IL-KUMMISSJONI EWROPEA
Brussell, 9.3.2022
COM(2022) 87 final
RAPPORT TAL-KUMMISSJONI LILL-PARLAMENT EWROPEW U LILL-KUNSILL
li jivvaluta l-ħtieġa u l-proporzjonalità tal-armonizzazzjoni tal-informazzjoni inkluża fir-reġistri tal-proprjetà immobbli u li jivvaluta l-ħtieġa għall-interkonnessjoni ta’ dawk ir-reġistri
RAPPORT TAL-KUMMISSJONI LILL-PARLAMENT EWROPEW U LILL-KUNSILL
li jivvaluta l-ħtieġa u l-proporzjonalità tal-armonizzazzjoni tal-informazzjoni inkluża fir-reġistri tal-proprjetà immobbli u li jivvaluta l-ħtieġa għall-interkonnessjoni ta’ dawk ir-reġistri
1.Introduzzjoni
L-Artikolu 32b(2) tad-Direttiva (UE) 2015/849 1 (id-“Direttiva dwar il-Ġlieda Kontra l-Ħasil tal-Flus” jew “AMLD”) kif emendat bid-Direttiva (UE) 2018/843 2 (“AMLD5”) jeħtieġ li l-Kummissjoni tippreżenta rapport lill-Parlament Ewropew u lill-Kunsill li jivvaluta l-ħtieġa u l-proporzjonalità tal-armonizzazzjoni tal-informazzjoni inkluża fir-reġistri nazzjonali tal-proprjetà immobbli tal-Istati Membri u li jivvaluta l-ħtieġa għall-interkonnessjoni ta’ dawk ir-reġistri. Minkejja li l-iskadenza għall-preżentazzjoni ta’ dan ir-rapport ġiet iffissata għall-31 ta’ Diċembru 2020, il-Kummissjoni għażlet li tissospendi l-adozzjoni tiegħu sabiex il-valutazzjoni tkun tista’ titqies fit-tħejjija tal-pakkett ta’ proposti leġiżlattivi kontra l-ħasil tal-flus u l-ġlieda kontra l-finanzjament tat-terroriżmu (AML/CFT) li hija adottat fl-20 ta’ Lulju 2021 3 .
L-AMLD tinkludi għadd ta’ miżuri biex jiġu indirizzati u mitigati r-riskji tal-ħasil tal-flus u l-finanzjament tat-terroriżmu (ML/TF) fis-settur tal-proprjetà immobbli. Dawn jinkludu l-inklużjoni tan-nutara u professjonisti legali oħra li jipparteċipaw fi tranżazzjonijiet tal-proprjetà immobbli, kif ukoll aġenti tal-proprjetà immobbli fl-ambitu tal-entitajiet soġġetti għall-obbligi tal-AML/CFT u, wara bidliet introdotti mill-AMLD5, li l-informazzjoni dwar is-sjieda tal-proprjetà immobbli ssir disponibbli għall-awtoritajiet nazzjonali tal-AML/CFT. L-Artikolu 32(b)(1) tal-AMLD jeħtieġ li l-Istati Membri jipprovdu lill-Unitajiet tal-Intelligence Finanzjarja (UIF) u l-awtoritajiet kompetenti b’aċċess għall-informazzjoni li tippermetti l-identifikazzjoni tempestiva ta’ kwalunkwe persuna fiżika jew ġuridika li tkun is-sid ta’ proprjetà immobbli, inkluż permezz ta’ reġistri jew sistemi elettroniċi għall-irkupru tad-data fejn tali reġistri jew sistemi jkunu disponibbli.
Sabiex jiġu ssodisfati r-rekwiżiti tal-Artikolu 32(b)(2), dan ir-rapport jinkludi (i) analiżi tal-istat attwali tar-reġistri tal-art, (ii) deskrizzjoni ta’ kif l-aċċess għar-reġistri tal-proprjetà immobbli jista’ jassisti lill-UIF u lill-awtoritajiet kompetenti, kif ukoll (iii) il-valutazzjoni tal-benefiċċji, id-dgħufija u r-rekwiżiti kemm għall-armonizzazzjoni tal-informazzjoni inkluża fir-reġistri kif ukoll għall-interkonnessjoni ta’ dawn ir-reġistri. Abbażi ta’ dawn l-elementi, issir valutazzjoni inizjali tal-proporzjonalità u l-ħtieġa ta’ armonizzazzjoni u interkonnessjoni.
It-tħejjija ta’ dan ir-rapport kienet megħjuna minn studju indipendenti minn kuntrattur estern ikkummissjonat fl-2020 4 . L-istudju mmappja informazzjoni dwar ir-reġistri tal-proprjetà immobbli tal-Istati Membri, analizza l-inizjattivi tal-passat u dawk attwali għall-interkonnessjoni tar-reġistri u l-armonizzazzjoni tal-informazzjoni li fihom. Dan ir-rapport huwa mibni wkoll fuq informazzjoni minn studju kkummissjonat mill-Kummissjoni fl-2014 5 li ppreżenta r-riżultati ta’ negozju u studju tekniku li jiffurmaw l-ħidma preliminari lejn il-bini ta’ interkonnessjoni tar-reġistru tal-artijiet fil-Portal Ewropew tal-Ġustizzja Elettronika.
Dan ir-rapport juża t-terminu “reġistru tal-proprjetà immobbli” bħala terminu li jkopri kemm reġistri tal-artijiet kif ukoll 6 tal-katast 7 , li t-tnejn jistgħu jinkludu informazzjoni li tippermetti l-identifikazzjoni ta’ persuna fiżika jew ġuridika li tkun is-sid ta’ proprjetà immobbli. Dawk ir-reġistri ġeneralment joperaw b’mod kumplimentari, bir-reġistri tal-artijiet jipprovdu reġistrazzjoni uffiċjali tad-drittijiet permezz ta’ atti jew titolu u l-katasti joffru inventarju pubbliku tal-proprjetà immobbli. F’termini prattiċi, fi kwalunkwe proġett potenzjali ta’ armonizzazzjoni u/jew interkonnessjoni, l-Istati Membri għandhom jidentifikaw ir-reġistri nazzjonali rilevanti fuq bażi ta’ każ b’każ u jinkludu kemm ir-reġistri tal-artijiet kif ukoll dawk tal-katast jekk dawk ikunu distinti skont il-liġi nazzjonali tagħhom.
2.Il-qagħda attwali
2.1.Reġistri li jkun fihom informazzjoni dwar is-sidien ta’ proprjetà immobbli fl-Istati Membri
Ir-reġistri tal-proprjetà immobbli fl-Istati Membri jvarjaw b’mod konsiderevoli f’termini ta’ organizzazzjoni, ċentralizzazzjoni, il-livell ta’ diġitalizzazzjoni u l-kontenut rispettiv tagħhom.
Il-biċċa l-kbira tal-Istati Membri organizzaw data dwar il-proprjetà immobbli f’żewġ reġistri – reġistru tal-artijiet u reġistru tal-katast. Tmien Stati Membri jamministraw ir-reġistri tal-artijiet tagħhom flimkien mal-katast 8 . Xi Stati Membri għażlu wkoll li jistabbilixxu bażijiet tad-data separati għal skopijiet speċjali – pereżempju, għall-identifikazzjoni tat-taxxa tal-proprjetà immobbli 9 jew għall-prezz tax-xiri u/jew għad-dettalji tat-tranżazzjoni 10 .
Matul l-istorja twila tar-reġistrazzjoni tal-informazzjoni dwar il-proprjetà immobbli, li tmur lura għas-seklu 19, tfaċċaw żewġ sistemi prevalenti ta’ reġistrazzjoni – sistema ta’ reġistrazzjoni tal-atti u sistema ta’ reġistrazzjoni tat-titoli. Att huwa rekord ta’ tranżazzjoni partikolari. Dan iservi bħala evidenza ta’ ftehim speċifiku (bħall-bejgħ ta’ proprjetà immobbli), iżda fih innifsu ma huwiex prova tad-dritt legali tal-partijiet kontraenti biex jidħlu fi ftehim u jeżegwixxuh 11 . Taħt is-sistema alternattiva, fejn jiġu rreġistrati t-titoli, ir-reġistrazzjoni tat-titolu hija prova tas-sjieda. Bħalissa, 23 Stat Membru għandhom sistema ta’ titoli jew iż-żewġ sistemi, filwaqt li 4 għandhom sistema ta’ atti biss 12 . F’xi Stati Membri, kien hemm bidla gradwali mis-sistema tal-atti għas-sistema tat-titoli, iżda ma kien hemm l-ebda bdil fid-direzzjoni opposta 13 .
Għal ħafna Stati Membri, it-tipi differenti ta’ reġistri deskritti hawn fuq huma ċentralizzati fil-livell nazzjonali – jiġifieri, ikopru ż-żona kollha ta’ pajjiż. Madankollu, dan ma huwiex il-każ għal Franza 14 . Il-Ġermanja u l-Italja 15 . Spanja għandha sistema mħallta: għalkemm għandha aktar minn 1 000 reġistru tal-artijiet b’kompetenzi u bażijiet ta’ data esklusivi, hija tipprovdi wkoll pjattaforma nazzjonali interkonnessa 16 . Il-Greċja għandha sistema simili, bil-bażi tad-data tar-reġistru tal-artijiet ġestita ċentralment għall-pajjiż kollu minn kumpanija u aġġornata mir-reġistraturi tal-artijiet lokali abbażi tat-tranżazzjonijiet tagħhom 17 .
Il-biċċa l-kbira tal-Istati Membri għandhom reġistri diġitalizzati, aċċessibbli online. Madankollu jeżistu eċċezzjonijiet. Fi Franza, id-data miżmuma mir-reġistri lokali, għalkemm diġitalizzata, ma hijiex aċċessibbli online, u r-riżultati tad-domandi huma pprovduti manwalment, b’mod asinkroniku (minbarra r-reġjuni ta’Alsace u Moselle) 18 . Ir-reġistru tal-Lussemburgu huwa wkoll off-line 19 .
2.2.Ir-rwol u l-iskop tar-reġistri tal-proprjetà immobbli fis-Suq Uniku
L-għan primarju tad-data fir-reġistri tal-proprjetà immobbli huwa ċ-ċertezza legali fir-rigward tad-drittijiet tal-proprjetà u d-drittijiet ta’ terzi fir-rigward ta’ unità partikolari tal-proprjetà immobbli. Minbarra l-awtoritajiet pubbliċi, iċ-ċittadini u l-professjonisti jużaw data maħżuna f’reġistri tal-proprjetà immobbli, l-aktar spiss ibbażata fuq interess leġittimu relatat ma’ skambju potenzjali ta’ sjieda jew talba bħala terzi. Ir-reġistri tal-proprjetà immobbli jistgħu jintużaw ukoll domestikament f’sitwazzjonijiet transfruntieri, b’hekk ikollhom dimensjoni tas-Suq Uniku. Il-lista li ġejja tippreżenta ħarsa ġenerali mhux eżawrjenti taċ-ċirkostanzi li fihom jistgħu jintużaw ir-reġistri tal-proprjetà immobbli b’mod transfruntier:
-Użu tipiku tar-reġistri tal-proprjetà immobbli huwa fil-kuntest tax-xiri ta’ proprjetà immobbli fi Stat Membru ieħor. Iċ-ċittadini u l-professjonisti jistgħu jkunu jixtiequ jivverifikaw l-istatus legali u l-piżijiet ta’ proprjetà li tinsab barra mill-pajjiż jew ir-reġistrazzjoni preċiża tal-proprjetà. 20
-Ir-reġistri tal-proprjetà immobbli jistgħu jiġu kkonsultati fil-kuntest ta’ proċedimenti ġudizzjarji marbuta ma’ beni immobbli 21 , inkluża l-eżekuzzjoni ta’ deċiżjonijiet ġudizzjarji.
-Ir-reġistri tal-proprjetà immobbli jistgħu jiġu kkonsultati wkoll għall-fini ta’ skambju ta’ informazzjoni bejn l-awtoritajiet tat-taxxa. Skont id-Direttiva 2011/16/UE 22 , l-informazzjoni dwar l-introjtu u s-sjieda ta’ proprjetà immobbli tiġi skambjata awtomatikament fuq bażi transfruntiera bejn l-awtoritajiet tat-taxxa tal-Istat Membru li fih tinsab il-proprjetà u l-awtoritajiet tat-taxxa tal-Istat Membru li fih huwa residenti s-sid tal-proprjetà.
-Ir-reġistri tal-proprjetà immobbli jistgħu jintużaw biex tinkiseb informazzjoni dwar il-piżijiet. Dan jista’ jkun il-każ, pereżempju, ta’ konsultazzjonijiet minn istituzzjonijiet finanzjarji fil-kuntest tal-għoti ta’ self u ipoteki.
-L-awtoritajiet jistgħu jikkonsultaw ir-reġistri tal-proprjetà immobbli fil-kuntest ta’ proċedimenti li jikkonċernaw l-obbligazzjonijiet tat-taxxa, inkluż l-irkupru ta’ taxxi, dazji u miżuri oħra rregolati mid-Direttiva 2010/24/UE 23 .
-Il-konsultazzjoni tar-reġistri tal-proprjetà immobbli tista’ sseħħ ukoll fil-kuntest ta’ każijiet ta’ suċċessjoni. B’mod partikolari, ir-Regolament (UE) Nru 650/2012 24 jirrikjedi li l-awtorità li toħroġ ċertifikat Ewropew ta’ suċċessjoni tivverifika l-informazzjoni dwar il-proprjetà tal-mejjet.
-Fil-kuntest ta’ proċedimenti ta’ falliment, it-tfittxijiet tar-reġistri tal-proprjetà immobbli jistgħu jitwettqu kemm minn awtorità kif ukoll minn kredituri.
2.3.Inizjattivi ta’ interkonnessjoni
Sal-lum, kien hemm xi inizjattivi fil-livell tal-UE dwar l-interkonnessjoni tar-reġistri nazzjonali tal-artijiet.
L-Interkonnessjoni tar-Reġistri tal-Artijiet (LRI) huwa proġett li għadu għaddej iffinanzjat mill-Programm tal-Ġustizzja tal-Unjoni Ewropea 25 , li l-Istati Membri jistgħu jingħaqdu miegħu fuq bażi volontarja 26 . Dan għandu l-għan li jipprovdi punt uniku ta’ aċċess permezz tal-Portal Ewropew tal-Ġustizzja Elettronika 27 għar-reġistri tal-artijiet tal-Istati Membri parteċipanti. L-ewwel fażi tal-proġett irriżultat fil-ħolqien ta’ interkonnessjoni teknikament operabbli tar-reġistri tal-artijiet tal-Awstrija u tal-Estonja. Is-servizz prospettiv huwa disponibbli għall-pubbliku bħala demo 28 . It-tieni proġett ta’ interkonnessjoni tal-Istati Membri tal-LRI, appoġġat mill-finanzjament tal-UE, beda f’Marzu 2020 u ntemm f’Ottubru 2021. Fi ħdan il-proġett, il-Latvja kkollegat ir-reġistru tal-artijiet tagħha mal-pjattaforma tas-servizz LRI. L-Ungerija, il-Portugall u Spanja wettqu analiżi bir-reqqa biex jiksbu fehim sħiħ tal-kundizzjonijiet speċifiċi għall-pajjiż li għandhom jiġu ssodisfati qabel ma jniedu l-iżvilupp tal-konnessjoni nazzjonali tal-LRI.
Fil-Komunikazzjoni tagħha tal-2020 “Id-diġitalizzazzjoni tal-ġustizzja fl-Unjoni Ewropea. Strumentarju ta’ opportunitajiet”, il-Kummissjoni ddikjarat li biex jiġi sfruttat il-potenzjal sħiħ tal-LRI, hija għandha testendi mal-UE kollha, bl-objettiv li tiżgura l-parteċipazzjoni sħiħa tal-Istati Membri sal-2024 29 .
IMOLA (Mudell ta’ Interoperabbiltà għar-Reġistri tal-Artijiet) huwa proġett tal-Assoċjazzjoni Ewropea tar-Reġistru tal-Artijiet, ikkofinanzjat mill-Programm tal-Ġustizzja tal-Unjoni Ewropea 30 . Il-proġett għandu l-għan li jipproduċi mudell komuni għall-organizzazzjoni fil-livell tal-UE ta’ informazzjoni li tinsab f’reġistri tal-proprjetà immobbli, konnessa ma’ materjal ta’ spjegazzjoni b’lingwi differenti. Il-kisba ewlenija tal-IMOLA hija l-ħolqien ta’ kunċett ta’ “Dokument Ewropew tar-Reġistru tal-Artijiet” – mudell għall-organizzazzjoni ta’ informazzjoni dwar ir-reġistru tal-artijiet fil-livell tal-UE inkluż mudell semantiku 31 .
3.Reġistri tal-proprjetà immobbli u tal-proprjetà immobbli fil-kuntest tal-ħasil tal-flus u l-finanzjament tat-terroriżmu
Dan il-kapitolu jħares lejn il-modi li bihom ir-reġistri tal-proprjetà immobbli jistgħu jintużaw fil-kuntest tal-AML/CFT.
3.1.Fatturi ta’ riskju u użi ħżiena komuni tas-settur tal-proprjetà immobbli għal finijiet ta’ ħasil tal-flus u finanzjament tat-terroriżmu
Skont it-Task Force ta’ Azzjoni Finanzjarja (FATF), ix-xiri ta’ proprjetà immobbli huwa żbokk komuni għar-rikavati kriminali, bil-proprjetajiet immobbli li jirrappreżentaw madwar 30 % tal-assi kriminali kkonfiskati madwar id-dinja bejn l-2011 u l-2013 32 . Filwaqt li huwa diffiċli li tinkiseb data dwar il-kobor tal-ML/TF fis-settur, l-Aġenzija tal-Unjoni Ewropea għall-Kooperazzjoni fl-Infurzar tal-Liġi (Europol) tipprevedi li fit-terminu medju, bħala riżultat tal-pandemija tal-COVID-19, is-setturi tal-proprjetà immobbli u tal-kostruzzjoni se jsiru saħansitra aktar attraenti għall-ħasil tal-flus. 33 Il-valutazzjoni tal-2019 tal-Kummissjoni Ewropea tar-riskju tal-ħasil tal-flus u l-finanzjament tat-terroriżmu li taffettwa s-Suq Uniku u li hija relatata ma’ attivitajiet transfruntieri 34 (il-“valutazzjoni tar-riskju supranazzjonali”) ivvalutat il-livell ta’ vulnerabbiltà tas-settur tal-proprjetà immobbli għall-finanzjament tat-terroriżmu bħala sinifikanti u għall-ħasil tal-flus bħala sinifikanti/sinifikanti ħafna 35 .
Il-proprjetà immobbli għandha rwol prinċipalment fl-istadju finali taċ-ċiklu tal-ħasil tal-flus, jiġifieri fil-fażi tal-integrazzjoni 36 . Dan jippermetti l-integrazzjoni ta’ fondi illeċiti fl-ekonomija legali, ir-ritorn tar-rikavati lill-kriminali, u anke l-ġenerazzjoni ta’ introjtu leġittimu 37 . Il-proprjetà immobbli hija ġeneralment ukoll assi li tiżdied fil-valur, li, jekk tinbiegħ, tista’ tipprovdi raġuni leġittima għad-dehra tal-fondi 38 .
Il-metodi komuni użati mill-kriminali ħafna drabi jinvolvu skemi kumplessi għall-akkwist ta’ proprjetà immobbli – mill-użu ta’ self kumpless jew finanzjament ta’ kreditu, l-intermedjazzjoni permezz ta’ professjonisti, l-użu ta’ vetturi korporattivi, il-manipulazzjoni tal-evalwazzjoni jew il-valwazzjoni ta’ proprjetà, l-użu ta’ strumenti monetarji bħal flus jew ċekkijiet, l-użu ta’ skemi ta’ ipoteka jew l-użu ta’ proprjetajiet għall-ħabi ta’ flus iġġenerati minn attivitajiet illegali 39 .
3.2.L-użu tar-reġistri tal-proprjetà immobbli fil-kuntest tal-AML/CFT
L-informazzjoni li tinsab fir-reġistri tal-proprjetà immobbli tista’ tgħin lill-awtoritajiet kompetenti u lill-UIF b’għadd ta’ modi. L-istudju li tlesta b’appoġġ għal dan ir-rapport, li kien jinkludi konsultazzjonijiet immirati tal-awtoritajiet tal-AML/CFT, jikkonferma li, b’mod ġenerali, huma ssodisfati bil-ħeffa tal-iskambju transfruntier ta’ informazzjoni dwar il-proprjetà immobbli bejn l-UIF u l-awtoritajiet kompetenti, kif ukoll bl-informazzjoni li tinsab fir-reġistri tal-proprjetà immobbli, peress li ġeneralment jippermetti l-identifikazzjoni tas-sjieda u tal-informazzjoni dwar il-proprjetà immobbli 40 . Madankollu, filwaqt li jistgħu jinkisbu vantaġġi permezz tal-armonizzazzjoni tal-informazzjoni li tinsab fir-reġistri tal-proprjetà immobbli u l-aċċess tal-UIF u l-awtoritajiet kompetenti għar-reġistri tal-proprjetà immobbli ta’ Stati Membri oħra, huwa importanti li wieħed jinnota li mhux l-informazzjoni kollha rilevanti għall-UIF u l-awtoritajiet kompetenti tista’ tinkiseb permezz ta’ reġistri bħal dawn.
L-użu ta’ skemi kumplessi li jinvolvu “kumpaniji fittizji”, strutturi kumplessi ta’ sjieda inklużi trusts jew kumpaniji stabbiliti f’ġuriżdizzjonijiet bi trasparenza baxxa, jew persuni nominati huma tipoloġija komuni tal-ML/TF fis-settur tal-proprjetà immobbli. Skont il-valutazzjoni tar-riskju sopranazzjonali tal-2019, ir-rappreżentanti tas-settur privat iqisuha sfida kbira biex tiġi identifikata s-sjieda benefiċjarja ta’ proprjetà, b’mod partikolari meta l-bejjiegħ u x-xerrej jinnegozjaw bl-użu ta’ trusts. Stħarriġ fost l-UIF wera li 61 % ta’ dawk li wieġbu raw it-tranżazzjonijiet tal-proprjetà immobbli magħmula biss minn terzi u intermedjarji bħala skema operattiva komuni użata għall-ML/TF li tinvolvi s-settur tal-proprjetà immobbli. Dan kien segwit minn 44 % ta’ dawk li wieġbu li għażlu l-użu ta’ vetturi korporattivi, trusts jew persuni nominati, u 39 % li indikaw li d-diffikultà biex tiġi stabbilita l-identità reali tas-sid, ta’ min jikri jew tal-investitur fil-proprjetà immobbli hija problema ewlenija 41 .
Jistgħu jintużaw reġistri tal-proprjetà immobbli, flimkien ma’ reġistri interkonnessi oħra disponibbli għall-UIF u l-awtoritajiet kompetenti, eż. reġistri tas-sjieda benefiċjarja, biex jiġu identifikati każijiet ta’ ML/TF fejn jintużaw it-tekniki deskritti hawn fuq, peress li jistgħu jipprovdu informazzjoni affidabbli, kumplimentari u aġġornata dwar sidien preżenti, u f’xi każijiet, sidien preċedenti ta’ proprjetà immobbli. Fi stħarriġ fost l-awtoritajiet kompetenti u l-entitajiet obbligati, aktar minn 80 % ta’ dawk li wieġbu qalu li l-informazzjoni dwar sjieda tal-passat u tal-preżent hija utli fil-ħidma tagħhom 42 . Fl-istess ħin, xi wħud minnhom irrapportaw li xi drabi l-informazzjoni dwar id-drittijiet tas-sjieda hija nieqsa, u n-nuqqas ta’ informazzjoni personali addizzjonali, bħal numru ta’ identifikazzjoni personali, ma jħallux li ssir l-identifikazzjoni tas-sid benefiċjarju 43 .
It-tipoloġiji ta’ ML/TF permezz tas-settur tal-proprjetà immobbli jinkludu wkoll proprjetajiet bi prezz mhux tas-soltu: sew ’il fuq kif ukoll taħt il-valur tas-suq tal-proprjetà 44 . Element komuni huwa wkoll in-nuqqas ta’ koerenza bejn l-introjtu/il-ġid iddikjarat tax-xerrej u l-valur tal-proprjetà immobbli 45 . F’dan l-isfond, 63 % ta’ dawk li wieġbu indikaw li l-prezz tal-proprjetà huwa biċċa informazzjoni importanti. Dawk li wieġbu qalu wkoll li l-prezz tax-xiri jew il-valutazzjoni tal-proprjetà huma neqsin mir-reġistru 46 . L-aktar data riċenti dwar l-inklużjoni ta’ tali informazzjoni hija mill-2014. Imbagħad, id-data dwar il-prezz tax-xiri kienet maħżuna fir-reġistri tal-proprjetà immobbli ta’ 14-il Stat Membru 47 u għal sitt Stati Membri oħra kienet maħżuna iżda jew ma kienet irreġistrata fl-ebda reġistru jew ġiet irreġistrata separatament mir-reġistru tal-proprjetà immobbli 48 . B’rabta ma’ dan insibu n-nuqqas ta’ rekords storiċi dwar it-trasferiment tas-sjieda tal-proprjetà immobbli, mezzi ta’ pagamenti (b’mod partikolari minħabba x-xejra dejjem tikber fix-xiri ta’ proprjetà immobbli bl-użu ta’ flus kontanti) u kuntratti ta’ xiri.
Dawk li wieġbu indikaw ukoll tħassib fir-rigward tal-preċiżjoni tal-informazzjoni li tinsab fir-reġistri (eż. id-deskrizzjoni tal-proprjetà ma hijiex/ma għadhiex preċiża) u l-kompletezza tagħha (kondominji, minkejja li hija mifruxa fis-suq, ma humiex inklużi fir-reġistri kollha).
It-taqsima li jmiss tanalizza l-vantaġġi u l-iżvantaġġi tal-interkonnessjoni tar-reġistri tal-proprjetà immobbli. Hija tagħmel dan mill-perspettiva stretta tal-qafas tal-AML/CFT u l-użu li jsir minn dawn ir-reġistri għall-finijiet tal-prevenzjoni u l-ġlieda kontra l-ħasil tal-flus transfruntier u l-finanzjament tat-terroriżmu li jinvolvu s-settur tal-proprjetà immobbli.
4.l-armonizzazzjoni tal-informazzjoni inkluża fir-reġistri tal-proprjetà immobbli
Għall-finijiet ta’ dan ir-rapport, l-armonizzazzjoni tal-informazzjoni fir-reġistri tal-proprjetà immobbli tfisser il-ħolqien ta’ sett ta’ data minimu dwar il-proprjetà immobbli li jkun ipprovdut mill-Istati Membri kollha.
L-armonizzazzjoni tal-informazzjoni attwalment disponibbli fir-reġistri probabbilment ma tkunx biżżejjed biex jiġu indirizzati l-ħtiġijiet tal-awtoritajiet tal-AML/CFT. L-informazzjoni tipikament meħtieġa mill-UIF u mill-awtoritajiet kompetenti, bħad-data ta’ identifikazzjoni tal-bejjiegħ/xerrej, il-prezz tal-proprjetà, id-data tal-bejgħ jew it-tibdil fis-sjieda (inkluż rekord tat-trasferimenti tas-sjieda), ġeneralment ma hijiex disponibbli fir-reġistri. Għalhekk, kwalunkwe armonizzazzjoni potenzjali għandha tkun akkumpanjata minn data addizzjonali miġbura u maħżuna fir-reġistri li tkun ta’ valur miżjud għall-finijiet tal-AML/CFT.
Fl-istess ħin, l-aċċess għal tali informazzjoni għandu jitfassal bir-reqqa, peress li d-disponibbiltà tagħha għal skopijiet oħra mhux dejjem tista’ tkun proporzjonata.
4.1.Il-benefiċċji
L-armonizzazzjoni tal-informazzjoni li tinsab fir-reġistri tal-proprjetà immobbli jista’ jkollha għadd ta’ benefiċċji, li jmorru lil hinn mill-prevenzjoni u l-ġlieda kontra l-ħasil tal-flus, ir-reati predikati tiegħu, u l-finanzjament tat-terroriżmu. L-armonizzazzjoni tista’ tkun il-kawża biex titlesta d-diġitalizzazzjoni tar-reġistri nazzjonali tal-proprjetà immobbli u tittejjeb l-aċċessibbiltà, u b’hekk dawn ikunu adattati għall-era diġitali. Barra minn hekk, l-armonizzazzjoni tista’ twassal għaċ-ċertezza legali, bħala struttura komuni b’ċarezza dwar it-terminoloġija u l-valur legali tal-informazzjoni maħżuna tista’ hija stess tikkontribwixxi għal informazzjoni aktar trasparenti u affidabbli. L-armonizzazzjoni tad-data li tinsab fir-reġistri tal-proprjetà immobbli tippermetti wkoll aċċess aktar mgħaġġel għall-informazzjoni u l-użu tagħha. Fl-aħħar nett, id-disponibbiltà ta’ informazzjoni armonizzata fir-reġistri tal-proprjetà immobbli tiffaċilita l-identifikazzjoni tas-sjieda tal-proprjetà, kemm jekk fil-livell nazzjonali kif ukoll fi Stati Membri oħra. Għalhekk dan jikkontribwixxi għall-intelliġenza finanzjarja, għall-investigazzjonijiet finanzjarji iżda wkoll fl-iffriżar u fl-ikkonfiskar tal-assi.
4.2.Żvantaġġi u restrizzjonijiet
Ir-reġistri tal-proprjetà immobbli żviluppaw fil-forma attwali tagħhom fil-kuntest ta’ sistemi nazzjonali speċifiċi ta’ organizzazzjoni tal-proprjetà.
L-Artikolu 345 huwa espressjoni tal-prinċipju tan-newtralità tat-Trattati fir-rigward tar-regoli fl-Istati Membri li jirregolaw is-sistema tas-sjieda tal-proprjetà. Madankollu, dan ma jfissirx li dawn ir-regoli ma humiex suġġetti għar-regoli fundamentali tal-Unjoni, li fosthom hemm, b’mod partikolari, il-projbizzjoni tad-diskriminazzjoni, il-libertà ta’ stabbiliment u l-moviment liberu tal-kapital 49 . Fi kliem ieħor, l-Artikolu 345 tat-TFUE ma jmurx kontra l-armonizzazzjoni ta’ kwistjonijiet bħall-ġbir, il-ħżin u l-preżentazzjoni ta’ sett ta’ data ddefinita b’mod komuni, sakemm din tirrispetta l-prinċipji fundamentali tad-dritt tal-Unjoni u b’mod partikolari n-newtralità tal-Unjoni fir-rigward tar-regoli fl-Istati Membri li jirregolaw is-sistema tas-sjieda tal-proprjetà.
Minħabba d-differenza legali, politika, organizzattiva u storika bejn ir-reġistri madwar l-UE, l-armonizzazzjoni tar-reġistri tal-proprjetà immobbli tkun teħtieġ sforzi sinifikanti mill-Istati Membri, peress li tista’ twassal għal ridistribuzzjoni sinifikanti tal-kompiti, ir-reviżjoni tal-oqfsa legali nazzjonali u r-rieżami u l-bidliet fl-istabbiliment u fil-funzjonament tar-reġistri.
L-unika armonizzazzjoni tal-informazzjoni li diġà tinsab fir-reġistri timplika spejjeż amministrattivi u finanzjarji. Kif ġie nnotat fil-punt 4.2, l-armonizzazzjoni tad-data tkun teħtieġ bidliet fil-leġiżlazzjoni, rieżami tal-funzjonament tar-reġistri u possibbilment distribuzzjoni mill-ġdid tal-kompetenzi fil-livell nazzjonali u subnazzjonali. Tentattiv biex jiġu stmati dawn il-kostijiet iqiegħdhom f’livell raġonevoli f’dak li jirrigwarda biss ir-reġistri (bil-ħtiġijiet ta’ persunal ikkalkulati għal tlieta ekwivalenti full-time u b’kost ta’ darba ta’ EUR 50 000 għal kull Stat Membru, bi spejjeż rikorrenti limitati 50 ), iżda dan ma jikkunsidrax il-kostijiet li huma aktar diffiċli biex jiġu stmati bħal bidliet fil-leġiżlazzjoni u l-allokazzjoni mill-ġdid tal-kompetenzi. Stimi aktar affidabbli setgħu jitfasslu biss abbażi ta’ mudelli preċiżi ta’ armonizzazzjoni.
4.3.Konklużjonijiet
Filwaqt li l-kostijiet stmati għall-armonizzazzjoni tar-reġistri tal-proprjetà immobbli huma żgħar, dawn jistgħu jitqiesu biss bħala parzjali u għalhekk ma jipprovdux stampa preċiża tal-implikazzjonijiet minn tali armonizzazzjoni. Aktar importanti minn hekk, minn perspettiva tal-AML/CFT, l-unika armonizzazzjoni possibbli li tista’ tinkiseb hija dik tal-informazzjoni pertinenti għall-prevenzjoni u l-ġlieda kontra l-ML/TF. Madankollu, kif ġie nnotat hawn fuq, il-biċċa l-kbira tal-informazzjoni meħtieġa għall-awtoritajiet tal-AML/CFT ma hijiex inkluża fir-reġistri tal-proprjetà immobbli. B’mod partikolari, il-biċċa l-kbira tal-informazzjoni li tinsab fir-reġistri tal-proprjetà immobbli, li ma hijiex rilevanti għall-AML/CFT, ma setgħetx tiġi armonizzata għall-finijiet tal-AML/CFT.
5.Interkonnessjoni tar-reġistri nazzjonali tal-proprjetà immobbli
L-interkonnessjoni tar-reġistri tal-proprjetà immobbli tista’ tiġi f’għadd ta’ forom. Dan jista’ jsegwi l-eżempju tar-reġistri tas-sjieda benefiċjarja interkonnessi skont l-AMLD permezz ta’ interfaċċa komuni fil-portal tal-ġustizzja elettronika. Inkella, tista’ tkun sistema ċentrali li tiġbor informazzjoni mir-reġistri nazzjonali tal-proprjetà immobbli u tippreżentaha b’mod armonizzat.
5.1.Il-benefiċċji
L-interkonnessjoni tar-reġistri nazzjonali tal-proprjetà immobbli fil-livell tal-UE tiffaċilita l-aċċess transfruntier għall-informazzjoni li tinsab fir-reġistri nazzjonali tal-Istati Membri kollha. Dan mhux biss jappoġġa implimentazzjoni aktar effettiva tar-regoli tal-UE fi kwistjonijiet tal-ġustizzja ċivili u kriminali u jtejjeb l-aċċess għall-ġustizzja, iżda jista’ jservi wkoll b’mod aktar wiesa’ bħala katalizzatur għas-suq intern billi jiffaċilita t-tranżazzjonijiet transfruntieri.
Fil-qasam tal-AML/CFT, l-interkonnessjoni tista’ tipprovdi lill-awtoritajiet bi stampa aktar komprensiva tal-assi li huma l-proprjetà ta’ persuni fiżiċi jew ġuridiċi, jew arranġamenti legali. L-aċċess għad-data dwar il-proprjetà immobbli madwar l-UE jista’ jgħin fid-detezzjoni ta’ elementi transfruntieri meta jitwettqu analiżijiet strateġiċi u operazzjonali, kif ukoll fil-kuntest ta’ investigazzjonijiet finanzjarji. Tali interkonnessjoni tappoġġa wkoll miżuri aktar rapidi u aktar effettivi ta’ ffriżar u kkonfiskar tal-assi. Lil hinn mill-qafas tal-AML/CFT, l-awtoritajiet li jaħdmu fuq każijiet ta’ suċċessjoni jistgħu jibbenefikaw minn aċċess transfruntier aktar faċli għad-data, minħabba l-istima li wieħed minn kull għaxar każijiet ta’ suċċessjoni fl-UE għandu dimensjoni transfruntiera 51 . Fl-aħħar nett, l-interkonnessjoni tista’ sservi bħala katalizzatur biex jiġu modernizzati r-reġistri, inkluża d-diġitalizzazzjoni sħiħa tagħhom.
5.2.Żvantaġġi u restrizzjonijiet
Jeħtieġ li jitqiesu għadd ta’ fatturi. L-ewwel nett, kwalunkwe interkonnessjoni jkollha tiffaċċja l-inċertezza dwar l-informazzjoni li tinsab fir-reġistru, li hija marbuta mill-qrib mas-sistema nazzjonali li fiha jkun żviluppa r-reġistru tal-proprjetà immobbli, inkluż fir-rigward tal-verifika tal-informazzjoni rreġistrata. Sakemm ma tkunx akkumpanjata minn armonizzazzjoni, kwalunkwe interkonnessjoni tista’ tirriskja li twassal impressjoni falza dwar il-komparabbiltà tal-informazzjoni li tinsab fir-reġistri. Marbuta mal-kwistjoni tal-komparabbiltà tal-informazzjoni hemm l-eżawrenza tal-informazzjoni. Filwaqt li mhux l-informazzjoni rilevanti kollha tinħażen fir-reġistri tal-proprjetà immobbli, ir-reġistri interkonnessi jistgħu jagħtu l-impressjoni falza li jkun fihom l-informazzjoni kollha li l-awtoritajiet kompetenti jeħtieġu, filwaqt li din l-informazzjoni tista’ tinħażen xi mkien ieħor. Sfida oħra tikkonċerna r-riskji li s-sempliċi interkonnessjoni tar-reġistri ma tipprovdix ċarezza biżżejjed sakemm it-terminoloġija ma tiġix tradotta b’mod korrett fil-lingwi l-oħra, li tirrifletti b’mod xieraq l-ispeċifiċitajiet legali.
B’mod indikattiv, l-armonizzazzjoni tal-informazzjoni li tinsab fir-reġistri tal-proprjetà immobbli u l-interkonnessjoni ta’ dawk ir-reġistri jimplikaw bejn EUR 95 000 u 320 000 f’kostijiet ta’ darba u bejn EUR 50 000 u 175 000 f’kostijiet annwali rikorrenti għall-Istati Membri, skont il-livell ta’ bidliet li għandhom isiru fir-reġistri eżistenti 52 . Barra minn hekk, madwar EUR 100 000 f’kostijiet annwali jkollhom jitħallsu fil-livell tal-UE għall-ġestjoni tal-interkonnessjoni. Kif ġie nnotat fil-punt 4.3, dawn l-istimi ma jqisux il-kost tal-bidliet fil-leġiżlazzjoni u r-riallokazzjoni tal-kompetenzi. Stimi aktar affidabbli jistgħu jitfasslu biss abbażi ta’ mudelli preċiżi ta’ interkonnessjoni.
5.3.Konklużjonijiet
L-analiżi ta’ hawn fuq turi li l-interkonnessjoni tar-reġistri eżistenti tal-proprjetà immobbli mingħajr mill-inqas xi livell ta’ armonizzazzjoni tal-informazzjoni li tinsab fihom tippreżenta għadd ta’ dgħufijiet li jistgħu jxejnu l-benefiċċji tagħha. Mill-perspettiva tal-kostijiet, l-interkonnessjoni waħedha ma tkunx teħtieġ riżorsi ferm aktar baxxi minn meta tkun akkumpanjata minn grad ta’ armonizzazzjoni tal-informazzjoni li tinsab fir-reġistri 53 .
6.Valutazzjoni tal-proporzjonalità u l-ħtieġa
Dan ir-rapport għandu l-għan li jipprovdi kontribut fir-rigward tar-rilevanza tal-armonizzazzjoni jew tal-interkonnessjoni tar-reġistri tal-proprjetà immobbli minn angolu esklużiv tal-AML/CFT. Dan ma għandux l-għan li jissostitwixxi u lanqas li jippreġudika kwalunkwe valutazzjoni tal-proporzjonalità u l-ħtieġa ta’ inizjattivi oħra possibbli mill-Kummissjoni dwar ir-reġistri tal-proprjetà immobbli f’sens usa’.
L-analiżi pprovduta hawn fuq turi li l-interkonnessjoni tar-reġistri tal-proprjetà immobbli, jekk tkun akkumpanjata mil-livell meħtieġ ta’ armonizzazzjoni, tista’ tipprovdi benefiċċji billi tippermetti liċ-ċittadini u lin-negozji jeżerċitaw il-libertajiet tagħhom u tappoġġa l-aċċess effettiv għall-ġustizzja f’sitwazzjonijiet transfruntieri. Għal dawn ir-raġunijiet, il-Kummissjoni pprevediet li, sal-2024, l-Istati Membri kollha għandhom jipparteċipaw fl-interkonnessjoni tar-reġistri tal-artijiet 54 .
Minn angolu purament tal-AML/CFT, ir-rispons ipprovdut mill-UIF u mill-awtoritajiet kompetenti jindika li l-veloċità ġenerali tal-iskambju transfruntier tal-informazzjoni dwar il-proprjetà immobbli hija sodisfaċenti. Madankollu, ħafna mill-informazzjoni li l-awtoritajiet tal-AML/CFT jeħtieġu bħalissa ma hijiex maħżuna fir-reġistri tal-proprjetà immobbli. Għalhekk, minkejja r-riskji għoljin tal-ML/TF li qed jiffaċċja dan is-settur, ma hemm l-ebda ħtieġa konvinċenti minn perspettiva tal-AML/CFT li tiġġustifika l-interkonnessjoni tar-reġistri tal-proprjetà immobbli għall-finijiet tal-AML/CFT.
Biex tappoġġa azzjoni mill-awtoritajiet tal-AML/CFT, il-proposta tal-Kummissjoni għal Direttiva 6 tal-AML tespandi l-ambitu tal-informazzjoni dwar it-tranżazzjonijiet tal-proprjetà immobbli li dawk l-awtoritajiet jistgħu jaċċessaw 55 . B’mod parallel, sabiex jiġi evitat l-użu ħażin ta’ strutturi kumplessi ta’ sjieda jew ta’ flus kontanti biex jiġu llikwidati permezz tas-settur tal-proprjetà immobbli, il-proposta għal Regolament dwar l-AML tespandi r-rekwiżiti tat-trasparenza tas-sjieda benefiċjarja għal entitajiet legali barranin li jixtru proprjetà immobbli fl-Unjoni 56 u tistabbilixxi limitu massimu ta’ EUR 10 000 għal pagamenti fi flus kontanti 57 .
7.Konklużjonijiet
Dan ir-rapport jistabbilixxi għadd ta’ elementi li għandhom jiġu kkunsidrati għal interkonnessjoni possibbli tar-reġistri tal-proprjetà immobbli u l-armonizzazzjoni tal-informazzjoni li fihom għall-finijiet tal-AML/CFT biss. Dan ma għandux l-għan li jissostitwixxi u lanqas li jippreġudika kwalunkwe valutazzjoni tal-proporzjonalità u l-ħtieġa ta’ inizjattivi oħra possibbli mill-Kummissjoni dwar ir-reġistri tal-proprjetà immobbli f’sens usa’.
Hija tirrikonoxxi r-riskji tal-ML/TF li għalihom huwa espost is-settur tal-proprjetà immobbli u turi l-benefiċċji li l-interkonnessjoni u l-armonizzazzjoni ta’ tali reġistri jistgħu jagħmlu f’dan il-kuntest kif ukoll għaċ-ċittadini u għas-Suq Uniku kollu kemm hu.
Fl-istess ħin, l-analiżi f’dan ir-rapport turi l-pajsaġġ kumpless u divers tar-reġistri tal-proprjetà immobbli fl-Istati Membri, li huwa influwenzat ħafna minn fatturi storiċi u r-reġimi nazzjonali differenti tal-liġi dwar il-proprjetà.
Għalhekk, kwalunkwe proposta leġiżlattiva possibbli li tikkonċerna l-interkonnessjoni u l-armonizzazzjoni tar-reġistri tal-proprjetà immobbli ma għandhiex titqies biss, u lanqas primarjament, minn angolu tal-AML/CFT. Ir-reġistri tal-proprjetà immobbli ma humiex strument purament tal-AML/CFT. Il-funzjonijiet ewlenin tagħhom u r-raġunijiet wara l-ħolqien tagħhom jinsabu fil-ħtieġa li jiġu rreġistrati drittijiet tal-proprjetà, għall-finijiet ta’ ppjanar jew tassazzjoni. Ir-reġistri tal-proprjetà immobbli primarjament iservu lil awtoritajiet minbarra dawk inkarigati mill-prevenzjoni u l-ġlieda kontra l-ML/TF. Barra minn hekk, il-qafas tal-AML/CFT jiffoka fuq l-għoti ta’ aċċess lill-awtoritajiet kompetenti u lill-UIF għall-informazzjoni li jeħtieġu biex jipprevjenu u jiġġieldu l-ML/TF. Bħala tali, ma setgħetx toffri l-bażi għal armonizzazzjoni tal-informazzjoni li tinsab fir-reġistri tal-proprjetà immobbli, li ma għandha l-ebda rilevanza għall-AML/CFT.
L-analiżi wriet li, minn perspettiva tal-AML/CFT, il-kwalità tal-iskambju ta’ informazzjoni transfruntiera dwar is-sjieda ta’ proprjetà immobbli hija ġeneralment sodisfaċenti, u li mhux l-informazzjoni kollha meħtieġa għall-finijiet tal-AML/CFT tista’ tinkiseb mir-reġistri tal-proprjetà immobbli. Dan jindika li ma hemm l-ebda ħtieġa prevalenti li r-reġistri tal-proprjetà immobbli jiġu interkonnessi għall-finijiet tal-AML/CFT.