1.

Consiglio di Stato (Státní rada, Itálie) poukazuje před Soudním dvorem na pochybnosti o slučitelnosti unijního práva se zákazem souběžného profesního vykonávání činností spočívajících v „mediazione immobiliare“ (realitní zprostředkování) a „amministrazione di condominio“ (správa společenství vlastníků jednotek).

2.

Předkládající soud žádá konkrétně o výklad čl. 59 odst. 3 směrnice 2005/36/ES ( 2 ), článku 25 směrnice 2006/123/ES ( 3 ) a článku 49 SFEU.

I.

Právní rámec

A.

Unijní právo

1.

Směrnice 2005/36

3.

Článek 1, nadepsaný „Účel“, stanoví:

4.

Článek 2, nadepsaný „Oblast působnosti“, stanoví:

5.

Článek 4, nadepsaný „Účinky uznání“, stanoví:

6.

Podle článku 59, nadepsaného „Transparentnost“:

2.

Směrnice 2006/123

7.

Podle článku 3, nadepsaného „Vztah k ostatním právním předpisům Společenství“:

8.

Článek 4, nadepsaný „Definice“, stanoví:

9.

Článek 25, nadepsaný „Víceoborové činnosti“, stanoví:

B.

Italské právo

1.

Codice civile (občanský zákoník)

10.

V rámci kapitoly věnované bytovému spoluvlastnictví:

–

článek 1117 definuje části budovy, které jsou předmětem společného vlastnictví;

–

články 1129 až 1133 upravují právní režim správce společenství vlastníků jednotek, který je pověřen zastupováním vlastníků jednotek.

2.

Zákon č. 39/1989 ( 4 )

11.

Článek 5 odst. 3 stanoví:

II.

Skutkový stav, spor a předběžné otázky

12.

Podnikatel (fyzická osoba) jednající pod označením Tecno*37 vykonával od roku 1988 současně činnosti správy společenství vlastníků jednotek a realitního zprostředkování.

13.

Po obdržení stížnosti vyzval ministr pro hospodářský rozvoj dne 17. března 2020 Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura di Bologna (Obchodní, průmyslová, živnostenská a zemědělská komora v Boloni, Itálie; dále jen „CCIAA“), aby zasáhla v případě možné neslučitelnosti nebo střetu zájmů na straně Tecno*37 ( 5 ).

14.

CCIAA zahájila řízení ( 6 ), v němž měla za to, že činnost správy společenství vlastníků jednotek, kterou Tecno*37 vykonává, není občasná a příležitostná, nýbrž profesionální a typicky podnikatelská. Vzhledem k tomu, že Tecno*37 vykonával rovněž realitní zprostředkování, CCIAA konstatovala existenci neslučitelnosti ve smyslu čl. 5 odst. 3 zákona č. 39/1989.

15.

Dne 11. listopadu 2020 nařídila CCIAA: i) zapsat jednočlenný podnik Tecno*37 jakožto správce společenství vlastníků jednotek do Repertorio economico amministrativo (REA) (hospodářský správní rejstřík), ii) zakázat tomuto podniku pokračovat v činnosti realitního zprostředkování a iii) zapsat do REA, že Tecno*37 ukončil činnost realitního zprostředkování.

16.

Tecno*37 podal proti tomuto rozhodnutí žalobu k Tribunale Amministrativo Regionale per l’Emilia-Romagna (regionální správní soud pro Emilia-Romagna, Itálie), který ji zamítl rozsudkem č. 7/2022 ( 7 ).

17.

Tecno*37 napadl rozsudek vydaný v prvním stupni před Consiglio di Stato (Státní rada). Konkrétně tvrdí, že obecný zákaz společného vykonávání výdělečné činnosti realitního zprostředkování a výdělečné činnosti správy společenství vlastníků jednotek je v rozporu s unijním právem.

18.

Za těchto okolností pokládá Consiglio di Stato (Státní rada) Soudnímu dvoru tři předběžné otázky, z nichž uvádím dvě poslední:

III.

Řízení před Soudním dvorem

19.

