1.

A Consiglio di Stato (államtanács, Olaszország) a Bíróság elé terjeszti a „mediazione immobiliare” (ingatlanközvetítési) és az „amministrazione di condominio” (társasházkezelési) tevékenység párhuzamos és hivatásszerű folytatására vonatkozó tilalomnak az uniós joggal való összeegyeztethetőségével kapcsolatos kételyeit.

2.

A kérdést előterjesztő bíróság különösen a 2005/36/EK irányelv ( 2 ) 59. cikke (3) bekezdésének, a 2006/123/EK irányelv ( 3 ) 25. cikke és az EUMSZ 49. cikk értelmezését kéri.

I.

Jogi háttér

A.

Az uniós jog

1.

A 2005/36 irányelv

3.

Az 1. cikk („Cél”) így rendelkezik:

4.

A 2. cikk („Hatály”) szövege a következő:

5.

A 4. cikk („Az elismerés joghatásai”) kimondja:

6.

Az 59. cikk („Átláthatóság”) értelmében:

2.

A 2006/123 irányelv

7.

A 3. cikk („A közösségi jog egyéb rendelkezéseivel való kapcsolat”) értelmében:

8.

A 4. cikk („Fogalommeghatározások”) így szól:

9.

A 25. cikk („Több ágazatot átfogó tevékenységek”) elrendeli:

B.

Az olasz jog

1.

A Codice civile (polgári törvénykönyv)

10.

A társasházaknak szentelt fejezeten belül:

–

Az 1117. cikk határozza meg az ingatlan közös tulajdonban lévő részeit.

–

Az 1129‑1133. cikk a társtulajdonosok képviseletével megbízott társasházkezelő jogi rendszerét szabályozza.

2.

A 39/1989. sz. törvény ( 4 )

11.

Az 5. cikk 3. bekezdése kimondja:

II.

A tényállás, az alapeljárás és az előzetes döntéshozatalra előterjesztett kérdések

12.

Egy egyéni vállalkozó (természetes személy) Tecno*37 néven 1988 óta egyidejűleg végez társasházkezelési és ingatlanközvetítési tevékenységet.

13.

A gazdaságfejlesztési minisztérium 2020. március 17‑én egy bejelentés nyomán felkérte a Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura di Bologna‑t (bolognai kereskedelmi, ipari, kézműipari és mezőgazdasági kamara, Olaszország; a továbbiakban: CCIAA) a Tecno*37 esetleges összeegyeztethetetlenségi vagy összeférhetetlenségi helyzete kapcsán való fellépésre. ( 5 )

14.

Az eljárás megindítását követően ( 6 ) a CCIAA úgy ítélte meg, hogy a Tecno*37 által társasházkezelőként végzett tevékenység nem szórványos és alkalmi, hanem szakmai jellegű és jellegzetesen üzleti. Mivel a Tecno*37 egyúttal ingatlanközvetítő is, a CCIAA a 39/1989. sz. törvény 5. cikkének (3) bekezdése értelmében összeegyeztethetetlen helyzet fennállását állapította meg.

15.

A CCIAA 2020. november 11‑én határozott: i) a Repertorio economico amministrativo‑ban (REA; adóügyi közigazgatási nyilvántartás) a Tecno*37 egyéni vállalkozás társasházkezelési tevékenységet végző társaságként való bejegyzéséről; ii) a Tecno*37 számára az ingatlanközvetítési tevékenység folytatásának megtiltásáról; és iii) a REA‑ban a Tecno*37 ingatlanközvetítői tevékenysége befejezésének bejegyzéséről.

16.

A Tecno*37 keresetet indított e határozat ellen a Tribunale Amministrativo Regionale per l’Emilia‑Romagn (Emilia Romagna tartomány közigazgatási bírósága, Olaszország) előtt, amely e keresetet 7/2022. sz. ítéletével elutasította. ( 7 )

17.

A Tecno*37 az elsőfokú ítéletet megtámadta a Consiglio di Stato (államtanács) előtt. Elsősorban azt állítja, hogy az ingatlanközvetítői és a társasházkezelői tevékenység egyidejű folytatására vonatkozó általános tilalom az uniós jogba ütközik.

18.

E körülmények között a Consiglio di Stato (államtanács) három kérdést terjesztett a Bíróság elé előzetes döntéshozatalra, amelyek közül az utolsó kettőt az alábbiakban ismertetem:

III.

A Bíróság előtti eljárás

19.

Az előzetes döntéshozatal iránti kérelem 2023. április 18‑án érkezett a Bírósághoz.

20.

A Tecno*37, a CCIAA, a cseh, az ír és az olasz kormány, valamint az Európai Bizottság írásbeli észrevételeket nyújtott be. (A cseh kormány kivételével) e felek mindegyike, továbbá a Federazione Italiana Mediatori Agenti D’Affari (FIMAA) és a francia kormány vett részt a 2024. április 9‑i tárgyaláson.

21.

A Bíróság kérésére a jelen indítvány az előzetes döntéshozatalra előterjesztett utolsó két kérdésre korlátozódik.

IV.

Értékelés

A.

Előzetes észrevételek

1.

A nemzeti jogszabályok tartalma

22.

Az olasz jog nagyon tág megfogalmazással mondja ki, hogy a közvetítési tevékenységgel „összeegyeztethetetlen az annak végzésével érintett termékterülethez tartozó javak üzletszerű gyártása, értékesítése, képviselete vagy népszerűsítése.”

23.

A „közvetítési tevékenység” kategóriája magában foglalja az ingatlanközvetítést. Következésképpen az ingatlanközvetítő nem végezhet egyidejűleg társasházkezelést, mivel ez utóbbi magában foglalja az érintett termékterülethez tartozó javak képviseletét is. ( 8 )

24.

A kérdést előterjesztő bíróság szerint a 39/1989. sz. törvény 5. cikkének (3) bekezdése „a fogyasztóvédelmet olyan feltétel bevezetésével biztosítja, ami kivédi a közvetítő és a közvetítés tárgya közötti tényleges érdekellentétet. […] Az összeegyeztethetetlenség […] tiltja az egyidejűleg közvetítőként (aki a polgári törvénykönyv meghatározásában a felektől egyenlő távolságra lévő személy) és félként (anyagi értelemben a közvetítői tevékenység tárgyát képező javak vagy szolgáltatások gyártójaként vagy kereskedőjeként; illetve alaki értelemben e javak ügynökeként vagy képviselőjeként) való fellépést. Az összeegyeztethetetlenség mindenesetre a vállalkozói tevékenységekre korlátozódik.” ( 9 )

2.

A 2005/36 irányelv alkalmazása

25.

A kérdést előterjesztő bíróság a 2005/36 irányelv 59. cikke (3) bekezdésének értelmezését kéri a Bíróságtól. E rendelkezés szerint a tagállamok megvizsgálják, hogy a jogrendszerükben foglalt olyan követelmények, amelyek egy adott képesítés birtokosa számára korlátozzák a szakma gyakorlásának megkezdését vagy a szakma gyakorlását, összhangban vannak‑e bizonyos elvekkel. ( 10 )

26.

E rendelkezés a szakmai képesítések tagállamok közötti elismeréséről szóló irányelv része. Tehát bizonyos feltételek mellett az egyik (a saját) tagállamban szerzett szakmai képesítés elismerését feltételezi egy attól eltérő (fogadó) tagállamban.

27.

E kijelentést alátámasztja a 2005/36 irányelv 2. cikkének (1) bekezdése: az irányelvet „a tagállamok minden olyan állampolgárára alkalmazni kell, aki önálló vállalkozóként vagy munkavállalóként […] egy attól eltérő tagállamban kíván egy szabályozott szakmát gyakorolni, mint amelyben szakmai képesítését szerezte.”

28.

A kérdést előterjesztő bíróság által elbírálandó jogvitában nem ilyen jellegű helyzet áll fenn: a jelen ügyben éppen ellenkezőleg az a kérdés, hogy egy olasz állampolgár Olaszországban végezhet‑e egyidejűleg ingatlanközvetítői és társasházkezelői tevékenységet.

29.

Ilyen körülmények között, a határokon átnyúló bármely elem hiányában (azaz anélkül, hogy valamely tagállam állampolgára egy másik tagállamban kívánna szabályozott szakmát gyakorolni) úgy vélem, hogy a jelen ügyre nem alkalmazható a 2005/36 irányelv.

B.

Az előzetes döntéshozatalra előterjesztett második kérdés

30.

A kérdést előterjesztő bíróság azt kérdezi a Bíróságtól, hogy az olasz szabályozás a következő feltevések mellett ( 11 ) megfelel‑e az uniós jognak:

–

A 39/1989. sz. törvény 5. cikkének (3) bekezdése előzetesen és általánosságban, pusztán már a két tevékenység együttes gyakorlását feltételezve szankcionálja az ingatlanközvetítési tevékenység és a társasházkezelői tevékenység összeegyeztethetetlenségét.

–

Az így kimondott összeegyeztethetlenség alapján a kereskedelmi kamaráknak konkrétan a végzett közvetítések tárgyát illetően nem kell utólagos vizsgálatot végezniük.

–

Az összeegyeztethetetlenséget nem indokolja konkrétan meghatározott és bizonyított „közérdeken alapuló kényszerítő indok”, illetve mindenesetre „az előírt általános összeegyeztethetetlenségnek” a követett céllal való arányossága nem nyer bizonyítást.

31.

A 2005/36 irányelv 59. cikkének (3) bekezdése, a 2006/123 irányelv 25. cikkének (1) bekezdése és „általánosabban véve” az EUMSZ 49. cikk azok az uniós jogi szabályok, amelyek értelmezésére a kérdést előterjesztő bíróság előzetes döntéshozatal iránti kérelmet nyújt be.

32.

Már kizártam, hogy e szabályok közül a jelen tényállásra alkalmazható lenne a 2005/36 irányelv 59. cikkének (3) bekezdése. Ami a másik két szabályt illeti, emlékeztetek arra, hogy „valamely nemzeti intézkedésnek a 2006/123 irányelv és az EUM‑Szerződés rendelkezéseire tekintettel történő egyidejű vizsgálata […] esetenkénti vizsgálatot vezetne be az elsődleges jog alapján, és ily módon megkérdőjelezné az említett irányelv által elvégzett, célzott harmonizációt.” ( 12 )

33.

Ezen ítélkezési gyakorlat összhangban áll a Bíróság korábbi ítéleteivel, amelyekben kimondta, hogy „ha valamely területet uniós szinten harmonizáltan szabályoztak, minden e területre vonatkozó nemzeti intézkedést e harmonizációs intézkedés rendelkezései alapján kell megítélni.” ( 13 ) Konkrétabban, a Bíróság általánosan elsőbbséget biztosít a 2006/123 irányelvnek azon kijelentéssel, hogy amennyiben a letelepedési szabadság valamilyen korlátozása ezen irányelv hatálya alá tartozik, nem szükséges azt az EUMSZ 49. cikk szempontjából is megvizsgálni. ( 14 )

34.

Az elemzést ezért a 2006/123 irányelv V. fejezetének („A szolgáltatások minősége”) a több ágazatot átfogó tevékenységekre vonatkozó szabályokat tartalmazó 25. cikkére kell korlátozni. Ennek értelmezése akkor is releváns, ha az előzetes döntéshozatal iránti kérelem tárgyát képező helyzet tisztán belső jellegű. ( 15 )

35.

A Bíróság már értelmezte a 2006/123 irányelv ugyanezen V. fejezetének egy másik (a 24.) cikkét valamely tisztán belső helyzet vonatkozásában. Többek között azt mondta ki, hogy e cikkel ellentétes az a nemzeti szabályozás, amely a valamely szabályozott szakmát gyakorlók számára teljes körűen megtiltja az ügynöki tevékenység folytatását. ( 16 )

36.

A 2006/123 irányelvben a több ágazatot átfogó tevékenységekkel foglalkozó 25. cikk egy különböző kivételekkel mérsékelt általános elvet tartalmaz:

–

Az általános elv az, hogy a szolgáltatókra ne vonatkozzanak olyan követelmények, amelyek egy adott konkrét tevékenység kizárólagos folytatására kötelezik azokat, vagy amelyek különböző tevékenységek közös vagy partneri keretek között történő folytatását korlátozzák.

–

A jelen ügyben a szabályozott szakmákra vonatkozó kivétel a meghatározó. ( 17 ) E szakmák rendszere eltérhet az általános elvtől, azaz a több ágazatot átfogó tevékenységek gyakorlásának szabadságától: a) amennyiben ez az egyes szakmák sajátos természetének megfelelő szakmai etikai és magatartási szabályoknak való megfelelés biztosítása érdekében igazolt; és b) ha az adott szakma gyakorlóinak függetlensége és pártatlansága biztosításához szükséges. ( 18 )

37.

A tagállamok tehát jogosultak az ingatlanközvetítőkre (amennyiben az szabályozott szakma) a más tevékenységek együttes gyakorlását illetően szigorúbb korlátozásokat előírni. Ez a helyzet Olaszországban.

38.

E jogosultság azonban nem feltétlen. Még ha a kérdést előterjesztő bíróság számára való válaszadáshoz nem is szükséges az elsődleges joghoz fordulni, mivel elegendő a 2006/123 irányelv rendelkezéseinek értelmezése, ( 19 ) érdemes megjegyezni, hogy az alapvető szabadságok korlátozása akkor tekinthető igazoltnak, ha közérdeken alapuló kényszerítő indokok támasztják alá, és ha ilyen esetben sem haladja meg az elérni kívánt célok eléréséhez szükséges mértéket. ( 20 )

39.

A tagállamokat a 2006/123 irányelv 25. cikke (1) bekezdése második albekezdésének a) pontja az EUMSZ 49. és 56. cikkben foglaltakkal valójában megegyező két követelmény teljesülése esetén hatalmazza fel a szabályozott szakmák vonatkozásában a több ágazatot átfogó tevékenységek gyakorlását korlátozó feltételek előírására.

40.

Ezért a vitatott nemzeti intézkedést e két követelmény nézőpontjából fogom elemezni.

1.

A korlátozás indokoltsága

41.

A 2006/123 irányelv 25. cikke (1) bekezdése második albekezdésének a) pontja a több ágazatot átfogó tevékenységek egyidejű folytatása korlátozásának elfogadható indokai között felsorolja azokat, amelyek célja az egyes szabályozott szakmákra vonatkozó szakmai etikai és magatartási szabályoknak való megfelelés biztosítása.

42.

Az olasz kormány kifejti, hogy az ingatlanközvetítő és a társaskezelő szakma párhuzamos gyakorlásának tilalmát a fogyasztók védelme, valamint a szabályozott (ingatlanközvetítői) szakma függetlenségének és pártatlanságának megőrzése igazolja.

43.

Indokolásához e kormány hozzáteszi, hogy az összeegyeztethetetlenség nélkül fennállna annak a kockázata, hogy az ingatlanközvetítői tevékenységet is végző személy által kezelt társasházak tulajdonosai indokolatlanul előnyben részesülnének azon más tulajdonosok kárára, akik az ingatlanjukat a piacon kínálják. A korlátozás alá nem eső ingatlanközvetítő a lehetséges vevőket a saját maga által kezelt ingatlanok felé irányíthatja.

44.

A Consiglio di Stato (államtanács) azonban láthatóan nem fogadja el e magyarázatot. Második kérdésével arra vár választ, hogy ellentétes‑e az uniós joggal az olasz szabályozáshoz hasonló olyan szabályozás, amely előzetesen és általánosságban összeegyeztethetetlenséget rögzít „és azt nem támasztja alá konkrétan meghatározott és bizonyított »közérdeken alapuló kényszerítő indok«.” ( 21 )

45.

Ha így lenne (vagyis, ha nem áll fenn közérdeken alapuló indok), a kérdés önmagában nemleges válaszhoz vezet. Hiányozna ugyanis a 2006/123 irányelv 25. cikke (1) bekezdése második albekezdésének a) pontjában előírt első és elengedhetetlen elem.

46.

A Consiglio di Stato (államtanács) álláspontját azonban az általa az előzetes döntéshozatalra utaló végzés 13. és 14. pontjában kifejtettek fényében kell értelmezni. E pontokban a következőkre utal:

–

azon kedvezőtlen következményekre, amelyeket a két tevékenység egyidejű folytatása gyakorolhat az ingatlanközvetítő pártatlanságára. ( 22 )

–

a fogyasztóvédelemre, amelyet jobban véd „a közvetítő és a közvetítés tárgya közötti összeférhetetlenséget kizáró kikötés előírása.”

47.

Általános nézőpontból indokolt lehet a közvetítő pártatlanságának az összeegyeztethetetlenség előzetes rendszere útján történő biztosítása, amennyiben e (szabályozott) szakma etikai és magatartási szabályai között szerepel a felek közötti egyenlő távolság fenntartása, amelyet veszélyeztetne más tevékenységek együttes gyakorlása.

48.

Ami a fogyasztóvédelmet illeti, már kifejtettem, hogy a 2006/123 irányelv (101) preambulumbekezdése miként kapcsolja össze a több ágazatot átfogó szolgáltatások kínálatát (és a szabályozott szakmák pártatlanságát és függetlenségét biztosító esetleges korlátozásokat) „a szolgáltatást igénybe vevők, különösen a fogyasztók érdekében.” E kapcsolat továbbá megbújik a 2006/123 irányelv 4. cikkének a fogyasztók védelmét a közérdeken alapuló indokok közé foglaló 8. pontjában is. ( 23 )

49.

Nincs tehát elvi akadálya annak, hogy a tagállamok a 2006/123 irányelv 25. cikke (1) bekezdése második albekezdésének a) alpontja szerinti igazolásként a fenti két indokra hivatkozzanak.

50.

A kérdést előterjesztő bíróságot illeti azonban a végső szó abban, hogy a nemzeti joga szerint indokolt‑e a két tevékenység párhuzamos végzésének tilalma. Ha ilyen megállapításra jut, akkor a kérdés nem annyira a korlátozó rendszer általánosságban vett igazoltsága, mint inkább az, hogy e rendszer meghaladja‑e a cél eléréséhez szükséges mértéket.

a)

A korlátozás szükségessége és arányossága

51.

A Tecno*37 az intézkedés jogszerűségét annak szükségessége és arányossága szempontjából kérdőjelezi meg. Azt állítja, hogy a fogyasztók védelmére, valamint az ingatlanközvetítők függetlenségének és pártatlanságának biztosítására irányuló célkitűzés kevésbé drasztikus intézkedésekkel is elérhető. Elegendő lenne a tilalom azon esetekre való korlátozása, amikor a közvetítő ugyanazon ingatlan tekintetében jár el egyszerre közvetítőként és a társasház kezelőjeként.

52.

Írásbeli észrevételeiben a Bizottság és a cseh kormány lényegében ugyanezen álláspontot képviseli. ( 24 )

53.

