a.

L’endettement des ménages français est relativement élevé par rapport à leur revenu disponible. Il a significativement augmenté au cours des 10 dernières années et la récente dynamique à moyen terme indique que cette tendance pourrait se poursuivre. Les principaux risques associés à un tel niveau d’endettement consistent en une possible contraction de la consommation avec des effets de second tour sur la stabilité financière en cas de choc macroéconomique. L’économie française présente toutefois certains facteurs d’atténuation. Premièrement, les ménages ont un taux d’épargne élevé par rapport aux autres pays. Deuxièmement, l’existence d’importants filets de protection sociale permet d’atténuer les conséquences d’une chute soudaine du revenu des emprunteurs en cas de chômage, réduisant ainsi les possibles effets de second tour d’un choc macroéconomique. Troisièmement, un pourcentage élevé d’emprunteurs n’est pas exposé au risque de taux d’intérêt en raison de la part élevée de prêts au logement à taux fixe.

b.

La croissance des prêts au logement a été relativement forte, tant à court qu’à moyen terme. L‘augmentation des prêts au logement nouvellement consentis est notable et pourrait conduire à renforcer la croissance de l’endettement général des ménages. Certains indices laissent, en outre, apparaître une possible vulnérabilité aux chocs économiques et financiers, de certains ménages ayant contracté un prêt au logement en France plus particulièrement les ménages jeunes et ceux à faible revenu dont les ratios service de la dette-revenu (debt-service-to-income – DSTI) sont plus élevés. En outre, environ un tiers des prêts au logement nouvellement consentis ont un ratio prêt-valeur (LTV) de plus de 95 % et le ratio prêt-revenu moyen des prêts nouvellement consentis a atteint son plus haut niveau historique en 2017. La maturité moyenne des prêts au logement a également augmenté tandis que la répartition des ratios DTSI s’est dégradée. Les micro-données préliminaires utilisées par les autorités françaises pour suivre ces évolutions indiquent qu’une grande partie des emprunteurs ayant un ratio LTV ou DTSI élevé sont des ménages aisés dont les prêts sont assortis de sûretés et garanties.

c.

Bien qu’il ne soit pas établi clairement que l’l’immobilier résidentiel soit surévalué sur l’ensemble du territoire en France, les prix de l’immobilier résidentiel ont significativement augmenté dans certaines grandes villes (12), notamment dans la région parisienne, ce qui pourrait avoir érodé l’accès au logement dans certains endroits. Au niveau local, certains éléments indiquent que les prix de l’immobilier résidentiel sont élevés par rapport aux revenus et aux loyers. Sachant qu’un tiers de l’ensemble des prêts accordés ont un ratio LTV élevé et qu’un ajustement, des prix des logements pourrait intervenir dans le futur, le patrimoine de certains ménages pourrait s’en trouver déprécié. Les pertes de crédit directes dues à une baisse possible de la valeur des garanties apportées aux prêts hypothécaires devraient toutefois être faibles en raison de plusieurs facteurs spécifiques au pays. Premièrement, le système de garantie utilisé pour garantir les prêts au logement (13) permet d’atténuer le risque direct de crédit pour les établissements de crédit en cas de chute des prix de l’immobilier. Deuxièmement, les éventuels effets sur le patrimoine des ménages devraient être plus faibles que dans d’autres économies avancées car il n’est pas possible de dégager des liquidités ou des titres à partir de la réévaluation d’un logement.

d.

Une conjoncture économique et financière défavorable ou une évolution négative du marché de l’immobilier résidentiel pourrait conduire à la concrétisation de risques directs et indirects pour la stabilité financière, compte tenu des vulnérabilités mentionnées ci-dessus. Les risques directs potentiels pour le système bancaire en France portent à la fois sur les défauts éventuels de prêts accordés dans un environnement de forte hausse des prix de l’immobilier résidentiel et de taux d’intérêt faibles, sur les ménages endettés et sur les pressions de la concurrence qui conduisent à un relâchement des critères d’octroi des prêts et à un rétrécissement des marges. En France, un certain nombre de facteurs, tels que le canal des garanties supposé être relativement faible, les filets importants de protection sociale et la prévalence des prêts à taux fixe, devraient atténuer les risques directs de crédit en cas de chocs sur le marché du logement. Toutefois, si, par exemple, le chômage augmente ou la croissance du revenu des ménages diminue, certains ménages peuvent avoir des difficultés à honorer leurs dettes. L’association d’effets défavorables à la fois sur le revenu et le patrimoine des ménages peut renforcer le choc initial si les ménages doivent réduire leur consommation afin de rembourser leurs prêts au logement, ce qui pourrait entraîner des effets de second tour et augmenter les risques encourus par les établissements de crédit et le système financier.

e.

Le CERS prend note du fait que la France a annoncé un taux de coussin de fonds propres contracyclique de 0,5 % afin de renforcer à titre préventif la résilience des établissements. Le calibrage de cette mesure macroprudentielle tient compte de l’endettement du secteur non financier en France de façon plus large et plus particulièrement de celui du secteur des ménages, dans la mesure où les prêts aux ménages sont également soutenus par la bonne tenue des prix de l’immobilier résidentiel. Cette mesure se rapportant aux fonds propres devrait donc renforcer la résilience du secteur bancaire aux vulnérabilités accumulées. Toutefois, elle ne devrait pas ralentir la dynamique d’endettement des ménages, ou freiner la détérioration des critères d’octroi de prêts. Si les autorités nationales françaises ont contrôlé les modalités d’octroi de prêts, elles n’ont donné aucune orientation sur ce qui devrait être considéré comme des conditions prudentes d’octroi de crédit.

f.

Les mesures de politique actuelles sont estimées être partiellement appropriées et partiellement suffisantes pour atténuer les risques systémiques identifiés liés aux vulnérabilités du secteur immobilier résidentiel en France. Plus particulièrement, les mesures macroprudentielles actuelles se rapportant aux fonds propres pourraient être complétées par d’autres mesures pour pallier les vulnérabilités liées à l’endettement croissant des ménages et aux signes de détérioration des critères d’octroi des prêts. Le CERS reconnaît les efforts accomplis par les autorités françaises pour contrôler les risques dans le secteur immobilier résidentiel ainsi que leur objectif d’améliorer encore le cadre de suivi conformément à la recommandation CERS/2016/14 du Comité européen du risque systémique (14). Nonobstant ce qui précède, d’autres mesures peuvent être nécessaires pour remédier aux vulnérabilités identifiées en France. En particulier, compte tenu de la hausse de l’endettement des ménages et des signes de détérioration des critères d’octroi des prêts, les autorités nationales françaises pourraient envisager des mesures préventives supplémentaires, telles que des lignes directrices explicites relatives aux critères d’octroi des prêts, tant sous la forme de recommandations que de mesures formelles se rapportant aux emprunteurs.