Žádost o rozhodnutí o předběžné otázce byla zapsána do rejstříku kanceláře Soudního dvora dne 18. dubna 2023.

20.

Písemná vyjádření předložili Tecno*37, CCIAA, česká, irská a italská vláda a Evropská komise. Všechny tyto subjekty (s výjimkou české vlády), jakož i Federazione Italiana Mediatori Agenti D’Affari (FIMAA) a francouzská vláda, se zúčastnily jednání konaného dne 9. dubna 2024.

21.

Na žádost Soudního dvora se toto stanovisko omezí na dvě poslední předběžné otázky.

IV.

Posouzení

A.

Úvodní poznámky

1.

Obsah vnitrostátních právních předpisů

22.

Italská právní úprava stanoví, značně obecným způsobem, že výkon zprostředkovatelské činnosti „je neslučitelný s výkonem podnikatelské činnosti v oblasti výroby, prodeje, zastoupení nebo propagace zboží, která se týká stejného odvětví, pro které je zprostředkovatelská činnost vykonávána“.

23.

Do kategorie „zprostředkovatelská činnost“ spadá i realitní zprostředkování. Znamená to, že realitní makléř nemůže být současně správcem společenství vlastníků jednotek, neboť to obnáší zastupování v souvislosti s majetkem z téhož obchodního odvětví ( 8 ).

24.

Předkládající soud uvádí, že čl. 5 odst. 3 zákona č. 39/1989 „zaručuje ochranu spotřebitele prostřednictvím ustanovení, které zamezuje jakémukoli aktuálnímu střetu zájmů mezi zprostředkovatelem a předmětem jeho zprostředkování. […] Neslučitelnost […] zakazuje být současně jak zprostředkovatelem (který je podle definice občanského zákoníku subjektem, který má od stran stejný odstup), tak stranou (v materiálním smyslu jako výrobce nebo obchodník se zbožím nebo službami, které jsou předmětem zprostředkovatelské činnosti, nebo ve formálním smyslu jako zprostředkovatel nebo zástupce uvedeného zboží). V každém případě je neslučitelnost omezena na podnikatelskou činnost.“ ( 9 ).

2.

Použití směrnice 2005/36

25.

Předkládající soud žádá Soudní dvůr o výklad čl. 59 odst. 3 směrnice 2005/36. Podle tohoto ustanovení musí členské státy přezkoumat, zda jsou požadavky v rámci jejich právního systému omezující přístup k určitému povolání nebo jeho výkonu pouze na držitele konkrétní odborné kvalifikace slučitelné s určitými zásadami ( 10 ).

26.

Zmíněné ustanovení je součástí směrnice o uznávání odborných kvalifikací mezi členskými státy. Předpokládá se tedy, že odborná kvalifikace získaná v jednom členském státě (domovském) se za určitých podmínek uzná v jiném členském státě (hostitelském).

27.

Ve prospěch tohoto závěru hovoří i čl. 2 odst. 1 směrnice 2005/36: tato směrnice „se vztahuje na každého státního příslušníka členského státu, který chce vykonávat regulované povolání […] v jiném státě, než ve kterém získal svou odbornou kvalifikaci, buď jako osoba samostatně výdělečně činná, nebo jako zaměstnanec“.

28.

Ve sporu, který musí rozhodnout předkládající soud, taková situace nenastala: má v něm být naopak určeno, zda může italský státní příslušník vykonávat v Itálii současně činnost realitního zprostředkování a činnost správy společenství vlastníků jednotek.

29.

Vzhledem k neexistenci jakéhokoli přeshraničního prvku (tj. vzhledem k tomu, že se nejedná o státního příslušníka členského státu, který by chtěl vykonávat regulované povolání v jiném členském státě) se tudíž domnívám, že směrnice 2005/36 není na tuto věc použitelná.

B.

Druhá předběžná otázka

30.

Předkládající soud se táže Soudního dvora, zda je italská právní úprava slučitelná s unijním právem, a to na základě těchto předpokladů ( 11 ):

–

článek 5 odst. 3 zákona č. 39/1989 preventivně a obecně stanoví neslučitelnost činnosti realitního zprostředkování a správy společenství vlastníků jednotek na základě pouhého společného vykonávání těchto dvou činností;

–

u takto stanovené neslučitelnosti není nutné, aby obchodní komory prováděly jakoukoli následnou kontrolu vztahující se konkrétně k předmětu prováděných zprostředkování;

–

neslučitelnost není odůvodněna na základě konkrétně určeného a prokázaného „naléhavého důvodu obecného zájmu“ a v každém případě nemusí být prokázána přiměřenost „stanovené obecné neslučitelnosti“ ve vztahu ke sledovanému cíli.

31.

Ustanoveními unijního práva, o jejichž výklad předkládající soud žádá, jsou čl. 59 odst. 3 směrnice 2005/36, čl. 25 odst. 1 směrnice 2006/123 a „obecně“ článek 49 SFEU.

32.

Pokud jde o výše uvedená ustanovení, již jsem vyloučil možnost použít na tento případ čl. 59 odst. 3 směrnice 2005/36. Co se týče zbývajících dvou, připomínám, že „souběžné zkoumání vnitrostátního opatření s ohledem na ustanovení směrnice 2006/123 a ustanovení Smlouvy o FEU […] by znamenalo, že by byl zaveden individuální přezkum podle primárního práva, a byla by tudíž ohrožena cílená harmonizace, které bylo touto směrnicí dosaženo“ ( 12 ).

33.

Zmíněná judikatura je v souladu s předchozími rozsudky Soudního dvora, v nichž bylo rozhodnuto, že „je-li určitá otázka upravena harmonizovaným způsobem předpisy na úrovni Unie, musí být veškerá vnitrostátní opatření, která se k ní vztahují, posuzována vzhledem k ustanovením takových harmonizačních opatření“ ( 13 ). Konkrétně Soudní dvůr přisuzuje obecnou přednost směrnici 2006/123, neboť rozhodl, že jestliže omezení svobody usazování spadá do působnosti této směrnice, není toto omezení třeba zkoumat rovněž s ohledem na článek 49 SFEU ( 14 ).

34.

Proto musí být analýza omezena na článek 25 směrnice 2006/123, který je součástí kapitoly V („Kvalita služeb“), obsahující ustanovení, jež se týkají víceoborových činností. Jeho výklad je relevantní, třebaže situace, jíž se řízení o předběžné otázce týká, je čistě vnitrostátní ( 15 ).

35.

Soudní dvůr již ostatně podal výklad jiného článku (článku 24) téže kapitoly V směrnice 2006/123 v souvislosti s čistě vnitrostátní situací. Konkrétně rozhodl, že tento článek brání vnitrostátní právní úpravě, která příslušníkům regulovaného povolání absolutně zakazuje provádět získávání zákazníků ( 16 ).

36.

Článek 25 směrnice 2006/123, který upravuje víceoborové činnosti, obsahuje obecnou zásadu zmírněnou několika výjimkami:

–

Obecnou zásadou je, aby se na poskytovatele nevztahovaly požadavky, které jim ukládají povinnost vykonávat výhradně danou konkrétní činnost, nebo požadavky, které omezují společné vykonávání různých činností nebo jejich vykonávání v rámci partnerství.

–

Výjimkou relevantní pro účely této věci je ta, která se týká regulovaných povolání ( 17 ). Jejich režim se nemusí řídit obecnou zásadou, tj. volným vykonáváním víceoborových činností: a) je-li to opodstatněné za účelem zaručení souladu s pravidly upravujícími profesní etiku a chování, jež vyplývají ze zvláštní povahy každé profese; a b) nezbytné pro zajištění nezávislosti a nestrannosti osob vykonávajících toto povolání ( 18 ).

37.

Členské státy jsou tedy oprávněny uložit realitním makléřům (je-li toto povolání regulováno) přísnější omezení, pokud jde o společné vykonávání jiných činností. Taková situace existuje v Itálii.

38.