A Bíróság már kimondta, hogy „valamely tagállamnak, amely […] a 2006/123 irányelv 25. cikke (1) bekezdése második albekezdésének a) pontjában foglalt kivételre hivatkozik annak bizonyítása érdekében, hogy a több ágazatot átfogó tevékenységek általa bevezetett tilalma szükséges a [szabályozott szakma tagjai] függetlenségének és pártatlanságának biztosításához, konkrét adatokat kell benyújtania érvelésének alátámasztására.” ( 25 )

54.

Megítélésem szerint az olasz kormány nem veti be e „konkrét adatokat.” Ehelyett olyan érvelést fejt ki, amely végső soron a két tevékenység együttes gyakorlásának összeegyeztethetetlenségét láthatólag konkrét esetben, és nem általánosságban köti az összeférhetetlenség fennállásához. Észrevételei még a 39/1989. sz. törvény 5. cikkének (3) bekezdéséből eredő előzetes összeegyeztethetetlenség mellett szóló érvek felsorakoztatása során ( 26 ) is mérsékelik, sőt csorbítják ezen összeegyeztethetetlenség általános terjedelmét, ugyanis e kormány:

–

arra emlékeztet, hogy a tilalom célja annak megakadályozása, hogy az ingatlanközvetítő hajlamossá váljon a lehetséges vevőknek az általa kezelt ingatlanok felé irányítására, az ugyanannyira vonzó más ingatlanok figyelmen kívül hagyásával. ( 27 )

–

azzal érvel, hogy a köznapi észszerűség és tapasztalat alapján minden olyan esetben, amikor a kezelt lakások valamelyikét eladásra kínálják és az ingatlanközvetítő egyben a társasházkezelő is, fennáll az összeférhetetlenség valós kockázata.

55.

Ismétlem, hogy ezen állítások láthatólag átalakítják a 39/1989. sz. törvényben foglalt tilalom általános jellegét és azt kevésbé erőteljes másik tilalommal helyettesítik, amely azon konkrét összeférhetetlenségre irányul, amelyet a két tevékenység együttes gyakorlása abban az esetben okoz (vagy okozhat), ha mindkét tevékenységet az adott ingatlan vonatkozásában végzik.

56.

Ezen átalakulást (azaz az általános tilalom eltűnését és az ugyanazon ingatlan vonatkozásában vett összeférhetetlenség tilalmával való helyettesítését) bizonyítja, hogy az olasz kormány a közvetítő és a társasházkezelő tevékenysége közötti esetleges összeegyeztethetetlenség vizsgálatát nem egy a priori megállapított kritérium alapján, hanem eseti értékelés alapján javasolja, amely figyelembe veszi az egyes helyzetek sajátosságait a tényleges összeférhetetlenség elkerülése érdekében. ( 28 )

57.

E kormány ugyanilyen értelemben hozzáteszi, hogy az érintettek bizonyíthatnák, hogy a konkrét esetben „ilyen összeegyeztethetetlenség nem áll fenn, [annak igazolására] alkalmas dokumentumok benyújtásával, hogy az említett tevékenységeket különböző gyakorlati és elméleti összefüggésekben végzik, akár üzletszerűen, akár szakmai tevékenységként.” ( 29 )

58.

Az olasz kormány e megközelítése részben megegyezik az Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (verseny‑ és piacfelügyeleti hatóság, Olaszország) 2015. február 18‑i AS1173. számú véleményében a 39/1989. sz. törvény 5. cikke (3) bekezdésének módosításával kapcsolatban képviselt megközelítéssel. ( 30 )

59.

Az említett hatóság álláspontja szerint az általános tilalom „aránytalan és szükségtelen a közvetítő tevékenységének gyakorlása során a pártatlanságának és függetlenségének biztosítása céljából.” E hatóság hozzátette, hogy „a közvetítő függetlenségének és pártatlanságának megőrzése érdekében elegendőnek tűnik a közvetítői tevékenység gyakorlásának kizárólag olyan esetekre vonatkozó tilalma, amelyekben a közvetítő függetlensége és a közvetítői viszonyban betöltött harmadik fél jogállása veszélybe kerülhet, például ha a közvetítő az egyik féllel alárendeltségi, függőségi vagy képviseleti viszonyban áll.”

60.

Ha ez lenne az olasz jogrendszer kötelező olvasata, ( 31 ) akkor a vitatott összeegyeztethetetlenséget csak az összeférhetetlenség konkrét eseteinek ( 32 ) megelőzése igazolhatná. Ilyen összeférhetetlenség viszont még ingatlanok esetében sem merül fel, ha a közvetítő ezen ingatlanok tekintetében nem lát el egyidejűleg társasházkezelői feladatot is.

61.

Ehhez hasonlóan, ha végső soron minden igyekezet az adott ingatlan megszerzésével kapcsolatos esetleges összeférhetetlenség elkerülésére irányul, az előzetes és abszolút tilalom alaptalan és nem nélkülözhetetlen a kitűzött cél eléréséhez. Ismétlem, az általános tilalom aránytalanná válik, ha a célja olyan egyedi összeférhetetlenségek megakadályozása, amelyek esetleg akkor fordulnak elő, ha a társasházkezelés és az ingatlanközvetítés ugyanazon ingatlant érinti.

62.

Mivel az előzetes döntéshozatalra irányuló második kérdés a a már leírt módon került megfogalmazásra, a fenti megfontolások arra vezetnek, hogy e kérdésre igenlő választ javasoljak.

63.

Ha az összeegyeztethetetlenség az ugyanazon ingatlan vonatkozásában végzett kezelés és a közvetítés esetlegesen felmerülő összeférhetetlenségére korlátozódik, az azzal jár, hogy az összeegyeztethetetlen tevékenységek ellenőrzése ad casum értékeléseken alapul, és nem olyan általános tilalmon, mint a jelen ügyben elemzett.

64.

Az olasz kormány kijelenti, hogy nem terhelheti a CCIAA‑t minden egyes konkrét ügylet semlegessége ellenőrzésének feladatával annak megállapítása céljából, hogy áll‑e fenn összeférhetetlenség a két tevékenység ugyanazon ingatlan vonatkozásában történő végzése esetén. ( 33 )

65.

Meglátásom szerint ugyanakkor e feladat nem jár leküzdhetetlen nehézségekkel, ha a nemzeti jogalkotó elfogadja a megfelelő intézkedéseket. Az egyik ilyen intézkedést már beépítette a jogszabályaiba azon előírás mentén, hogy az ingatlanok adásvételi okirataiban rögzíteni kell az ingatlanközvetítő közreműködésének tényét. ( 34 ) E mechanizmus kiegészíthető azzal, hogy az adásvételi okiratoknak tartalmazniuk kell a kifejezett nyilatkozatot arról, hogy az ingatlanközvetítő egyúttal nem azon társasház kezelője is, amelyhez a megvásárolt ingatlan tartozik. ( 35 )

66.

Összefoglalva, a Bizottság kontra Belgium (Könyvelők) ítéletben felvetett ügyhöz hasonlóan:

–

Az Olasz Köztársaság nem bizonyította, hogy a szóban forgó tilalom az egyetlen alkalmas intézkedés a kitűzött célok elérésére. A szolgáltatásnyújtás szabadságát kevésbé sértő és a 2006/123 irányelv 25. cikkének (1) bekezdésében foglalt kritériumnak jobban megfelelő intézkedések kellően hatékonyak lehetnek e célok elérése szempontjából. ( 36 )

–

A szakmai kamarák által végzett utólagos ellenőrzés kevésbé korlátozó intézkedést jelentene az ingatlanközvetítők függetlenségének és pártatlanságának biztosítására irányuló célkitűzés eléréséhez. ( 37 ) Az adásvételi okiratba foglalandó nyilatkozatok által megkönnyített ezen ellenőrzés anélkül valósulhatna meg, hogy a feleket további bürokratikus akadályok terhelnék, ( 38 ) és anélkül, hogy a közvetítőkre a jelen ügyben szereplőhöz hasonló olyan általános tilalmat kényszerítenének, amely meghaladja a függetlenségük és pártatlanságuk biztosításához szükséges mértéket.

C.

Az előzetes döntéshozatalra előterjesztett harmadik kérdés

67.

A kérdést előterjesztő bíróság arra vár választ, hogy végezheti‑e az ingatlanközvetítő egyébként a társasházkezelői tevékenységét is, kivéve ha az általa kezelt épületet próbálja értékesíteni/megvásárolni, mivel ilyen esetben összeférhetetlenség valósulna meg.

1.

Elfogadhatóság

68.

Az ír kormány szerint az előzetes döntéshozatalra előterjesztett harmadik kérdés elfogadhatatlan, mivel a Bíróság tanácsadó véleményét az eredeti jogvita tényeinek meg nem felelő ténybeli feltevések alapján kívánja megszerezni. E kormány az említett kifogás alátámasztására a következőket adja elő:

–

A „property broker” (ingatlanbróker) és a „property agent” (ingatlanközvetítő) tevékenysége eltérő. Az előbbi az előzetes döntéshozatalra utaló végzés szerint egyenlő távolságra van a felektől; az utóbbi ezzel szemben az ír modellben az ügylet bármelyik felének (eladó vagy vevő) képviseletében eljárhat.

–

Az előzetes döntéshozatalra előterjesztett kérdés azon a téves feltevésen alapul, hogy szükségszerűen összeférhetetlenség merül fel, ha a „property agent” olyan ingatlan adásvételében vagy eladásában vesz részt, amelynek a kezelője. Míg ez előfordulhat a semleges „property broker” esetén, ugyanez nem áll fenn, ha a közvetítő például az eladó nevében jár el.

69.

Az uniós jog értelmezésére vonatkozó előzetes döntéshozatal iránti kérelmek releváns voltát vélelmezni kell. A nemzeti bíróság feladata továbbá, hogy saját felelősségére meghatározza a ténybeli és normatív kereteket, amelyek pontosságát a Bíróságnak nem feladata ellenőrizni. A Bíróság csak általa meghatározott kivételes esetekben tagadhatja meg az előzetes döntéshozatalra előterjesztett valamely kérdéssel kapcsolatos határozathozatalt. ( 39 )

70.

Ennek alapján az ír kormány kifogását el kell utasítani. A fent kifejtettek alapján Olaszországban az ingatlanközvetítők független szakemberek, akik egyenlő távolságra helyezkednek el az ügyletben részt vevő felektől. A jelen ügy szempontjából nem meghatározó, hogy e szakemberek jogállása megegyezik‑e vagy sem az írországi ingatlanpiac más szereplőinek jogállásával.

71.

Az eljáró bíróság által szolgáltatott érdemi alap szerint – amelyhez a Bíróságnak is tartania kell magát – az ingatlankezelést végző független ingatlanközvetítők pártatlanságuk rovására „hajlamosak” lehetnek arra, hogy a lehetséges vásárlókat az általuk kezelt ingatlanok felé irányítsák.

72.

Elfogadható tehát az előzetes döntéshozatalra előterjesztett harmadik kérdés, amely annak megállapítására irányul, hogy felmerülhet‑e ilyen összeférhetetlenség, ha az ingatlanközvetítő részt vesz az általa kezelt épület eladásában vagy megvásárlásában.

2.

Értékelés

73.

A felvetett kérdés érdemét illetően úgy vélem, hogy elegendőnek bizonyulnak a vitatott összeegyeztethetetlenség terjedelme tekintetében az ugyanazon ingatlanon fennálló összeférhetetlenséggel kapcsolatos fenti megfontolások.

V.

Végkövetkeztetések

74.

A fent kifejtettek alapján azt javaslom, hogy a Bíróság a Consiglio di Stato (államtanács, Olaszország) által előterjesztett második és harmadik kérdésre a következő választ adja: