεν αποκομίζει οικονομικό όφελος από αυτά, ούτε μπορεί να τα καθορίσει.

86.

Επομένως, εκτιμώ ότι δεν συντρέχει λόγος αντιμετώπισης των ποσών που καταβάλλονται σε τρίτους κατά τον τρόπο που αναλύθηκε στην απόφαση Lexitor.

87.

Μολονότι δεν αποτελούν αποφασιστικό στοιχείο, οι υπό εξέλιξη νομοθετικές εργασίες για την αναθεώρηση της οδηγίας 2008/48 συνηγορούν, φρονώ, υπέρ της άποψής μου. Τόσο η Επιτροπή στην πρότασή της  ( 70 ) όσο και το Συμβούλιο στη γενική του προσέγγιση  ( 71 ) διευκρινίζουν ότι η μείωση αφορά τους τόκους και τις επιβαρύνσεις που επιβάλλει ο πιστωτικός φορέας στον καταναλωτή. Φρονώ ότι η πρόταση ισχύει και όσον αφορά την ενυπόθηκη πίστη.

88.

Βεβαίως, ενδέχεται να συμβεί αυτό που περιγράφει η VKI: προκειμένου να καταστήσει την προσφορά του πιο ελκυστική για τον καταναλωτή, ο πιστωτικός φορέας μπορεί να καταρτίσει τη σύμβαση κατά τρόπον ώστε, φαινομενικά, να αναλαμβάνει ο ίδιος την καταβολή εξόδων σε τρίτους, αλλά, εν συνεχεία, κατά την άσκηση του περιθωρίου χειρισμών που διαθέτει στο πλαίσιο της τιμολόγησης, να χρεώσει τον δανειολήπτη για τα έξοδα αυτά με συγκεκαλυμμένο τρόπο  ( 72 ).

89.

Φυσικά, η απόφαση Lexitor δεν μπορεί να βάλει φρένο σε μια τέτοια πρακτική, η οποία είναι αθέμιτη όχι μόνον από τη σκοπιά του μεμονωμένου καταναλωτή, αλλά και από τη σκοπιά του ανόθευτου ανταγωνισμού. Η μείωση η οποία, σύμφωνα με την απόφαση Lexitor, εφαρμόζεται επί του συνόλου των δαπανών που καταβλήθηκαν στον πιστωτικό φορέα εφαρμόζεται κατ’ αναλογίαν βάσει του εναπομένοντος χρόνου ισχύος της συμβάσεως κατά τον χρόνο εξόφλησης. Με άλλα λόγια, με τη λύση Lexitor και μόνον ο καταναλωτής δεν θα μπορέσει σε καμία περίπτωση να ανακτήσει το σύνολο του ποσού το οποίο ο πιστωτικός φορέας ανέλαβε θεωρητικώς να καλύψει και εν τέλει μετακύλισε στον καταναλωτή.

90.

Είμαι της γνώμης ότι τέτοιες καταχρήσεις πρέπει να καταπολεμώνται με τον τρόπο που προβλέπεται στο άρθρο 41 της οδηγίας 2014/17: τα κράτη μέλη οφείλουν να μεριμνούν ώστε η προστασία που παρέχεται στον καταναλωτή να μην καταστρατηγείται «μέσω του τρόπου διατύπωσης των συμβάσεων».

3.

Ανακεφαλαίωση

91.

Εν ολίγοις, αν η απόφαση Lexitor είχε εφαρμογή στις στεγαστικές πιστώσεις, το άρθρο 25, παράγραφος 1, της οδηγίας 2014/17 θα αντέβαινε σε εθνική ρύθμιση περιορίζουσα την αναλογική μείωση που εφαρμόζεται συνεπεία της πρόωρης εξόφλησης της πίστωσης στα έξοδα που εξαρτώνται από τη χρονική διάρκεια ισχύος της συμβάσεως. Ακόμη όμως και αν συνέτρεχε τέτοια περίπτωση (επέκταση της λύσης Lexitor στις ενυπόθηκες πιστώσεις), η μείωση θα αφορούσε μόνον τα έξοδα που σκοπούν την καταβολή αμοιβής στον πιστωτικό φορέα, ήτοι έξοδα διαφορετικά από τα καταβλητέα σε τρίτους.

Ε.

Επί του περιορισμού των διαχρονικών αποτελεσμάτων της απόφασης

92.

Αν το Δικαστήριο δεχθεί τη θέση που προτείνω, θα ήταν αλυσιτελές να γίνει δεκτό το αίτημα της Ιταλικής Κυβερνήσεως όσον αφορά τον ενδεχόμενο διαχρονικό περιορισμό των αποτελεσμάτων της απόφασης. Κατά τα λοιπά, φρονώ ότι ένας τέτοιος περιορισμός δεν μπορεί να γίνει δεκτός, διότι δεν αποδεικνύεται ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις (ιδίως οι σοβαρές οικονομικές συνέπειες) που έχει θέσει συναφώς η νομολογία του Δικαστηρίου  ( 73 ).

V.

Πρόταση

93.

Λαμβανομένων υπόψη των προεκτεθέντων, προτείνω να δοθεί η εξής απάντηση στο Oberster Gerichtshof (Ανώτατο Δικαστήριο, Αυστρία):