1.

Il-Consiglio di Stato (il-Kunsill tal-Istat, l-Italja) jesprimi lill-Qorti tal-Ġustizzja d-dubji tiegħu dwar il-konformità mad-dritt tal-Unjoni tal-projbizzjoni li jiġu eżerċitati b’mod parallel u professjonali l-attivitajiet ta’ “mediazione immobiliare” (intermedjazzjoni immobiljari) u ta’ “amministrazione di condominio” (amministrazzjoni ta’ komunità ta’ proprjetarji ta’ immobbli).

2.

Il-qorti tar-rinviju titlob, b’mod partikolari, l-interpretazzjoni tal-Artikolu 59(3) tad-Direttiva 2005/36/KE  ( 2 ), tal-Artikolu 25 tad-Direttiva 2006/123/KE  ( 3 ) u tal-Artikolu 49 TFUE.

I.

Il‑kuntest ġuridiku

A.

Id‑dritt tal‑Unjoni

1.

Id‑Direttiva 2005/36

3.

L-Artikolu 1 (“Għan”) jipprovdi:

4.

L-Artikolu 2 (“Skop”) jistipula:

5.

L-Artikolu 4 (“Effetti tar-rikonoxximent”) jistabbilixxi:

6.

Skont l-Artikolu 59 (“Trasparenza”):

2.

Id‑Direttiva 2006/123

7.

Skont l-Artikolu 3 (“Relazzjoni ma’ dispożizzjonijiet oħra tal-liġi Komunitarja”):

8.

L‑Artikolu 4 (“Definizzjonijiet”) jaqra:

9.

L-Artikolu 25 (“Attivitajiet multidixxiplinari”) jordna:

B.

Id‑dritt Taljan

1.

Il‑Codice civile (il‑Kodiċi Ċivili)

10.

Fil-kapitolu ddedikat għall-kondominju tal-binjiet:

–

L-Artikolu 1117 jiddefinixxi il-partijiet tal-immobbli li huma proprjetà komuni.

–

L-Artikoli 1129 sa 1133 jirregolaw is-sistema legali tal-amministratur tal-kondominju, li jiġi fdat bir-rappreżentanza tal-komproprjetarji.

2.

Il‑Liġi Nru 39/1989  ( 4 )

11.

L-Artikolu 5(3) jipprovdi:

II.

Il‑fatti, it‑tilwima u d‑domandi preliminari

12.

Sa mill‑1988, Tecno*37, isem li taħtu topera persuna li timpjega individwali (persuna fiżika), eżerċitat simultanjament l-attivitajiet ta’ amministrazzjoni ta’ komunitajiet ta’ proprjetarji u ta’ intermedjazzjoni immobiljari.

13.

Fis‑17 ta’ Marzu 2020, wara lment, il-Ministeru għall-Iżvilupp Ekonomiku stieden lill-Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura di Bologna, Italia (il-Kamra tal-Kummerċ, Industrija, Artiġjanat u Agrikoltura ta’ Bologna, l-Italja; iktar ’il quddiem, il-“KKIAA”) tintervjeni fir-rigward ta’ sitwazzjoni ta’ eventwali inkompatibbiltà jew kunflitt ta’ interessi ta’ Tecno*37  ( 5 ).

14.

Wara li fetħet il-proċedura  ( 6 ), il-KKIAA kkunsidrat li l-attività ta’ amministrazzjoni ta’ komunitajiet ta’ proprjetarji mwettqa minn Tecno*37 ma kinitx sporadika u okkażjonali, iżda ta’ natura professjonali, tipikament kummerċjali. Peress li Tecno*37 kienet ukoll intermedjarja immobiljari, il-KKIAA kkonstatat sitwazzjoni ta’ inkompatibbiltà, fis-sens tal-Artikolu 5(3) tal-Liġi Nru 39/1989.

15.

Fil‑11 ta’ Novembru 2020, il-KKIAA qablet li: i) tirreġistra fir-Repertorio economico amministrativo (REA) (ir-Reġistru Ekonomiku Amministrattiv) lill-impriża individwali Tecno*37 bħala li teżerċita l-attività ta’ amministrazzjoni ta’ komunitajiet ta’ proprjetarji; ii) tipprojbixxiha milli tkompli topera fl-attività ta’ intermedjazzjoni immobiljari; u iii) tirreġistra fir-REA t-tmiem ta’ Tecno*37 bħala intermedjarja immobiljari.

16.

Tecno*37 ippreżentat rikors kontra din id-deċiżjoni quddiem it-Tribunale Amministrativo Regionale per l’Emilia-Romagna (il-Qorti Amministrattiva Reġjonali tal-Emilia‑Romagna, l-Italja), li ċaħditu permezz tas-sentenza Nru 7/2022  ( 7 ).

17.

Tecno*37 ikkontestat is-sentenza tal-ewwel istanza quddiem il-Consiglio di Stato (il-Kunsill tal-Istat). B’mod partikolari, hija tallega li l-projbizzjoni astratta ta’ eżerċizzju simultanju tal-attività professjonali ta’ intermedjarju immobiljari ma’ dik ta’ amministratur ta’ komunitajiet

18.

F’dawn iċ-ċirkustanzi, il-Consiglio di Stato (il-Kunsill tal-Istat) għamel lill-Qorti tal-Ġustizzja tliet domandi preliminari, li minnhom nirriproduċi l-aħħar tnejn:

III.

Il‑proċedura quddiem il‑Qorti tal‑Ġustizzja

19.

It-talba għal deċiżjoni preliminari ġiet irreġistrata fil-Qorti tal-Ġustizzja fit‑18 ta’ April 2023.

20.

Ippreżentaw osservazzjonijiet bil-miktub Tecno*37, il-KKIAA, il-Gvern Ċek, Irlandiż u Taljan, kif ukoll il-Kummissjoni Ewropea. Dawn kollha (minbarra l-Gvern Ċek) flimkien mal-Federazione Italiana Mediatori Agenti D’Affari (FIMAA) u l-Gvern Franċiż ipparteċipaw fis-seduta li nżammet fid‑9 ta’ April 2024.

21.

Fuq talba tal-Qorti tal-Ġustizzja, il-konklużjonijiet ser jiffokaw fuq l-aħħar żewġ domandi preliminari.

IV.

Evalwazzjoni

A.

Osservazzjonijiet preliminari

1.

Kontenut tal‑leġiżlazzjoni nazzjonali

22.

Il-leġiżlazzjoni Taljana tiddikjara, f’termini wesgħin ħafna, li l-attività ta’ aġent “hija inkompatibbli mal-eżerċizzju ta’ attività kummerċjali ta’ produzzjoni, bejgħ, rappreżentazzjoni jew promozzjoni ta’ beni tal-istess settur kummerċjali li fih titwettaq l-attività ta’ aġent”.

23.

Il-kategorija ta’ “attività ta’ aġent” tinkludi l-intermedjazzjoni immobiljari. Konsegwentement, intermedjarju immobiljari ma jistax iwettaq simultanjament l-amministrazzjoni ta’ komunità ta’ proprjetarji ta’ immobbli, peress li din tal-aħħar timplika r-rappreżentazzjoni fir-rigward ta’ beni tal-istess settur kummerċjali  ( 8 ).

24.

Skont il-qorti tar-rinviju, l-Artikolu 5(3) tal-Liġi Nru 39/1989 “jiggarantixxi l-protezzjoni tal-konsumatur billi jistabbilixxi klawżola li tevita kwalunkwe kunflitt ta’ interessi effettiv bejn l-intermedjarju u s-suġġett tal-intermedjazzjoni tiegħu. […] L-inkompatibbiltà […] tipprojbixxi li wieħed ikun fl-istess waqt intermedjarju (li skont id-definizzjoni tal-Kodiċi Ċivili huwa suġġett ekwidistanti bejn il-partijiet) u parti (fis-sens materjali, bħala manifattur jew negozjant ta’ beni jew servizzi li huma s-suġġett tal-attività ta’ intermedjazzjoni, jew fis-sens formali, bħala aġent jew rappreżentant ta’ dawn il-beni). Fi kwalunkwe każ, l-inkompatibbiltà hija limitata għall-attivitajiet kummerċjali”  ( 9 ).

2.

Applikazzjoni tad‑Direttiva 2005/36

25.

Il-qorti tar-rinviju titlob lill-Qorti tal-Ġustizzja l-interpretazzjoni tal-Artikolu 59(3) tad-Direttiva 2005/36. Skont dan l-artikolu, l-Istati Membri għandhom jeżaminaw jekk, skont is-sistema ġuridika tagħhom, ir-rekwiżiti li jirrestrinġu l-aċċess għal professjoni jew għall-eżerċizzju tagħha għad-detenturi ta’ kwalifika professjonali speċifika humiex kompatibbli ma’ prinċipji partikolari  ( 10 ).

26.

Din id-dispożizzjoni hija parti minn direttiva li tirrigwarda r-rikonoxximent ta’ kwalifiki professjonali bejn l-Istati Membri. Għalhekk, tippreżupponi, li kwalifika professjonali miksuba fi Stat Membru (ta’ oriġini) tiġi rrikonoxxuta, taħt ċerti kundizzjonijiet, fi Stat Membru ieħor (ospitanti).

27.

Din il-konstatazzjoni hija kkorroborata mill-Artikolu 2(1) tad-Direttiva 2005/36: din “għandha tapplika għaċ-ċittadini kollha ta’ Stat Membru […] li jixtiequ jeżerċitaw professjoni regolata fi Stat Membru li huwa differenti minn dak li fih huma kisbu l-kwalifiki professjonali, fuq bażi ta’ xogħol għal rashom jew bħala impjegati”.

28.

It-tilwima li għandha quddiemha l-qorti tar-rinviju ma tippreżentax sitwazzjoni ta’ din in-natura: għall-kuntrarju, tirrigwarda l-kwistjoni dwar jekk ċittadin Taljan jistax jeżerċita fl-Italja, fl-istess waqt, l-attivitajiet ta’ intermedjarju immobiljari u ta’ amministratur ta’ komunitajiet ta’ proprjetarji.

29.

F’dawn iċ-ċirkustanzi, fl-assenza ta’ kwalsiasi element transkonfinali (jiġifieri, mingħajr il-preżenza ta’ ċittadin ta’ Stat Membru li jixtieq jeżerċita professjoni rregolata fi Stat Membru ieħor), inqis li d-Direttiva 2005/36 ma tapplikax għal din il-kawża.

B.

It‑tieni domanda preliminari

30.

Il-qorti tar-rinviju tistaqsi lill-Qorti tal-Ġustizzja dwar il-konformità tal-leġiżlazzjoni Taljana mad-dritt tal-Unjoni, billi titlaq minn dawn il-preżunzjonijiet  ( 11 ):

–

L-Artikolu 5(3) tal-Liġi Nru 39/1989 jissanzjona, b’mod preventiv u ġenerali, l-inkompatibbiltà bejn l-attività ta’ intermedjazzjoni immobiljari u dik ta’ amministrazzjoni ta’ komunitajiet ta’ proprjetarji, sempliċement abbażi tal-eżerċizzju konġunt ta’ dawn iż-żewġ attivitajiet.

–

L-inkompatibbiltà hekk stabbilita ma teħtieġx li l-Kmamar tal-Kummerċ iwettqu verifika a posteriori, li tkun tirrigwarda, b’mod konkret, is-suġġett tal-intermedjazzjoni mwettqa.

–

L-inkompatibbiltà ma hijiex motivata minn raġuni imperattiva ta’ interess ġenerali, speċifikament individwalizzata u vverifikata, fi kwalunkwe każ, mingħajr ma tintwera l-proporzjonalità tal-“imsemmija inkompatibbiltà ġenerali” fir-rigward tal-għan li jrid jintlaħaq.

31.

Id-dispożizzjonijiet tad-dritt tal-Unjoni li tagħhom il-qorti tar-rinviju titlob l-interpretazzjoni huma l-Artikolu 59(3) tad-Direttiva 2005/36, l-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2006/123, u “b’mod iktar ġenerali”, l-Artikolu 49 TFUE.

32.

Minn dawn id-dispożizzjonijiet, diġà eskludejt l-applikabbiltà tal-Artikolu 59(3) tad-Direttiva 2005/36 għal din il-kawża. Fir-rigward tat-tnejn l-oħra, infakkar li l-“eżami flimkien ta’ miżura nazzjonali fid-dawl tad-dispożizzjonijiet tad-Direttiva 2006/123 u ta’ dawk tat-Trattat FUE […] iwassal biex jiġi introdott eżami każ b’każ, abbażi tad-dritt primarju, u b’dan il-mod tiġi mminata l-armonizzazzjoni mfittxija stabbilita mill-imsemmija direttiva”  ( 12 ).

33.

Din il-ġurisprudenza ssegwi sentenzi preċedenti tal-Qorti tal-Ġustizzja, li fihom iddikjarat li, “meta domanda tkun is-suġġett ta’ armonizzazzjoni fuq livell tal-unjoni, il-miżuri nazzjonali relatati magħha għandhom ikunu evalwati fir-rigward tad-dispożizzjonijiet ta’ din il-miżura ta’ armonizzazzjoni”  ( 13 ). B’mod iktar konkret, il-Qorti tal-Ġustizzja tagħti prijorità ġenerali lid-Direttiva 2006/123, billi ssostni li, meta restrizzjoni għal-libertà ta’ stabbiliment tkun taqa’ fil-kamp ta’ applikazzjoni ta’ din id-direttiva, ma jkunx hemm lok li din tiġi eżaminata wkoll fid-dawl tal-Artikolu 49 TFUE  ( 14 ).

34.

Għalhekk, l-analiżi għandha tkun limitata għall-Artikolu 25 tad-Direttiva 2006/123, li jaqa’ fil-Kapitolu V (“Kwalità tas-servizzi”) li jinkludi d-dispożizzjonijiet li jirrigwardaw l-attivitajiet multidixxiplinari. L-interpretazzjoni tiegħu hija rilevanti, anki jekk is-sitwazzjoni inkwistjoni fir-rinviju għal deċiżjoni preliminari tirriżulta purament interna  ( 15 ).

35.

Fil-fatt, il-Qorti tal-Ġustizzja diġà interpretat artikolu ieħor (l-Artikolu 24) tal-istess Kapitolu V tad-Direttiva 2006/123 għal sitwazzjoni purament interna. B’mod konkret, hija sostniet li dan l-artikolu jipprekludi dispożizzjoni nazzjonali li tipprojbixxi totalment lill-membri ta’ professjoni rregolata milli jwettqu atti ta’ solleċitazzjoni ta’ klijenti prospettivi  ( 16 ).

36.

L-Artikolu 25 tad-Direttiva 2006/123, li jirrigwarda l-attivitajiet multidixxiplinari jinkludi prinċipju ġenerali kkwalifikat b’diversi eċċezzjonijiet:

–

Il-prinċipju ġenerali huwa li l-fornituri ta’ servizzi ma għandhomx ikunu suġġetti għal rekwiżiti li jobbligawhom jeżerċitaw xi attività speċifika esklużivament jew li jirrestrinġu l-eżerċizzju konġunt jew bi sħab ta’ attivitajiet differenti.

–

L-eċċezzjoni rilevanti f’dan il-każ hija dik li tirrigwarda l-professjonijiet irregolati  ( 17 ). Is-sistema tagħhom tista’ ma tkunx konformi mal-prinċipju ġenerali, jiġifieri, mal-libertà li jiġu eżerċitati attivitajiet multidixxiplinari: a) jekk dan ikun iġġustifikat sabiex tiġi ggarantita l-konformità mar-regoli dwar l-etika u l-kondotta professjonali inerenti għan-natura speċifika ta’ kull professjoni; u b) jekk dan ikun meħtieġ sabiex tkun żgurata l-indipendenza u l-imparzjalità ta’ min jeżerċita din il-professjoni  ( 18 ).

37.

Għalhekk, l-Istati Membri jistgħu jimponu fuq l-intermedjarji immobiljari (meta din il-professjoni tkun irregolata) restrizzjonijiet iktar rigorużi fir-rigward tal-eżerċizzju konġunt ta’ attivitajiet oħra. Dan huwa l-każ fl-Italja.

38.

Madankollu, din il-fakultà ma hijiex inkundizzjonata. Għalkemm ma huwiex neċessarju li nirreferu għad-dritt primarju, peress li sabiex tingħata risposta lill-qorti tar-rinviju huwa suffiċjenti li jiġu interpretati d-dispożizzjonijiet tad-Direttiva 2006/123  ( 19 ), għandu jiġi nnotat li r-restrizzjonijiet għal-libertajiet fundamentali jistgħu jitqiesu ġġustifikati jekk ikunu bbażati fuq raġunijiet imperattivi ta’ interess ġenerali, u f’każ affermattiv, jekk ma jkunux imorru lil hinn minn dak li huwa neċessarju sabiex jintlaħqu l-għanijiet imfittxija  ( 20 ).

39.

Għalhekk, il-punt (a) tat-tieni subparagrafu tal-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2006/123 jawtorizza lill-Istati Membri jimponu, għall-professjonijiet irregolati, rekwiżiti li jirrestrinġu t-twettiq ta’ attivitajiet multidixxiplinari biss jekk jiġu ssodisfatti żewġ rekwiżiti, li fir-realtà, jikkorrispondu għal dawk tal-Artikoli 49 u 56 TFUE.

40.

Għalhekk, ser nanalizza l-miżura nazzjonali inkwistjoni minn dan l-angolu doppju.

1.

Ġustifikazzjoni tar‑restrizzjoni

41.

Il-punt (a) tat-tieni subparagrafu tal-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2006/123 jinkludi fost il-ġustifikazzjonijiet ammissibbli għar-restrizzjoni tat-twettiq simultanju ta’ attivitajiet multidixxiplinari dawk li huma intiżi li jiggarantixxu l-konformità mar-regoli tal-etika u l-kondotta professjonali proprji għal kull professjoni rregolata.

42.

Il-Gvern Taljan jispjega li l-projbizzjoni tal-eżerċizzju parallel tal-professjonijiet ta’ intermedjarju immobiljari u ta’ amministratur ta’ komunitajiet ta’ proprjetarji hija ġġustifikata mill-protezzjoni tal-konsumaturi u mis-salvagwardja tal-indipendenza u l-imparzjalità tal-professjoni rregolata (dik ta’ intermedjarju).

43.

Ma’ din l-ispjegazzjoni l-Gvern Taljan iżid li, mingħajr l-inkompatibbiltà, ikun jeżisti riskju li l-proprjetarji tal-kondominji amministrati minn persuna, li tkun ukoll, fl-istess waqt, intermedjarju immobiljari, ikunu indebitament iffavoriti, għad-detriment ta’ proprjetarji oħra li jqiegħdu l-proprjetajiet tagħhom fuq is-suq. Intermedjarju immobiljari li ma jkunx suġġett għar-restrizzjoni jkun jista’ jidderiġi lill-akkwirenti potenzjali lejn l-immobbli li huwa stess ikun jamministra.

44.

Madankollu, il-Consiglio di Stato (il-Kunsill tal-Istat) ma jidhirx li jaċċetta tali spjegazzjoni. Skont il-formulazzjoni tat-tieni domanda tiegħu, jixtieq ikun jaf jekk id-dritt tal-Unjoni jipprojbixxix leġiżlazzjoni, bħal dik Taljana, li tistabbilixxi b’mod preventiv u ġenerali l-inkompatibbiltà “mingħajr ġustifikazzjoni [....] permezz ta’ ‘raġuni imperattiva ta’ interess ġenerali’ identifikata b’mod speċifiku u ipprovata”  ( 21 ).

45.

Jekk dan kien il-każ (jiġifieri, jekk ma kienx hemm ebda ġustifikazzjoni ta’ interess ġenerali), id-domanda twassal fiha nnifisha għal risposta negattiva. L-ewwel element indispensabbli minn dawk meħtieġa mill-punt (a) tat-tieni subparagrafu tal-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2006/123 ikun nieqes.

46.

Madankollu, id-dikjarazzjoni testwali tal-Consiglio di Stato (il-Kunsill tal-Istat) għandha tinqara fid-dawl ta’ dak li huwa stess jesponi fil-punti 13 u 14 tad-digriet tar-rinviju tiegħu. F’dawn il-punti, huwa jirreferi għall-:

–

konsegwenzi sfavorevoli li l-eżerċizzju simultanju ta’ dawn iż-żewġ attivitajiet jista’ jkollu fuq l-imparzjalità tal-intermedjarju immobiljari  ( 22 ).

–

protezzjoni tal-konsumatur, li tkun difiża aħjar bil-“previżjoni ta’ klawżola li tevita kull kunflitt ta’ interessi bejn l-intermedjarju u s-suġġett tal-intermedjazzjoni nnifisha”.

47.

Minn perspettiva astratta, il-garanzija tal-imparzjalità tal-intermedjarju permezz ta’ sistema preventiva ta’ inkompatibbiltajiet tista’ tkun iġġustifikata, meta din il-professjoni (irregolata) tkun tinkludi fir-regoli tal-etika u l-kondotta tagħha ż-żamma ta’ distanza ugwali bejn il-partijiet, li tkun mhedda permezz tal-eżerċizzju konġunt ta’ attivitajiet oħra.

48.

Fir-rigward tal-protezzjoni tal-konsumaturi, diġà esponejt kif il-premessa 101 tad-Direttiva 2006/123 torbot l-offerta ta’ servizzi multidixxiplinari (u l-eventwali restrizzjonijiet sabiex jiġu żgurati l-imparzjalità u l-indipendenza tal-professjonijiet irregolati) mal-“interess tar-riċevituri, b’mod partikolari l-konsumaturi”. Madankollu, din ir-rabta ma tidhirx fil-punt 8 tal-Artikolu 4 tad-Direttiva 2006/123, li fost ir-raġunijiet imperattivi ta’ interess ġenerali jinkludi l-protezzjoni tal-konsumaturi  ( 23 ).

49.

Għalhekk, bħala prinċipju ma hemmx ostakoli sabiex Stat Membru jinvoka, bħala ġustifikazzjonijiet skont il-punt (a) tat-tieni subparagrafu tal-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2006/123, dawn it-tnejn li għadni kemm semmejt.

50.

Madankollu, il-qorti tar-rinviju għandha l-aħħar kelma dwar jekk, fid-dritt intern tagħha, il-projbizzjoni ta’ eżerċizzju b’mod parallel taż-żewġ attivitajiet hijiex iġġustifikata. Jekk dan ikun il-każ, il-kwistjoni ma tkunx daqstant il-ġustifikazzjoni astratta ta’ sistema restrittiva, iżda jekk din tmurx lil hinn minn dak li huwa neċessarju sabiex jintlaħaq l-għan tagħha.

a)

Neċessità u proporzjonalità tar‑restrizzjoni

51.

Tecno*37 tikkontesta l-legalità tal-miżura mill-perspettiva tan-neċessità u tal-proporzjonalità tagħha. Hija targumenta li l-għanijiet ta’ protezzjoni tal-konsumaturi u ta’ garanzija tal-indipendenza u l-imparzjalità tal-intermedjarji immobiljari jistgħu jintlaħqu b’miżuri inqas drastiċi. Ikun suffiċjenti li l-projbizzjoni tkun limitata għall-każijiet fejn, fir-rigward tal-istess immobbli, l-intermedjarju jaġixxi bħala tali, u fl-istess waqt, bħala amministratur tal-kondominju.

52.

Fl-osservazzjonijiet bil-miktub tagħhom, kemm il-Kummissjoni kif ukoll il-Gvern Ċek jieħdu, essenzjalment, din l-istess pożizzjoni  ( 24 ).

53.

Il-Qorti tal-Ġustizzja diġà ddikjarat “li Stat Membru li jinvoka […] l-eċċezzjoni prevista fil-punt (a) tat-tieni subparagrafu tal-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2006/123 sabiex jipprova li l-projbizzjoni ta’ attivitajiet multidixxiplinari li huwa introduċa hija neċessarja sabiex jiġu żgurati l-indipendenza u l-imparzjalità [tal-membri ta’ professjoni rregolata], għandu jipproduċi provi preċiżi li jippermettu li jiġu ssostanzjati l-argumenti tiegħu”  ( 25 ).

54.

Fil-fehma tiegħi, il-Gvern Taljan ma jibbażax ruħu fuq dawn il-“provi preċiżi”. Pjuttost, huwa jagħmel raġunament li, finalment, donnu jorbot l-inkompatibbiltà tal-eżerċizzju konġunt taż-żewġ attivitajiet mal-preżenza ta’ kunflitt ta’ interessi speċifiku, u mhux astratt. Anki meta jinvoka argumenti  ( 26 ) sabiex jiddefendi l-inkompatibbiltà preventiva li tirriżulta mill-Artikolu 5(3) tal-Liġi Nru 39/1989, l-osservazzjonijiet tiegħu jnaqqsu, jew saħansitra, jiżnaturaw l-portata ġenerali ta’ din l-inkompatibbiltà, peress li:

–

Ifakkar li l-projbizzjoni hija intiża li tevita li l-intermedjarju immobiljari jkun inkoraġġut jidderiġi lill-akkwirenti potenzjali lejn immobbli li fir-rigward tagħhom jeżerċita l-funzjonijiet ta’ amministratur, filwaqt li jittraskura oħrajn daqstant attraenti  ( 27 ).

–

Jikkunsidra li, skont il-loġika u l-esperjenza komuni, kull darba li wieħed mill-appartamenti li jkun is-suġġett ta’ amministrazzjoni jitqiegħed għall-bejgħ, jekk l-intermedjarju immobiljari jkun, fl-istess waqt, amministratur tal-kondominju, ikun jeżisti riskju konkret ta’ kunflitt ta’ interessi.

55.

Nirrepeti li dawn l-allegazzjonijiet, donnhom jibdlu n-natura tal-projbizzjoni ġġeneralizzata kontenuta fil-Liġi Nru 39/1989, billi jissostitwixxuha b’waħda inqas intensa, li tirrigwarda l-kunflitt ta’ interessi konkret li l-eżerċizzju konġunt taż-żewġ attivitajiet joħloq (jew jista’ joħloq), meta t-tnejn jitwettqu fir-rigward tal-istess immobbli.

56.

Prova ta’ din il-bidla (tneħħija tal-projbizzjoni ġġeneralizzata, u sostituzzjoni tagħha b’dik li tevita kunflitt ta’ interessi fir-rigward tal-istess immobbli) hija li l-Gvern Taljan jipproponi li l-inkompatibbiltà eventwali bejn l-attività tal-intermedjarju u dik tal-amministratur ta’ kondominji ma għandhiex tiġi evalwata skont kriterju stabbilit a priori, iżda pjuttost, abbażi ta’ evalwazzjoni każ b’każ, li tieħu inkunsiderazzjoni l-partikolaritajiet ta’ kull sitwazzjoni sabiex jiġi evitat kunflitt ta’ interessi reali  ( 28 ).

57.

F’dan l-istess sens, huwa jżid li l-partijiet interessati jistgħu jipprovaw li fir-realtà, ma teżistix “l-imsemmija inkompatibbiltà, billi jipproduċu dokumenti xierqa [sabiex juru] li l-attivitajiet iċċitati jitwettqu f’kuntesti prattiċi u konkreti differenti, irrispettivament mill-fatt li jitwettqu b’mod kummerċjali jew bħala attività professjonali”  ( 29 ).

58.

Dan l-approċċ tal-Gvern Taljan jikkoinċidi parzjalment ma’ dak propost dak iż-żmien mill-Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (l-Awtorità għall-Protezzjoni tal-Kompetizzjoni u tas-Suq, l-Italja), fl-opinjoni tat‑18 ta’ Frar 2015, Nru AS1173, fir-rigward tal-emenda tal-Artikolu 5(3) tal-Liġi Nru 39/1989  ( 30 ).

59.

Fil-fehma ta’ din l-awtorità, il-projbizzjoni ġġeneralizzata kienet “sproporzjonata u mhux neċessarja sabiex tiżgura l-imparzjalità u l-indipendenza tal-intermedjarju fl-eżerċizzju tal-attività proprja tiegħu”. Hija żżid li “sabiex tiġi ppreservata l-indipendenza u l-imparzjalità tal-intermedjarju, jidher li huwa suffiċjenti li jiġi pprojbit l-eżerċizzju tal-attività ta’ intermedjarju biss fil-każijiet li fihom ikunu jistgħu jiġu kompromessi l-indipendenza tiegħu u l-istatus tiegħu ta’ terz fir-relazzjoni ta’ aġent, pereżempju, fil-każijiet fejn l-aġent ikun marbut ma’ waħda mill-partijiet b’relazzjoni ta’ subordinazzjoni, dipendenza jew ta’ rappreżentanza”.

60.

Għalhekk, li kieku dan kien il-qari li kellu jingħata lill-ordinament ġuridiku Taljan  ( 31 ), il-prevenzjoni ta’ kunflitti ta’ interessi konkreti biss  ( 32 ) kienet tiġġustifika l-inkompatibbiltà inkwistjoni. Għall-kuntrarju dawn il-kunflitti ma jqumux meta, anki fir-rigward ta’ proprjetajiet immobbli, l-intermedjarju ma jwettaqx fir-rigward tagħhom il-funzjoni simultanja ta’ amministratur tal-kondominju.

61.

F’dan l-istess sens, għalkemm, fl-aħħar mill-aħħar, kollox iwassal sabiex jiġi evitat kunflitt ta’ interessi fir-rigward tal-akkwist ta’ immobbli partikolari, il-projbizzjoni preventiva u assoluta tibqa’ mingħajr bażi u ma hijiex indispensabbli sabiex jintlaħaq l-iskop imfittex. Ninsisti li l-projbizzjoni ġenerali ssir sproporzjonata jekk tkun intiża li tittratta l-kunflitti ta’ interessi singulari li jistgħu, ipotetikament, iseħħu meta l-amministrazzjoni u l-intermedjazzjoni fir-rigward tal-istess immobbli jkunu jikkoinċidu.

62.

Fid-dawl tal-formulazzjoni tat-tieni domanda preliminari fit-termini diġà deskritti, il-kunsiderazzjonijiet preċedenti jwassluni nissuġġerixxi risposta affermattiva.

63.

Ir-restrizzjoni tal-inkompatibbiltà għall-eventwali kunflitti ta’ interessi li jistgħu jirriżultaw meta l-amministrazzjoni u l-intermedjazzjoni fir-rigward tal-istess immobbli jkunu jikkoinċidu, timplika li l-kontroll fuq l-attivitajiet inkompatibbli jkun ibbażat fuq evalwazzjonijiet każwali, u mhux fuq projbizzjoni ġġeneralizzata bħal dik analizzata hawnhekk.

64.

Il-Gvern Taljan jsostni li ma jistax jimponi fuq il-KKIAA l-kompitu li tivverifika n-newtralità ta’ kull tranżazzjoni speċifika, sabiex jiġi evalwat jekk jeżistix kunflitt ta’ interessi qabel l-eventwali eżerċizzju taż-żewġ attivitajiet fir-rigward tal-istess immobbli  ( 33 ).

65.

Madankollu, nifhem li dan il-kompitu ma jippreżentax diffikultajiet insormontabbli jekk il-leġiżlatur nazzjonali jadotta l-miżuri adegwati. Waħda minnhom diġà ġiet inkluża fl-ordinament tiegħu, billi dan jimponi li l-kuntratti ta’ bejgħ ta’ proprjetajiet immobbli għandhom jindikaw l-intervent ta’ intermedjarju immobiljari  ( 34 ). Dan il-mekkaniżmu jista’ jiġi kkompletat billi jkun meħtieġ ukoll, li dawn il-kuntratti ta’ bejgħ jinkludu dikjarazzjonijiet espressi li l-intermedjarju immobbiljari ma huwiex, fl-istess waqt, l-amministratur tal-kondominju li fih ikun jinsab l-immobbli akkwistat  ( 35 ).

66.

Fil-qosor, kif kien il-każ fil-kawża li tat lok għas-sentenza Il‑Kummissjoni vs Il‑Belġju (Kontabilisti):

–

Ir-Repubblika Taljana ma wrietx għaliex il-projbizzjoni inkwistjoni hija l-unika miżura li permezz tagħha jistgħu jintlaħqu l-għanijiet imfittxija. Miżuri li jikkawżaw inqas preġudizzju lil-libertà li jiġu pprovduti servizzi, u li josservaw iktar il-kriterju li jispira l-Artikolu 25(1) tad-Direttiva 2006/123, jistgħu jkunu suffiċjentement effikaċi sabiex jintlaħqu dawn l-għanijiet  ( 36 ).

–

Il-kontroll ex post mill-Kmamar tal-Professjonisti jkun jikkostitwixxi miżura inqas restrittiva sabiex jintlaħaq l-għan ta’ garanzija tal-indipendenza u l-imparzjalità tal-intermedjarji immobiljari  ( 37 ). Dan il-kontroll iffaċilitat mid-dikjarazzjonijiet li għandhom isiru b’mod obbligatorju fil-kuntratti ta’ bejgħ, jista’ jsir mingħajr ma jiġu imposti piżijiet burokratiċi addizzjonali fuq il-partijiet  ( 38 ) u mingħajr ma tiġi imposta fuq l-intermedjarji projbizzjoni ġġeneralizzata, bħal dik inkwistjoni, li tmur lil hinn minn dak li huwa neċessarju għas-salvagwardja tal-indipendenza u l-imparzjalità tagħhom.

C.

It‑tielet domanda preliminari

67.

Il-qorti tar-rinviju tixtieq tkun taf jekk l-aġent immobiljari jistax jeżerċita wkoll l-attività ta’ amministrazzjoni ta’ komunjoni ta’ proprjetajiet immobbli, minbarra fil-każ li huwa jkun qiegħed jipprova jixtri jew ibigħ il-proprjetà immobbli li huwa qiegħed jamministra, peress li f’dan il-każ ikun hemm kunflitt ta’ interessi.

1.

Ammissibbiltà

68.

Il-Gvern Irlandiż isostni li t-tielet domanda preliminari hija inammissibbli, peress li hija intiża li tikseb mill-Qorti tal-Ġustizzja opinjoni konsultattiva abbażi ta’ premessi fattwali li ma jikkorrispondux għall-kawża prinċipali. Insostenn ta’ din l-oġġezzjoni huwa jsostni:

–

L-attività ta’ “property broker” hija differenti minn dik ta’ “property agent”. Skont id-digriet tar-rinviju, l-ewwel wieħed iżomm distanza ugwali mill-partijiet; għall-kuntrarju, it-tieni wieħed, fil-mudell Irlandiż, jista’ jaġixxi għan-nom ta’ xi waħda mill-partijiet tat-tranżazzjoni (bejjiegħ jew xerrej).

–

Id-domanda preliminari hija bbażata fuq il-bażi żbaljata li jkun hemm neċessarjament kunflitt ta’ interessi meta “property agent” jintervjeni fix-xiri jew fil-bejgħ ta’ proprjetà immobbli li huwa jamministra bħala amministratur. Minkejja li dan jista’ jkun il-każ fir-rigward ta’ “property broker” newtrali, dan jista’ ma jkunx il-każ jekk, pereżempju, l-intermedjarju jaġixxi għan-nom ta’ bejjiegħ.

69.

It-talbiet għal deċiżjoni preliminari li jirrigwardaw l-interpretazzjoni tad-dritt tal-Unjoni jgawdu minn preżunzjoni ta’ rilevanza. Hija wkoll il-qorti nazzjonali li għandha tiddefinixxi, taħt ir-responsabbiltà tagħha, il-kuntest fattwali u leġiżlattiv, li l-eżattezza tiegħu ma hijiex kwistjoni li għandha tiġi vverifikata mill-Qorti tal-Ġustizzja. Din tista’ tastjeni milli tiddeċiedi dwar waħda minn dawn it-talbiet f’każijiet eċċezzjonali biss, li l-Qorti tal-Ġustizzja ppreċiżat  ( 39 ).

70.

Abbażi ta’ din il-premessa, l-oġġezzjoni tal-Gvern Irlandiż għandha tiġi miċħuda. Kif imsemmi iktar ’il fuq, l-intermedjarji immobiljari huma, fl-Italja, professjonisti indipendenti u ekwidistanti mill-partijiet tat-tranżazzjoni li fiha jintervjenu. Jekk l-istatus tagħhom jikkorrispondix għal dak ta’ atturi oħra ta’ dan is-suq fl-Irlanda huwa irrilevanti għal każ inkwistjoni.

71.

Il-bażi materjali pprovduta minn din il-qorti, li fuqha għandha tibbaża ruħha l-Qorti tal-Ġustizzja, hija dik li l-intermedjarji immobiljari indipendenti li jiġġestixxu l-amministrazzjoni tal-immobbi jistgħu “jkunu indotti” jidderiġu lix-xerrejja potenzjali lejn dawn l-immobbli, għad-detriment tal-imparzjalità tagħhom.

72.

Għalhekk, it-tielet domanda preliminari, li tirrigwarda l-preċiżazzjoni dwar jekk jirriżultax kunflitt ta’ interessi meta l-intermedjarju immobiljari jintervjeni fil-bejgħ jew fix-xiri tal-binja li huwa jamministra, hija ammissibbli.

2.

Evalwazzjoni

73.

Dwar il-mertu tad-domanda magħmula, naħseb li l-kunsiderazzjonijiet preċedenti dwar il-portata tal-inkompatibbiltà inkwistjoni, marbuta mal-eżistenza ta’ kunflitt ta’ interessi dwar l-istess immobbli, huma suffiċjenti.

V.

Konklużjoni

74.

Fid-dawl tal-kunsiderazzjonijiet preċedenti, nissuġġerixxi lill-Qorti tal-Ġustizzja tirrispondi kif ġej għat-tieni u t-tielet domanda preliminari tal-Consiglio di Stato (il-Kunsill tal-Istat, l-Italja):