Toto oprávnění však není bezpodmínečné. I když není třeba uplatnit primární právo, vzhledem k tomu, že k podání odpovědi předkládajícímu soudu postačuje výklad ustanovení směrnice 2006/123 ( 19 ), není nadbytečné uvést, že omezení základních svobod mohou být považována za odůvodněná, pokud vycházejí z naléhavých důvodů obecného zájmu, a je-li tomu tak, pokud nepřekračují meze toho, co je nezbytné pro dosažení sledovaných cílů ( 20 ).

39.

Článek 25 odst. 1 druhý pododstavec písm. a) směrnice 2006/123 totiž umožňuje, aby členské státy uložily regulovaným povoláním požadavky omezující výkon víceoborových činností, pouze pokud jsou splněny dvě podmínky, které jsou ve skutečnosti shodné s podmínkami stanovenými v článcích 49 a 56 SFEU.

40.

Podrobím tedy sporné vnitrostátní opatření přezkumu z tohoto dvojího úhlu pohledu.

1.

Odůvodnění omezení

41.

Článek 25 odst. 1 druhý pododstavec písm. a) směrnice 2006/123 zařazuje mezi přípustné důvody omezení společného vykonávání víceoborových činností důvody, jež mají zaručit soulad s pravidly upravujícími profesní etiku a chování, lišícími se podle jednotlivých regulovaných povolání.

42.

Italská vláda vysvětluje, že zákaz společného vykonávání povolání realitního makléře a správce společenství vlastníků jednotek je odůvodněn ochranou spotřebitelů a zajištěním nezávislosti a nestrannosti regulovaného povolání (povolání realitního makléře).

43.

K doplnění tohoto vysvětlení dále dodává, že bez této neslučitelnosti by existovalo riziko, že majitelé společně vlastněných prostor spravovaných osobou, která je současně realitním makléřem, budou neoprávněně zvýhodněni proti jiným majitelům nabízejícím svůj majetek na trhu. Realitní makléř nepodléhající tomuto omezení by mohl směřovat případné nabyvatele k nemovitostem, jež sám spravuje.

44.

Consiglio di Stato (Státní rada) se nicméně s takovým vysvětlením zřejmě neztotožňuje. Prostřednictvím druhé otázky si přeje zjistit, zda unijní právo brání takové právní úpravě, jako je italská právní úprava, která preventivně a obecně stanoví neslučitelnost, „aniž by to bylo odůvodněno na základě konkrétně určeného a prokázaného ‚naléhavého důvodu obecného zájmu‘ “ ( 21 ).

45.

Pokud by tomu tak bylo (tj. pokud by neexistoval žádný důvod obecného zájmu), tato otázka by musela být zodpovězena záporně. Chyběl by první a nepostradatelný z prvků požadovaných v čl. 25 odst. 1 druhém pododstavci písm. a) směrnice 2006/123.

46.

Způsob, jakým se Consiglio di Stato (Státní rada) slovně vyjádřila, však musí být chápán ve světle toho, co sama uvedla v bodech 13 a 14 předkládacího rozhodnutí. V těchto bodech odkazuje na:

–

možné nepříznivé dopady společného vykonávání obou těchto činností na nestrannost realitního makléře ( 22 );

–

ochranu spotřebitelů, která bude lépe zajištěna „prostřednictvím ustanovení, které zamezuje jakémukoli střetu zájmů mezi zprostředkovatelem a samotným předmětem zprostředkování“.

47.

Z abstraktního hlediska může být zajištění nestrannosti zprostředkovatele zavedením preventivního systému neslučitelnosti odůvodněné, pokud pravidla upravující profesní etiku a chování obsahují v případě tohoto (regulovaného) povolání požadavek stejného odstupu od jednotlivých stran, který by mohl být ohrožen společným vykonáváním dalších činností.

48.

V souvislosti s ochranou spotřebitelů již bylo uvedeno, že bod 101 odůvodnění směrnice 2006/123 podřizuje nabídku víceoborových služeb (a případná omezení zaváděná za účelem zajištění nestrannosti a nezávislosti regulovaných povolání) „zájmu příjemců, zejména spotřebitelů“. Tato souvislost je zřejmá i z čl. 4 bodu 8 směrnice 2006/123, který zařazuje mezi naléhavé důvody veřejného zájmu ochranu spotřebitelů ( 23 ).

49.

Nic tedy v zásadě nebrání tomu, aby se členský stát za účelem odůvodnění ve smyslu čl. 25 odst. 1 druhého pododstavce písm. a) směrnice 2006/123 dovolával obou výše uvedených důvodů.

50.

Přísluší však předkládajícímu soudu, aby s konečnou platností rozhodl o tom, zda je zákaz souběžného vykonávání obou těchto činností v jeho vnitrostátním právu odůvodněný. Pokud by se připustilo, že je tomu tak, problém by spíše než v abstraktním odůvodnění restriktivního režimu spočíval v otázce, zda tento režim nepřekračuje meze toho, co je nezbytné pro dosažení jeho cíle.

a)

Nezbytnost a přiměřenost omezení

51.

Tecno*37 zpochybňuje legalitu daného opatření z hlediska jeho nezbytnosti a přiměřenosti. Uvádí, že cílů spočívajících v ochraně spotřebitelů a v zajištění nezávislosti a nestrannosti realitních zprostředkovatelů by mohlo být dosaženo s pomocí méně drastických opatření. Stačilo by, kdyby byl zákaz omezen pouze na ty případy, v nichž určitá osoba jedná v souvislosti s toutéž nemovitostí současně jako zprostředkovatel i jako správce společenství vlastníků jednotek.

52.

Tentýž postoj ve svých vyjádřeních v podstatě zastávají i Komise a česká vláda ( 24 ).

53.

Soudní dvůr již rozhodl, že „členský stát, který se dovolává […] výjimky stanovené v čl. 25 odst. 1 druhém pododstavci písm. a) směrnice 2006/123, aby prokázal, že zákaz víceoborových činností, který zavedl, je nezbytný pro zajištění nezávislosti a nestrannosti [příslušníků regulovaného povolání], musí předložit konkrétní skutečnosti, jež mohou podpořit jeho argumentaci“ ( 25 ).

54.

Italská vláda tyto „konkrétní skutečnosti“ podle mého názoru nepředložila. Uvádí spíše úvahu, v níž zřejmě v konečném důsledku váže neslučitelnost společného vykonávání obou činností na existenci střetu zájmů, a to nikoli abstraktního, nýbrž konkrétního. Přestože vznáší argumenty ( 26 ) na obranu neslučitelnosti, kterou preventivně stanoví čl. 5 odst. 3 zákona č. 39/1989, její vyjádření oslabují obecnou působnost této neslučitelnosti, nebo ji dokonce zbavují podstaty, neboť:

–

připomíná, že tento zákaz má bránit tomu, aby byl realitní makléř veden k tomu, že by potenciální kupující směřoval k nemovitostem, jež spravuje, a opomíjel nemovitosti jiné, stejně zajímavé ( 27 );

–

tvrdí, že v souladu s běžnou logikou a zkušeností vzniká konkrétní riziko střetu zájmů pokaždé, kdy je nabízen k prodeji některý ze spravovaných bytů, je-li realitní makléř současně správcem společenství vlastníků jednotek.

55.

Je třeba znovu zopakovat, že tato tvrzení podle všeho mění povahu obecného zákazu vyplývajícího ze zákona č. 39/1989 a nahrazují ji povahou jinou, méně intenzivní a zaměřenou na konkrétní střet zájmů, který je (nebo může být) způsoben společným vykonáváním obou činností, jsou-li vykonávány v souvislosti s toutéž nemovitostí.

56.

O této přeměně (obecný zákaz mizí a je nahrazen zákazem, který má zamezit střetu zájmů v souvislosti s toutéž nemovitostí) svědčí tvrzení italské vlády, že možná neslučitelnost mezi činností zprostředkovatele a činností správce společně vlastněných prostor nemá být posuzována podle předem stanoveného kritéria, nýbrž spíše na základě posuzování jednotlivých případů, u něhož budou brány v úvahu konkrétní okolnosti každé ze situací s cílem zamezit skutečnému střetu zájmů ( 28 ).

57.

Dále uvádí, že dotčené osoby by v témže smyslu mohly prokázat, že v konkrétním případě neexistuje „zmíněná neslučitelnost, a to předložením příslušných dokladů [prokazujících,] že jsou uvedené činnosti vykonávány v různých praktických a konkrétních souvislostech bez ohledu na to, zda jsou vykonávány v rámci podnikání nebo v rámci jiné výdělečné činnosti“ ( 29 ).

58.

Tento postoj italské vlády se částečně shoduje s postojem, který zastával Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (Úřad na obranu hospodářské soutěže a trhu, Itálie) v posudku č. AS1173 ze dne 18. února 2015, který se týkal změny čl. 5 odst. 3 zákona č. 39/1989 ( 30 ).

59.

Zmíněný úřad měl za to, že obecný zákaz je „nepřiměřený a není nezbytný k zajištění nestrannosti a nezávislosti zprostředkovatele při výkonu činnosti, která je mu vlastní“. Dále dodal, že „k zajištění nezávislosti a nestrannosti zprostředkovatele podle všeho postačuje zakázat výkon zprostředkovatelské činnosti pouze v těch případech, kdy by mohla být ohrožena jeho nezávislost a jeho postavení třetí osoby ve zprostředkovatelském vztahu, například v případech, kdy je zprostředkovatel vázán k některé ze stran vztahem podřízenosti, závislosti či zastupování“.

60.

Je-li tudíž namístě vykládat italský právní řád výše uvedeným způsobem ( 31 ), pak by sporná neslučitelnost mohla být odůvodněna pouze prevencí konkrétních střetů zájmů ( 32 ). Tyto střety naopak nevznikají, když zprostředkovatel nevykonává ve vztahu k daným nemovitostem současně činnost správce společenství vlastníků jednotek.

61.

Pokud je tedy v konečném důsledku cílem zamezit možnému střetu zájmů ve vztahu k nabytí konkrétní nemovitosti, preventivní a absolutní zákaz postrádá smysl a není nezbytný k dosažení sledovaného cíle. Je třeba znovu zdůraznit, že obecný zákaz je nepřiměřený, je-li cílem zabránit ojedinělým střetům zájmů, které teoreticky mohou vznikat, pokud se správa a zprostředkování týkají téže nemovitosti.

62.

Vzhledem k tomu, že je druhá předběžná otázka formulována výše uvedeným způsobem, předchozí úvahy mě vedou k závěru, že by měla být zodpovězena kladně.

63.

Omezení neslučitelnosti na možné střety zájmů, které mohou vznikat, pokud se správa a zprostředkování týkají téže nemovitosti, znamená, že kontrola neslučitelných činností bude spočívat na posouzeních jednotlivých případů, a nikoli na obecném zákazu, jako je zákaz, který je přezkoumáván v této věci.

64.

Italská vláda tvrdí, že nemůže zatížit CCIAA úkolem ověřovat neutralitu jednotlivých konkrétních transakcí za účelem posouzení, zda existuje střet zájmů způsobený případným vykonáváním obou činností ve vztahu k téže nemovitosti ( 33 ).

65.

Mám však za to, že pokud přijme vnitrostátní zákonodárce vhodná opatření, zmíněný úkol nemusí být spojen s nepřekonatelnými potížemi. Jedno z těchto opatření se již stalo součástí jeho právního řádu, neboť je stanoveno, že smlouvy o koupi nemovitostí musí obsahovat záznam o účasti realitního zprostředkovatele ( 34 ). Tento nástroj by mohl být dále doplněn požadavkem, aby tyto kupní smlouvy obsahovaly výslovná prohlášení, že realitní makléř není současně i správcem společenství vlastníků jednotek, mezi něž patří nemovitost, která je předmětem koupě ( 35 ).

66.

Zkrátka, stejně jako tomu bylo ve věci, v níž byl vydán rozsudek Komise v. Belgie (Účetní):

–

Italská republika neprokázala důvod, proč je dotčený zákaz jediným opatřením umožňujícím dosáhnout sledovaných cílů. Opatření, která by méně zasahovala do volného pohybu služeb a ve větší míře by odpovídala kritériu, z něhož vychází čl. 25 odst. 1 směrnice 2006/123, by mohla být dostatečně účinná k dosažení těchto cílů ( 36 ).

–

Následná kontrola ze strany profesních senátů představuje méně omezující opatření k dosažení cíle spočívajícího v zajištění nezávislosti a nestrannosti realitních makléřů ( 37 ). Tato kontrola, kterou by umožňovala prohlášení povinně uváděná v kupních smlouvách, by mohla být prováděna, aniž by to pro strany znamenalo vyšší byrokratickou zátěž ( 38 ) a aniž by byl zprostředkovatelům uložen takový obecný zákaz, jako je zákaz dotčený v projednávaném případě, který překračuje meze toho, co je nezbytné k zajištění jejich nezávislosti a nestrannosti.

C.

Třetí předběžná otázka

67.

Předkládající soud si přeje zjistit, zda může realitní makléř vykonávat i činnost správce společenství vlastníků jednotek, pokud neusiluje o prodej či koupi budovy, kterou spravuje, neboť v takovém případě by došlo ke střetu zájmů.

1.

Přípustnost

68.

Irská vláda tvrdí, že třetí předběžná otázka je nepřípustná, neboť je jejím prostřednictvím žádáno, aby Soudní dvůr vydal poradní stanovisko na základě skutkových předpokladů, které neodpovídají sporu v původním řízení. Na podporu této námitky tvrdí:

–

Činnost, kterou vykonává „property broker“, se liší od činnosti, kterou vykonává „property agent“. První z nich má podle předkládacího rozhodnutí od stran stejný odstup; naopak druhý může v rámci irského modelu jednat na účet kterékoli ze stran dané transakce (kupujícího nebo prodávajícího).

–

Předběžná otázka vychází z chybného předpokladu, že musí nutně dojít ke střetu zájmů, pokud „property agent“ zasáhne do koupě či prodeje nemovitosti, kterou spravuje v postavení správce. Přestože by tato situace mohla nastat v případě neutrálního „property brokera“, nemůže k ní dojít, pokud zprostředkovatel jedná například na účet prodávajícího.

69.

K žádostem o rozhodnutí o předběžné otázce týkajícím se unijního práva se váže domněnka relevance. Kromě toho je věcí vnitrostátního soudu, aby v rámci své odpovědnosti vymezil skutkový a právní rámec, jehož správnost nepřísluší Soudnímu dvoru ověřovat. Soudní dvůr může nanejvýš odmítnout vyjádřit se k některé z těchto žádostí, a to ve výjimečných případech, jež Soudní dvůr upřesnil ( 39 ).

70.

Na základě této domněnky musí být námitka vznesená irskou vládou zamítnuta. Jak již bylo uvedeno výše, v Itálii jsou realitní makléři nezávislými podnikateli, kteří mají stejný odstup od stran transakce, do níž zasahují. Otázka, zda je jejich status shodný se statusem jiných aktérů na tomto trhu v Irsku, je pro účely projednávané věci irelevantní.

71.

Věcný základ poskytnutý předkládajícím soudem, jímž se musí Soudní dvůr řídit, spočívá v tom, že by nezávislí realitní makléři, kteří zajišťují správu nemovitostí, mohli „být vedeni“ k tomu, aby směřovali potenciální kupující k těmto nemovitostem, což by ohrozilo jejich nestrannost.

72.

Třetí předběžná otázka, která se týká upřesnění, zda tento možný střet zájmů vzniká v případě, že realitní makléř zasahuje do prodeje či koupě budovy, kterou spravuje, je tedy přípustná.

2.

Posouzení

73.

Pokud jde o meritum položené otázky, mám za to, že postačují výše uvedené úvahy týkající se rozsahu sporné neslučitelnosti spojené s existencí střetu zájmů ve vztahu k téže nemovitosti.

V.

Závěry

74.

S ohledem na výše uvedené navrhuji Soudnímu dvoru, aby na druhou a třetí otázku, které položila Consiglio di Stato (Státní rada, Itálie) odpověděl následovně: