1.

Consiglio di Stato (Valsts padome, Itālija) ir vērsusies Tiesā, šauboties par to, vai ar Savienības tiesībām ir saderīgs aizliegums vienlaicīgi kā profesionālo darbību veikt “mediazione immobiliare” (nekustamā īpašuma starpniecības darījumu sniegšanas) un “amministrazione di condominio” (nekustamā īpašuma pārvaldīšanas) darbības.

2.

Iesniedzējtiesa it īpaši lūdz interpretēt Direktīvas 2005/36/EK  ( 2 ) 59. panta 3. punktu, Direktīvas 2006/123/EK  ( 3 ) 25. pantu un LESD 49. pantu.

I.

Atbilstošās tiesību normas

A.

Savienības tiesības

1.

Direktīva 2005/36

3.

Šīs direktīvas 1. pantā “Mērķis” ir noteikts:

4.

Minētās direktīvas 2. pantā “Joma” ir noteikts:

5.

4. pantā “Atzīšanas ietekme” ir paredzēts:

6.

Atbilstoši šīs direktīvas 59. pantam “Pārredzamība”:

2.

Direktīva 2006/123

7.

Atbilstoši šīs direktīvas 3. pantam “Saistība ar citiem Kopienas tiesību aktiem”:

8.

Direktīvas 4. pantā “Definīcijas” ir noteikts:

9.

Minētās direktīvas 25. pantā “Daudznozaru darbības” ir paredzēts:

B.

Itālijas tiesības

1.

Codice civile (Civilkodekss)

10.

Nodaļas par ēku kopīpašumu:

–

1117. pantā ir noteikts, kuras nekustamā īpašuma daļas ir kopīpašums.

–

1129.–1133. pants reglamentē pārvaldniekam, kuram uzticēta kopīpašnieku pārstāvība, piemērojamo tiesisko režīmu.

2.

Likums Nr. 39/1989  ( 4 )

11.

Tā 5. panta 3. punktā ir noteikts:

II.

Fakti, tiesvedība un prejudiciālie jautājumi

12.

Kopš 1988. gada Tecno*37 kā individuālais komersants (fiziska persona) vienlaicīgi veica nekustamā īpašuma īpašnieku apvienības pārvaldīšanas un nekustamā īpašuma darījumu starpniecības darbības.

13.

Pēc sūdzības saņemšanas Ekonomikas attīstības ministrija 2020. gada 17. martā aicināja Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura di Bologna, Itālija (Boloņas Tirdzniecības, rūpniecības, amatniecības un lauksaimniecības kamera, Itālija; turpmāk tekstā – “CCIAA”) paust nostāju par iespējamo Tecno*37 neatbilstības situāciju vai interešu konfliktu  ( 5 ).

14.

CCIAA pēc lietas izskatīšanas  ( 6 ) atzina, ka Tecno*37 veiktajai ēku īpašnieku apvienību pārvaldnieka darbībai nebija sporādisks un gadījuma raksturs, bet gan profesionāls, uzņēmējdarbības raksturs. Tā kā Tecno*37 bija arī nekustamā īpašuma starpnieks, CCIAA konstatēja neatbilstības situāciju Likuma Nr. 39/1989 5. panta 3. punkta izpratnē.

15.

CCIAA 2020. gada 11. novembrī nolēma: i) reģistrēt Repertorio economico amministrativo (REA) (Ekonomikas un administratīvo datu reģistrs) individuālo uzņēmumu Tecno*37 kā ēku īpašnieku apvienību pārvaldīšanas uzņēmumu; ii) aizliegt tam turpināt veikt nekustamā īpašuma darījumu starpniecības darbību un iii) reģistrēt REA Tecno*37 nekustamā īpašuma darījumu starpnieka darbības pārtraukšanu.

16.

Tecno*37 cēla prasību par šo lēmumu Tribunale Amministrativo Regionale per l'Emilia‑Romagna (Emīlijas‑Romanjas reģionālā administratīvā tiesa, Itālija), kas to noraidīja ar spriedumu Nr. 7/2022  ( 7 ).

17.

Tecno*37 apstrīdēja pirmās instances spriedumu Consiglio di Stato (Valsts padome). Tā it īpaši apgalvo, ka abstraktais aizliegums vienlaikus veikt nekustamā īpašuma starpnieka un ēku īpašnieku apvienību pārvaldnieka profesionālo darbību ir pretrunā Savienības tiesībām.

18.

Šādos apstākļos Consiglio di Stato (Valsts padome) ir uzdevusi Tiesai trīs prejudiciālus jautājumus, no kuriem es atspoguļošu pēdējos divus:

III.

Tiesvedība Tiesā

19.

Lūgums sniegt prejudiciālu nolēmumu Tiesā tika reģistrēts 2023. gada 18. aprīlī.

20.

Rakstveida apsvērumus iesniedza Tecno*37, CCIAA, Čehijas, Īrijas un Itālijas valdības, kā arī Eiropas Komisija. Visi (izņemot Čehijas valdību), kā arī Federazione Italiana Mediatoriagenti D’Affari (FIMAA) un Francijas valdība piedalījās tiesas sēdē, kas notika 2024. gada 9. aprīlī.

21.

Pēc Tiesas lūguma šie secinājumi skars tikai pēdējos divus prejudiciālos jautājumus.

IV.

Izvērtējums

A.

Ievada apsvērumi

1.

Valsts tiesību aktu saturs

22.

Itālijas tiesību aktos ir ļoti plaši noteikts, ka starpniecības darbība “nav savienojama ar uzņēmējdarbības veikšanu saistībā ar preču ražošanu, pārdošanu, pārstāvību vai veicināšanu tajā pašā komercdarbības jomā, kurā tiek veikta starpniecības darbība”.

23.

Kategorijā “starpniecības darbība” ietilpst arī nekustamā īpašuma darījumu starpniecība. Tādēļ nekustamā īpašuma darījumu starpnieks nevar vienlaikus veikt nekustamā īpašuma īpašnieku apvienības pārvaldīšanu, jo tā ir saistīta ar preču pārstāvību tajā pašā uzņēmējdarbības nozarē  ( 8 ).

24.

Iesniedzējtiesa uzskata, ka Likuma Nr. 39/1989 5. panta 3. punkts “garantē patērētāju aizsardzību, paredzot noteikumu, kas novērš jebkādu faktisku interešu konfliktu starp starpnieku un tā starpniecības priekšmetu. [..] Nesaderība [..] aizliedz būt gan starpniekam (kas atbilstoši Civilkodeksa definīcijai ir subjekts, kas atrodas vienādās pozīcijās starp pusēm), gan pusei (materiālā nozīmē – kā starpniecības darbības priekšmeta preču vai pakalpojumu ražotājam vai tirgotājam; vai formālā nozīmē – kā šo preču aģentam vai pārstāvim). Katrā ziņā nesaderība attiecas tikai uz darbībām, kas saistītas ar uzņēmējdarbību”  ( 9 ).

2.

Direktīvas 2005/36 piemērošana

25.

Iesniedzējtiesa lūdz Tiesu interpretēt Direktīvas 2005/36 59. panta 3. punktu. Tajā noteikts, ka dalībvalstīm ir jāpārbauda, vai to tiesību sistēmā prasības, kas ierobežo piekļuvi profesijai vai profesionālās darbības veikšanu tikai personām, kurām ir kvalifikāciju apliecinošs dokuments, ir saderīgas ar noteiktiem principiem  ( 10 ).

26.

Šis noteikums ir iekļauts direktīvā par profesionālo kvalifikāciju atzīšanu starp dalībvalstīm. Tas paredz, ka vienā (izcelsmes) dalībvalstī iegūta profesionālā kvalifikācija ar zināmiem nosacījumiem tiks atzīta citā (uzņēmējā) dalībvalstī.

27.

To apstiprina Direktīvas 2005/36 2. panta 1. punkts, atbilstoši kuram šī direktīva “attiecas uz visiem dalībvalstu pilsoņiem kas vai nu kā pašnodarbinātas personas, vai kā darbinieki vēlas veikt darbību reglamentētā profesijā [..] dalībvalstī, kas nav tā dalībvalsts, kurā viņi ieguvuši savu profesionālo kvalifikāciju”.

28.

Šāda situācija nepastāv strīdā, ko izskata iesniedzējtiesa: gluži pretēji, jautājums ir par to, vai Itālijas pilsonis Itālijā var veikt gan nekustamā īpašuma darījumu starpnieka, gan ēku īpašnieku apvienību pārvaldnieka darbību.

29.

Ņemot vērā šos apstākļus un nepastāvot pārrobežu elementam (t.i., neesot dalībvalsts valstspiederīgajam, kas vēlas veikt reglamentētu profesiju citā dalībvalstī), uzskatu, ka Direktīva 2005/36 šajā lietā nav piemērojama.

B.

Otrais prejudiciālais jautājums

30.

Pamatojoties uz turpmāk norādītajiem pieņēmumiem, iesniedzējtiesa jautā Tiesai, vai Itālijas tiesību akti atbilst Savienības tiesībām  ( 11 ):

–

Likuma Nr. 39/1989 5. panta 3. punkts preventīvi un vispārīgi sankcionē nesavienojamību starp nekustamā īpašuma darījumu starpniecības darbību un ēku īpašnieku apvienību pārvaldīšanas darbību, pamatojoties tikai uz abu darbību vienlaicīgu veikšanu.

–

Šādi konstatētā nesaderība neprasa, lai tirdzniecības kameras veiktu a posteriori pārbaudi, jo īpaši atsaucoties uz veiktās starpniecības priekšmetu.

–

Nesaderība nav pamatota ar īpaši noteiktu un pārbaudītu sevišķi svarīgu iemeslu saistībā ar sabiedrības interesēm, jebkurā gadījumā nepierādot “paredzētās vispārējās nesaderības” samērīgumu ar izvirzīto mērķi.

31.

Savienības tiesību normas, kuru interpretāciju ir lūgusi iesniedzējtiesa, ir Direktīvas 2005/36 59. panta 3. punkts, Direktīvas 2006/123 25. panta 1. punkts un “vispārīgāk” LESD 49. pants.

32.

Saistībā ar šiem noteikumiem es jau izslēdzu, ka šajā lietā būtu piemērojams Direktīvas 2005/36 59. panta 3. punkts. Attiecībā uz pārējiem diviem atgādinu, “ka valsts pasākuma vienlaicīga pārbaude saistībā ar Direktīvas 2006/123 un LESD noteikumiem [..] nozīmētu, ka atkal tiek ieviesta katra atsevišķa gadījuma pārbaude atbilstoši primārajām tiesībām, un tas apdraudētu šajā direktīvā paredzēto saskaņošanu  ( 12 ).

33.

Šī judikatūra atbilst iepriekšējiem Tiesas nolēmumiem, kuros ir norādīts – “ja kāds jautājums ir harmonizēti reglamentēts Savienības līmenī, ikviens ar to saistīts valsts pasākums ir jāizvērtē, ņemot vērā šī harmonizēšanas pasākuma noteikumus”  ( 13 ). Konkrētāk, Tiesa piešķir vispārēju prioritāti Direktīvai 2006/123, norādot, ka, ja brīvības veikt uzņēmējdarbību ierobežojums ietilpst šīs direktīvas piemērošanas jomā, nav lietderīgi to izvērtēt arī LESD 49. panta kontekstā  ( 14 ).

34.

Tādēļ analīzes pamatā ir Direktīvas 2006/123 25. pants, kas iekļauts V nodaļā “Pakalpojumu kvalitāte”, kurā ietverti noteikumi par daudzdisciplīnu darbībām. Tā interpretācija ir būtiska pat tad, ja situācija, uz kuru attiecas lūgums sniegt prejudiciālu nolēmumu, ir tikai iekšēja rakstura  ( 15 ).

35.

Faktiski Tiesa jau ir interpretējusi citu tās pašas Direktīvas 2006/123 V nodaļas pantu (24. pantu) attiecībā uz tīri iekšēja rakstura situāciju. Tā it īpaši atzina, ka šim pantam ir pretrunā valsts tiesiskais regulējums, kas pilnībā aizliedz reglamentētās profesijas pārstāvjiem uzrunāt klientus  ( 16 ).

36.

Direktīvas 2006/123 25. pantā, kas attiecas uz daudznozaru darbībām, ir ietverts vispārējs princips, ko papildina vairāki izņēmumi:

–

Šis vispārējais princips nosaka, ka uz pakalpojumu sniedzējiem nedrīkst attiecināt prasības, kas tiem uzliek pienākumu veikt tikai konkrētu darbību vai kas ierobežo dažādu darbību vienlaicīgu vai apvienotu veikšanu.

–

Izņēmums, kas šajā gadījumā ir svarīgs, attiecas uz reglamentētajām profesijām  ( 17 ). To režīms var atkāpties no vispārējā principa, t.i., no brīvības veikt daudznozaru darbības: a) ja tas ir pamatoti, lai nodrošinātu atbilstību ētikas prasībām, kas raksturīgas katras profesijas specifikai; un b) ja tas ir nepieciešams, lai nodrošinātu attiecīgās profesijas praktizētāju neatkarību un objektivitāti  ( 18 ).

37.

Tāpēc dalībvalstis ir tiesīgas noteikt stingrākus ierobežojumus nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem (ja šī profesija ir reglamentēta) attiecībā uz citu darbību vienlaicīgu veikšanu. Tā tas ir Itālijā.

38.

Tomēr tās nav beznosacījuma pilnvaras. Lai gan nav nepieciešams atsaukties uz primārajām tiesībām, jo, lai sniegtu atbildi iesniedzējtiesai, pietiek interpretēt Direktīvas 2006/123  ( 19 ) noteikumus, ir jānorāda, ka pamatbrīvību ierobežojumus var atzīt par pamatotiem, ja to pamatā ir sevišķi svarīgi iemesli saistībā ar sabiedrības interesēm un ja tie nepārsniedz to, kas nepieciešams izvirzīto mērķu sasniegšanai  ( 20 ).

39.

Direktīvas 2006/123 25. panta 1. punkta otrās daļas a) apakšpunkts atļauj dalībvalstīm noteikt reglamentētajām profesijām prasības, kas ierobežo daudznozaru darbību veikšanu, tikai tad, ja ir izpildītas divas prasības, kuras faktiski sakrīt ar LESD 49. un 56. pantā noteiktajām prasībām.

40.

Tādēļ es analizēšu attiecīgo valsts pasākumu izejot no šī dubultā aspekta.

1.

Ierobežojuma attaisnojums

41.

Direktīvas 2006/123 25. panta 1. punkta otrās daļas a) apakšpunktā starp pieļaujamajiem attaisnojumiem vienlaicīgu daudznozaru darbību veikšanas ierobežošanai ir attaisnojumi, kuru mērķis ir nodrošināt atbilstību profesionālās ētikas prasībām, kas raksturīgas katrai reglamentētajai profesijai.

42.

Itālijas valdība norāda, ka nekustamā īpašuma darījumu starpnieka un ēku īpašnieku apvienību pārvaldnieka profesiju paralēlas veikšanas aizliegums ir pamatots ar patērētāju aizsardzību un reglamentētās profesijas (starpnieka profesijas) neatkarības un objektivitātes nodrošināšanu.

43.

Šim skaidrojumam tiek piebilsts, ka, nepastāvot nesaderībai, rastos risks, ka nekustamā īpašuma darījumu starpnieka pārvaldīto dzīvokļu īpašnieki tiktu nepamatoti privileģēti, tādējādi kaitējot citiem īpašniekiem, kas piedāvā savu īpašumu tirgū. Nekustamā īpašuma darījumu starpnieks, uz kuru šis ierobežojums neattiecas, varētu novirzīt potenciālos pircējus uz īpašumiem, kurus viņš pats pārvalda.

44.

Tomēr Consiglio di Stato (Valsts padome), šķiet, nepiekrīt šādam skaidrojumam. Uzdodot otro jautājumu, tā vēlas uzzināt, vai Savienības tiesības pieļauj tādu tiesisko regulējumu kā Itālijas tiesību akti, kas paredz preventīvu un vispārēju nesaderību “nepamatojot to ar konkrēti identificētu un pierādītu “sevišķi svarīgu iemeslu saistībā ar sabiedrības interesēm””  ( 21 ).

45.

Ja tas tā būtu (t.i., ja nebūtu vispārējas nozīmes pamatojuma), jautājums pats par sevi novestu pie noraidošas atbildes. Trūktu Direktīvas 2006/123 25. panta 1. punkta otrās daļas a) apakšpunktā prasītā pirmā un obligātā elementa.

46.

Consiglio di Stato (Valsts padome) apgalvojums tomēr ir jālasa, ņemot vērā to, ko tā pati ir izklāstījusi lūguma sniegt prejudiciālu nolēmumu 13. un 14. punktā. Šajos punktos tā norāda:

–

Nelabvēlīgās sekas, ko vienlaicīga abu darbību veikšana var radīt, ietekmējot nekustamā īpašuma darījumu starpnieka objektivitāti  ( 22 ).

–

Patērētāju aizsardzība būtu labāk aizsargāta, “paredzot noteikumu, kas nepieļauj interešu konfliktu starp starpnieku un starpniecības priekšmetu”.

47.

No abstrakta viedokļa raugoties, starpnieka objektivitātes garantēšana, izmantojot nesavienojamības novēršanas sistēmu, var būt pamatota, ja viena no šīs (reglamentētās) profesijas ētiskajām prasībām būtu vienlīdzīgas attieksmes saglabāšana starp pusēm, ko varētu apdraudēt vienlaicīga citu darbību veikšana.

48.

Attiecībā uz patērētāju aizsardzību es jau norādīju, ka Direktīvas 2006/123 101. apsvērumā daudznozaru pakalpojumu sniegšana (un jebkādi ierobežojumi, lai nodrošinātu reglamentēto profesiju objektivitāti un neatkarību) ir saistīta ar “saņēmējiem un jo īpaši patērētājiem” un viņu interesēm. Šī saikne ir ietverta arī Direktīvas 2006/123 4. panta 8. punktā, kurā sevišķi svarīgos iemeslos saistībā ar sabiedrības interesēm ir iekļauta arī patērētāju aizsardzība  ( 23 ).

49.

Tādēļ būtībā nav nekādu šķēršļu, lai dalībvalstis atsauktos uz abiem iepriekš minētajiem iemesliem kā pamatojumiem Direktīvas 2006/123 25. panta 1. punkta otrās daļas a) apakšpunktu izpratnē.

50.

Tomēr iesniedzējtiesai ir pēdējais vārds par to, vai atbilstoši valsts tiesību aktiem aizliegums paralēli veikt abas darbības ir pamatots. Šādā gadījumā problēma būtu ne ierobežojošā režīma abstraktais pamatojums, bet gan tas, vai tas pārsniedz to, kas ir nepieciešams tā mērķa sasniegšanai.

a)

Ierobežojuma nepieciešamība un samērīgums

51.

Tecno*37 apšauba pasākuma likumību ņemot vērā tā nepieciešamību un samērīgumu. Tā apgalvo, ka patērētāju aizsardzības un nekustamā īpašuma darījumu starpnieku neatkarības un objektivitātes nodrošināšanas mērķus varētu sasniegt ar mazāk radikāliem pasākumiem. Būtu pietiekami, ja aizliegums attiektos tikai uz gadījumiem, ja starpnieks vienā un tajā pašā īpašumā darbojas kā starpnieks un vienlaikus arī kā kopīpašuma pārvaldnieks.

52.

Gan Komisija, gan Čehijas valdība savos rakstveida apsvērumos pēc būtības pauž tādu pašu viedokli  ( 24 ).

53.

Tiesa jau ir nospriedusi, “ka dalībvalstij, kura lai pierādītu, ka tās ieviestais daudznozaru darbības aizliegums ir nepieciešams, lai nodrošinātu [..] neatkarību un objektivitāti [un kas] atsaucas [..] uz Direktīvas 2006/123 25. panta 1. punkta otrās daļas a) apakšpunktā paredzēto izņēmumu, ir jānorāda konkrēti fakti, uz kuriem varētu balstīt tās argumentāciju”  ( 25 ).

54.

Itālijas valdība, manuprāt, nav norādījusi šādus “precīzus datus”. Tā drīzāk ir izvērsusi argumentāciju, kas galu galā šķietami saista abu darbību vienlaicīgas veikšanas nesavienojamību ar interešu konflikta esamību konkrētā, nevis abstraktā izteiksmē. Lai gan tā atsaucas uz argumentiem  ( 26 ), lai aizstāvētu preventīvo nesaderību, kas izriet no Likuma Nr. 39/1989 5. panta 3. punkta, tās apsvērumi vājina vai pat izkropļo šīs nesaderības vispārējo tvērumu, jo:

–

Tā norāda, ka aizlieguma mērķis ir nepieļaut, ka nekustamā īpašuma darījumu starpnieki tiek mudināti virzīt potenciālos pircējus uz īpašumiem, kuros viņi darbojas kā pārvaldnieki, atstājot novārtā citus tikpat interesantus nekustamos īpašumus  ( 27 ).

–

Tā apgalvo, ka saskaņā ar vispārpieņemto loģiku un pieredzi katru reizi, kad kāds no pārvaldītajiem dzīvokļiem tiek nodots pārdošanai, ja nekustamā īpašuma darījumu starpnieks ir arī tā pārvaldnieks, pastāv konkrēts interešu konflikta risks.

55.

Šie apgalvojumi, atkārtošu, šķiet, maina Likumā Nr. 39/1989 ietvertā vispārējā aizlieguma būtību, aizstājot to ar citu, mazāk intensīvu aizliegumu, kas vērsts uz konkrētu interešu konfliktu, ko rada (vai var radīt) abu darbību vienlaicīga veikšana, ja abas darbības tiek veiktas attiecībā uz vienu un to pašu nekustamo īpašumu.

56.

Pierādījums šai pārveidošanai (vispārējais aizliegums izzustu, aizstājot to ar aizliegumu izvairīties no interešu konflikta saistībā ar to pašu īpašumu) ir tas, ka Itālijas valdība iestājas par to, ka starpnieka un pārvaldnieka darbības iespējamā nesavienojamība nebūtu jāvērtē saskaņā ar a priori noteiktu kritēriju, bet gan, pamatojoties uz katra atsevišķā gadījuma novērtējumu, ņemot vērā katras situācijas īpatnības, lai izvairītos no īsta interešu konflikta rašanās  ( 28 ).

57.

Tāpat tā piebilst, ka ieinteresētās personas varētu pierādīt, ka “minētā nesaderība nepastāv, jo īpaši, iesniedzot atbilstošus dokumentus, [lai pierādītu], ka iepriekš minētās darbības tiek veiktas dažādos praktiskos un īpašos kontekstos neatkarīgi no tā, vai tās tiek veiktas kā uzņēmējdarbība vai kā profesionāla darbība”  ( 29 ).

58.

Šāda Itālijas valdības pieeja daļēji saskan ar pieeju, ko savulaik atbalstīja Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (Konkurences un tirgus aizsardzības iestāde, Itālija) savā 2015. gada 18. februāra atzinumā Nr. AS1173 par Likuma Nr. 39/1989 5. panta 3. punkta grozījumiem  ( 30 ).

59.

Minētā iestāde uzskata, ka vispārējais aizliegums ir “nesamērīgs un nav nepieciešams, lai garantētu starpnieka objektivitāti un neatkarību tā darbības veikšanā”. Tā piebilst, ka, “lai saglabātu starpnieka neatkarību un objektivitāti, šķiet pietiekami aizliegt starpnieka darbību tikai tajos gadījumos, kad varētu būt apdraudēta viņa neatkarība un viņa kā trešās personas statuss starpniecības attiecībās, piemēram, gadījumos, kad starpnieku ar vienu no pusēm saista pakļautības, atkarības vai pārstāvības attiecības”.

60.

Ja Itālijas tiesību sistēma būtu jāinterpretē šādi  ( 31 ), tad tikai konkrētu interešu konfliktu  ( 32 ) novēršana attaisnotu attiecīgo nesaderību. Turpretī šādi konflikti nerodas, ja starpnieks, pat ja runa ir par nekustamo īpašumu, vienlaikus neveic arī kopīpašuma pārvaldnieka funkcijas.

61.

Tādējādi, ja galu galā viss ir vērsts uz to, lai izvairītos no iespējama interešu konflikta, iegādājoties konkrētu nekustamo īpašumu, preventīvam un absolūtam aizliegumam nav satura un tas nav nepieciešams, lai sasniegtu paredzēto mērķi. Uzskatu, ka vispārējais aizliegums kļūst nesamērīgs, ja tā mērķis ir novērst individuālus interešu konfliktus, kas hipotētiski var rasties, ja pārvaldīšana un starpniecība attiecas uz vienu un to pašu īpašumu.

62.

Tā kā otrais prejudiciālais jautājums ir formulēts jau minētajā redakcijā, iepriekš minēto apsvērumu dēļ ierosinu uz to atbildēt apstiprinoši.

63.

Nesaderības attiecināšana tikai uz iespējamiem interešu konfliktiem, kas varētu rasties, ja pārvaldīšana un starpniecība attiektos uz vienu un to pašu īpašumu, nozīmē, ka nesaderīgu darbību kontrole balstītos uz ad casum novērtējumiem, nevis uz vispārēju aizliegumu, kāds aplūkots šajā lietā.

64.

Itālijas valdība norāda, ka tā nevar apgrūtināt CCIAA ar uzdevumu pārbaudīt katra konkrētā darījuma neitralitāti, lai novērtētu, vai pastāv interešu konflikts gadījumā, ja abas darbības tiek veiktas sakarā ar vienu un to pašu nekustamo īpašumu  ( 33 ).

65.

Tomēr, kā saprotu, šis uzdevums nerada nepārvaramas grūtības, ja valsts likumdevējs veic atbilstošus pasākumus. Viens no tiem jau ir transponēts, nosakot, ka nekustamā īpašuma pārdošanas aktos ir jānorāda nekustamā īpašuma darījumu starpnieka iesaistīšanās  ( 34 ). Šo mehānismu varētu papildināt, nosakot arī prasību, ka šajos pārdošanas aktos būtu jāiekļauj skaidras deklarācijas par to, ka nekustamā īpašuma darījumu starpnieks vienlaikus nav arī tā kopīpašuma pārvaldnieks, kuram pieder iegādātais nekustamais īpašums  ( 35 ).

66.

Kopumā, tāpat kā lietā, kas tika izšķirta ar spriedumu Komisija/Beļģija (Grāmatveži):

–

Itālijas Republika nav pierādījusi, kāpēc apstrīdētais aizliegums būtu vienīgais pasākums, ar kuru varētu sasniegt izvirzītos mērķus. Lai sasniegtu šos mērķus, pietiekami efektīvi varētu būt pasākumi, kas mazāk ietekmētu pakalpojumu sniegšanas brīvību un vairāk ievērotu Direktīvas 2006/123 25. panta 1. punktā noteikto kritēriju  ( 36 ).

–

Profesionālo kameru veikta ex post kontrole būtu mazāk ierobežojošs pasākums, lai sasniegtu attiecīgo mērķi garantēt nekustamā īpašuma darījumu starpnieku neatkarību un objektivitāti  ( 37 ). Šo kontroli, ko atvieglotu deklarācijas, kas obligāti būtu jāiekļauj pārdošanas aktos, varētu veikt, neapgrūtinot puses ar papildu birokrātiskiem šķēršļiem  ( 38 ) un neparedzot starpniekiem vispārēju aizliegumu, kā tas ir šajā gadījumā, kas pārsniedz to, kas ir nepieciešams, lai nodrošinātu viņu neatkarību un objektivitāti.

C.

Trešais prejudiciālais jautājums

67.

Iesniedzējtiesa vēlas noskaidrot, vai nekustamā īpašuma aģents var darboties arī kā ēku īpašnieku apvienības pārvaldnieks, ja vien viņš neplāno pārdot vai pirkt ēku, kuru viņš pārvalda, jo tādā gadījumā varētu rasties interešu konflikts.

1.

Pieņemamība

68.

Īrijas valdība norāda, ka trešais prejudiciālais jautājums ir nepieņemams, jo tā mērķis ir saņemt Tiesas konsultatīvu atzinumu, pamatojoties uz faktiem, kas neattiecas uz sākotnējo strīdu. Lai pamatotu šo iebildumu, tā norāda:

–

“Property broker” darbība atšķiras no “property agent” darbības. Atbilstoši lūgumam sniegt prejudiciālu nolēmumu pirmais minētais atrodas vienādā attālumā no pusēm; savukārt atbilstīgi Īrijas modelim otrais minētais var rīkoties vienas vai otras darījuma puses (pārdevēja vai pircēja) vārdā.

–

Prejudiciālais jautājums balstās uz kļūdainu pieņēmumu, ka interešu konflikts obligāti rodas, ja “propierty agent” ir iesaistīts tāda īpašuma pirkšanā vai pārdošanā, kuru viņš pārvalda kā nekustamā īpašuma pārvaldnieks. Lai gan tas tā var būt, ja runa ir par neitrālu “property broker”, tas tā nebūs, ja viņš darbojas, piemēram, pārdevēja vārdā.

69.

Uz lūgumiem sniegt prejudiciālu nolēmumu par Savienības tiesību interpretāciju ir attiecināma nozīmīguma prezumpcija. Turklāt valsts tiesai, uzņemoties atbildību, ir jānosaka lietas faktiskie un tiesiskie apstākļi, kuru atbilstība īstenībai Tiesai nav jāpārbauda. Tiesa var atteikties lemt par kādu no šiem lūgumiem tikai izņēmuma gadījumos, kurus Tiesa ir precizējusi  ( 39 ).

70.

Pamatojoties uz šo premisu, Īrijas valdības iebildums ir jānoraida. Kā jau minēju iepriekš, Itālijā nekustamā īpašuma darījumu starpnieki ir neatkarīgi profesionāļi, kas ir vienlīdz attālināti no tā darījuma pusēm, kurā viņi ir iesaistīti. Tas, vai viņu statuss sakrīt vai nesakrīt ar citu šā tirgus dalībnieku statusu Īrijā, šajā lietā nav būtiski.

71.

Iesniedzējtiesas norādītais materiālais pamats, kas Tiesai ir jāievēro, ir tāds, ka neatkarīgie nekustamā īpašuma darījumu starpnieki, kas nodarbojas ar nekustamo īpašumu pārvaldīšanu, varētu tikt “pamudināti” virzīt potenciālos pircējus uz attiecīgiem nekustamajiem īpašumiem, tādējādi apdraudot viņu objektivitāti.

72.

Tādēļ trešais jautājums, kura mērķis ir noteikt, vai šāds potenciāls interešu konflikts rodas, ja nekustamā īpašuma starpnieks ir iesaistīts viņa pārvaldītās ēkas pārdošanā vai pirkšanā, ir pieņemams.

2.

Vērtējums

73.

Attiecībā uz uzdotā jautājuma būtību uzskatu, ka iepriekš minētie apsvērumi par strīdīgās nesaderības apmēru, kas saistīts ar interešu konflikta esamību attiecībā uz to pašu nekustamo īpašumu, ir pietiekami.

V.

Secinājumi

74.

Ņemot vērā iepriekš minēto, ierosinu Tiesai uz Consiglio di Stato (Valsts padome, Itālija) uzdoto otro un trešo prejudiciālo jautājumu atbildēt šādi: